[열중 47기 59조 2강 후기 다카s] 실전 투자와 전세

안녕하세요 

다카입니다 :)

벌써 2주차 강의를 다 들었네요 ㅎㅎ 시간이 빨리가는 듯 한 요즘입니다.

날씨도 제법 선선해진 것 같아 임장 가기에도 괜찮은 날씨이나, 카페에 앉아 강의도 듣고 독서 하는 것도 괜찮은 것 같습니다. 개인적으로 조용한 카페에 앉아 독서와 임보 쓰는 것을 좋아하는데요 ~~ 집보다 집중도 잘 돼서 좋은 것 같습니다

1주차에 이어 2주차는 양파링님의 전세 관련 강의였습니다.

이번 열중반 강의에서 가장 기대한 부분이기도 합니다. 이유는… 아직 만기는 남았으나 내년 말 제 1호기 만기가 다가오거든요! 조금 걱정스런 부분은 계속해서 입주가 늘어나고 있는 현실…….. 그럼에도 불구하고 모두 대응의 영역이니 이번 양파링님의 전세 강의 잘 정리해서 대응해보도록 하겠습니다.

후기는 느낀 점과 함께 적용할 점으로 적어볼까 합니다.

적용할 점으로는 단 하나라도 반드시 시행하자는 생각으로 접근해봤습니다.

느낀점으로 전체적인 전세 시장 분위기를 훑어주셨는데요 수도권이나 지방 대부분의 전세가 없다는 것! 

확실히 그래프도 보니 전세가가 매매가에 영향을 많이 주는구나를 느끼게 되었어요 리스크가 잔금대비나 역전세도 있으나 투자 초반에는 투자금 회수와 함께 자산을 늘리는 것이 중요하기에 공급을 반드시 봐야 한다는 점! 난이도 측면에서도 좋을 것 같아요. 다음 2호기는 투자 기준에 맞고 웬만하면 공급이 적은 곳으로 ㄱㄱ..

저는 1호기를 세낀 물건으로 매수하였는데요. 그때를 생각해보면 정말 우왕좌왕이었던 것 같습니다..

나름 공부했다고 생각했으나 막상 닥치니 놓친 부분들이 많았더라구요. 사장님께서 잘 챙겨주시고 주변 동료들이 잘 도와준 덕분에 잘 마무리 했지만 두 번의 실수가 반복되지 않도록 잘 인지해야겠습니다.

BM1) 세낀 물건을 매수 할 경우 기존 임대인와 임차인이 계약한 전세계약서를 먼저 확인하고 가계약을 해야 한다.

BM2) 임차인이 전세대출이 있을 경우 어떤 전세대출인지 확인한다. (내가 돌려줘야 하기 때문)

BM3) 기존 임차인 만기가 잔금일 기준 3개월 이상 남은 물건 체크

강의를 들으면서 궁금한 점도 생겼는데요

Q1) 주인전세 매수 과정에서 집주인이 주택담보대출을 받고 있을 경우는 어떡하나?

• 기존 임대인이 근저당이 있을 경우에 소유권 이전이 안되게끔 되어 있음 → 따라서 기존 임대인이 기존 주택담보대출을 미리 상황 할 수 있는지 확인이 필수다.

• 근저당이 있는데 상환 능력이 없다면 매도자가 다른 대출 일으켜 근저당 말소하거나, 매매 계약금 + 중도금으로 근저당 말소 할 수 있음. 주의 할 점은 근저당이 매매가-전세가 보다 높은 경우엔 투자 불가능.

바로 알려주셔서 좋았습니다 ㅎㅎ

이후 각 상황 별 전세 세팅 과정에 대해 쭉 설명해주셨는데 이후에 있을 저의 투자에 교안으로 참고하도록 하겠습니다.

적정한 전세가 설정하기

BM4) 단 - 생 - 공 (단지 - 생활권 - 공급)

• 단지 내 평형별로 전세 호가와 실거래가 확인 후 적정 전세가 범위 설정

• 같은 생활권 내 더 좋은 단지, 안 좋은 단지 전세가 확인 후 범위 설정

• 공급물량을 통한 최종 점검 : 입주지정기간을 봐야함. 아파트 마다 다르나 보통 60~70일 정도 주기도 한다. 기본적으로 앞, 뒤로 3달 정도는 영향권이다. 앞의 3개월은 전세 물량이 쌓이고 뒤 3개월은 정리 기간. 대단지의 경우 더 길어질 수 있음에 유의한다.

가장 인상 깊었던 부분

• 임대 리스크 줄이는 법으로 임대 최고가를 고집할 필요가 없다. 

• 빨리 마무리 하고 다음 투자 과정을 밟아가는 것이 유리하다. 결국 매매가로 수익을 내기 때문

• 소탐대실.. 욕심내지 말고 임차인에게 해줄 수 있는 부분은 먼저 해주도록 하자.

끝으로 오랜 시간 강의해주신 양파링님께 감사드립니다.

아직 경험이 많지 않아 전세 놓는 여러 과정이 궁금했는데 하나씩 짚어주셔서 감사합니다.

이후엔 경험하면서 이겨나가겠습니다.

빠이링!