관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 존경받는별1 입니다.
제가 이번 2강 너바나님의 오프라인 강의로 초대 받았습니다.
20년의 너바나님의 투자 레시피를 모두 쏟아내어 주신듯 합니다.
너무 뵙고 싶었는데 그 꿈을 이루었습니다.
챕터1. 부동산 가격 결정요소
부동산 가격에 미치는 결정요소는 여러 가지가 있지만 수요가 제일 중요하다.
가격에 영향을 미치는 물가가 올라가면 같이 올라간다
경기가 좋으면 올라간다.
수요(입지: 직장, 교통, 환경, 학군, 호재)
입지독점성 투자에서는 독점이 중요하다.
단기적으로는 가격저평가여부(가치>가격)
매수심리가 높으면 팔아야 하고 매도심리가 높으면 사야 할 때임을 알아야 한다.
23년은 앞으로의 전저점이 될것이다.
그런데 21년의 전고점은 계속 뛰어 넘을 것이다. 많이 오른 곳이 많이 빠지고 또 많이 오른다.
지역에서 특정 사업이 망하면
부산, 대구는 저점이다. 무릎이하이다.
전세가격은 물가, 대출금리, 공급에 영향제을 받는다.
전세대출규제를 규제함으로 23년에 빠졌다.
통화랑이 늘어나면 물가가 올라간다.
서울에 평당 전세가가 10년 단위로 2배씩 올랐다.
아파트 건설원가는 계속 올라간다. 물가에 반해서 올라간다.
매매가 10억/60% 전세적정가는 6억이 된다.
이것이 10년 뒤 12억이 되면 원금은 회수하고 투자안할 이유가 없다.
우리 나라에 돈이 들어왔는데 우리는 근로소득만 있기 때문에 못 느낀다.
그래서 자산으로 우리 주머니에 자산으로 넣어야 한다.
물가가 오른다는 것은 전세가격은 장기적으로 오른다.
그러나 역전세를 조심해야 한다.
전세가 미친듯이 올라가다가 또 내려온다. 전세 엄청 올라갈 때 전세를 너무 높이 올리면 역전세로 힘들 수 있다.
전세 오를 요인 : 전세역전세 맞고 올라가고 있고 공급이 없다.
은행이 망하면 나라가 망한다. 규제를 오랫동안 할 수 없다.
챕터2. 너바나님의 투자원칙(저환수원리)
초보자는 배트를 공에 상관하지 않고 계속 휘두른다.
그러나 잘치는 곳에서 배트를 휘둘려야 한다.
선구안과 히팅능력이 있어야 한다.
저환수원리가 투자의 기준이 된다.
투자에는 원칙과 기준이 있다.
투기는 타인에게 의존하고 지키지 못한다.
실력을 쌓으면 돈이 따라온다.
투자의 편익과 비용을 알아야한다.
비용을 치러더라도 투자를 하겠다
투자자는 편익과 비용을 잘 알고 있다.
자기만의 투자 기준이 있는가???
- 저평가
매매 가격이 적정한가? 가격은 같은데 가치가 다를 수 있다.
아파트의 가치분석을 할 수 있어야 한다.
가치에 따라서 정리를 하는 것이 임장보고서다.
- 환금성
부동산은 환금성이 좋지 않다. 그나마 환금성이 있는 아파트가 좋다
상가, 오피스텔, 도생, 아파트 1,2,3층, 탑층, 나홀로 아파트 조심해라.
월세에 속지마라. 월세는 60대 이후 퇴직후에 중요한거다
- 수익률
반드시 계산해보아라
수익률을 많이 내는 사람이 적은 돈이 필요하다.
수요가 많고 공급이 없는곳
수익률 높이는 법
투자는 사는 것보다 존버하는게 중요하다
- 원금보존
가장 중요하다. 버는 것 보다 더 중요한 것이 원금보존이다.
- 리스크
잃지 않는 것이 가장 리스크를 줄이는 것이다.
가장 큰 리스크는 무지다.
투자에 대한 무지가 가장 큰 리스크이다.
챕터3. 너바나의 부동산 전망과 부동산 투자 잘하는 법
1년 후 오를까??
왜 전문가들의 전망이 매번 틀릴까??
미래를 모르는 사람들, 자신이 미래를 모르는 사실조차 모른다.
미시경제를 모른다.
수영을 자유롭게 능숙하게 하는 것이 더 중요하다
시세차익부동산의 정의와 종류
1. 투기 : 나만의 기준이 없다.
2. 갭투자
3. 우량주 투자(똘똘한 한채)
4. 가치투자(담배꽁초투자)-소액으로 저점에 사서 어깨에 판다.
지금이 중요하다.
누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다.
완벽주이 No.
완료주의로 가야한다.
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