안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌 입니다.

반독모로 읽게 된 <부동산 투자 황금 로드맵> 입니다.

투자 책인데 어떤 부분은 동의도 됐지만,

어떤 부분은 동의가 안되기도 했었다.

생각이 다른 부분들을 잘 체크해보고,

책의 근거나 flow는 벤치마킹 해도 좋을듯 

본 것

1장. 황금 숫자 4년에 100%

p20 결국 모든 부동산이 같이 오르고 같이 내린다면 말이다. 하지만 일반적으로 같이 오르고 같이 내린다는 뜻일 뿐, 그런 상황에서도 시차가 나기도 하고, 특별히 저평가된 물건도 분명 있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고, 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다.

p21 부동산은 오를 때에는 매우 무섭게 오른다. 단위가 크기 때문에 더욱 그렇다. 예를 들어 주식은 하루에도 30%의 변동이 나타날 수 있어서 더 대단한 상승이라고 생각할 수 있으나, 그렇게까지 변동성이 큰 주식에 1억~2억 원씩 넣어둘 사람은 거의 없다.

p23 모든 부동산이 다 똑같이 오르는 것 같아 보여도 더 많이 오르는 부동산이 있고, 상승세를 장기간 유지하는 부동산이 있다. 우리가 해야 하는 일이 그런 대상을 찾는 일이다.

p32강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다. 성공 확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만 하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다. 앞서 말한 경우처럼 저평가 자체가 중요하지 않다. 저평가가 빠르게 해결되는 상황이 더 중요하다. 그렇기 때문에 저평가가 빠르게 사라질 수 있는지는 ‘대상’ 자체보다는 시장의 힘의 영향을 더 많이 받는다. 그래서 강세장 초입에서는 그런 대상을 찾으려는 노력이 의미가 있다
 

강세장의 끝자락이 되면 부동산 가격은 계속 오르고, 사람들은 계속 매수하려고 한다. 하루가 다르게 가격이 오른다. 그러면 영원히 오를 것만 같다. 그러나 이렇게 모든 사람이 매수를 하려 드는 건 명백한 과열이고, 고평가되었을 가능성이 매우 높다. 이런 경우에는 아깝다고 생각하지 말고 과감하게 매도해야 한다. 고평가된 사실을 알지 못했던 사람들은 강세장의 꼭대기에서 매도하지 않아 아주 오랜 기간 후회했다.

2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 싸이클링 기법

p46 먼저 한국의 부동산 시장에서는 보통 사람도 수년 만에 4~8배쯤의 수익을 내는 일이 특별한 일이 아니라는 사실을 인정하고 받아들이는 것이 중요하다. 이걸 받아들인 후에는 왜 이런 일이 일어나는지에 대한 메커니즘을 잘 살펴봐야 한다

p47 부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야 한다. 부동산 시장에는 사이클이 있다. 강세장과 하락장, 약세장이 있다. 이 흐름에 따라 부동산은 수익률도 달라지고, 투자의 전략도 달라지고, 기대치도 달라진다. 다시 말해 이런 흐름에 따라 적절한 전략을 구사할 줄 알아야 한다는 뜻이다. 솔직히 말하면 이는 고수의 영역이긴 하다. 그 자체가 어렵다기보다는 이해한다 해도 정작 실천하기가 쉽지 않다. 항상 대중을 거스르는 일이기 때문이다. 그러나 우리에게는 12년의 세월이 있다. 12년이면 충분히 익힐 수 있고, 누구나 실천까지 가능하다.
 

p49 결론부터 말하자면 부동산 사이클은 너무 놀랍게도 점점 짧아지고 있다. 그리고 부동산 사이클이 짧아지고 있다는 확실한 증거들도 있다. 현재 시장을 선도하는 대표 단지인 반포의 래미안퍼스티지는 84형 기준 2022년 8월에 38억 5000만 원으로 고점을 찍고 그 이후로 계속 하락했다. 그런데 2023년 12월, 39억 5000만 원의 실거래가 찍히며 전고점을 돌파해 버렸다. 불과 1년 만이다.

어떤 이들은 이런 현상을 보고 “일반적인 사례가 아니라 A급 아파트에만 해당하는 이야기 아닌가요?”라고 물을 수 있다. 하지만 부동산 공부를 조금이라도 해봤으면 알 수 있다. 부동산의 메커니즘은 변하지 않는다. 기본적으로 강남 같은 좋은 부동산이 먼저 올라가고, 나머지를 끌어올리며 점점 확산된다. 강남이 먼저 올라간 뒤 이 힘이 강하면 힘이 확산하다 나중에는 지방의 1억 원 이하 아파트에까지 힘이 미친다. 그게 강세장이다.

 그러니 우선 과거에 비해 사이클이 짧아졌다는 것을 이해하고, 사이클의 힘이 어디까지 미칠 것인지, 내가 사려고 하는 부동산에는 언제쯤 미칠 것인지 파악하는 것이 지금 시장에서 해야 할 가장 중요한 일이다
 

p68 그리고 약세장에서는 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다. 약세장은 전체적으로 가격이 완만하게 오르는 장이다. 그렇다고 해서 큰 변동 없이 안정적으로 가격이 오르는 건 아니다. 다시 강세장이 된 것처럼 가격이 매우 크게 오르는 경우가 발생하기도 한다. 

p123 언제나 시장이 먼저다. 시장에서 반응을 보이고 나서 한참 뒤에 규제가 나오지, 규제가 선제적으로 나올 수는 없다. 그러니 시장의 움직임을 선제적으로 예측해서 확률적으로 행동하고, 시장의 움직임에 예민하게 반응하는 입장에서 규제는 별 걱정할 필요가 없다.

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3장. 두 번째 황금로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

p132 부자의 덫에 빠지게 되는 여러 가지 이유가 있지만 ‘똘똘한 한 채’의 역할이 매우 크다. 일단 똘똘한 한 채를 갖게 되면 목표를 달성한 것 같지만, 문제는 그 똘똘한 한 채를 절대 매도하지 못한다는 사실이다. 언젠가는 노후에 그것을 팔아서 이렇게 쓰고 저렇게 써야겠다고 생각하겠지만 그 ‘언젠가’는 오지 않는다. 왜냐면 ‘똘똘한 한 채’가 계속 오르기 때문이다. 이는 마치 내가 어떤 줄을 꽉 잡고만 있으면 계속 하늘에서 돈이 떨어지는 것이나 마찬가지다. 언젠가는 그 줄을 놓고 떨어진 돈들을 주워서 써야 하는데, 줄을 잡고 있는 이상 하늘에서 계속 돈이 떨어지니 그 손을 놓지 못한다. 늙어 죽을 때까지.

p169 전세금 상승이 계산과 다르다 하더라도 그 폭이 매우 크지는 않을 테고, 어떤 해에 전세금이 적게 올랐다면 나중에 다시 전세금이 많이 오르는 일이 벌어져 결국 평균에 회귀한다. 전체적으로 전세금의 변수는 크지 않기에 수입의 변수가 있더라도 계획에는 그리 큰 영향을 줄 수 없다. 계획했던 것보다 투자 금액이 조금 줄어들고 그에 따라 결과물도 약간 적게 나올 뿐이다.

4장. 성공률 90%, 돈 되는 부동산 고르기 

p197 부동산 동호회 같은 곳에 나가보면 부동산에 대해서 엄청나게 많이 아는 사람들이 종종 있다. 거기는 어떻고, 저기는 어떻고. 그런데 나중에 알고 보면 그런 사람들은 돈을 벌었기는커녕 형편없는 재산을 보유하고 있는 경우도 많다. 

어떤 이유 때문일까? 지식으로 본인의 재산을 베팅할 만큼 확신하고 있지 못하기 때문에 그렇다. 

훈수만 둘 뿐, 정작 자신의 재산을 베팅하라고 하면 이런저런 이유로 망설이다 기회를 놓치거나, 더 좋은 성적을 내보겠다는 생각에 엉뚱한 물건에 투자하는 경우가 비일비재하다. 그래서 부동산에 대한 지식은 훈수를 두는 정도, 그냥 알아듣는 정도의 지식만으로는 아무런 쓸모가 없다. 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다. 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

투자의 세계에서는 이러한 원리를 ‘일찍’ 아는 것이 매우 중요하다. 언젠가 그 원리를 모든 대중이 알게 되는 날이 반드시 올 수밖에 없기 때문이다. 언젠가 그런 날이 오면, 수익률은 평범해진다. 마치 전세 레버리지 기법을 이제 모든 사람이 알게 되었고, 하다못해 정부까지 알게 되어서 규제가 중첩되는 바람에 처음 나온 전세 레버리지 기법을 쓸 수 없게 된 상황과 마찬가지다. 분양권의 위력을 일찍 알았던 사람들 역시 엄청난 부를 만들었지만, 이제는 따라 하고 싶어도 높은 경쟁률, 전매제한 등으로 분양권 투자를 쉽게 할 수 없게 되었다. 신축이 약간 비싸더라도 과감하게 샀어야 하는데 하며 후회를 해봤자, 너무 벌어진 구축과의 차이 때문에 속앓이를 해봤자 소용없는 일이 되었다. 일찍 알아야 한다. 대중보다 먼저 알아야 한다. 그래야 큰 기회를 잡는다.
 

p231 강세장이 계속되는 시점에서는 투자를 하지 말아야 할까? 그건 아니다. 대신 기대치를 낮춰야 한다. 아마 대부분의 사람은 지금의 이 조언이 얼마나 중요한지 이해하지 못하고 평범한 조언처럼 느낄 것이다. 그러나 ‘기대치를 낮추라’라는 조언이 실전에서 얼마나 중요한 가이드라인인지 투자를 하다 보면 뼈저리게 느끼게 된다.

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그래서 수익형 전세 레버리지 기법을 쓸 때, 강세장이 계속 진행되는 시점이라면 특히 주의해야 하는데, 이때 거품 수준이 아니라면 ‘기대치를 낮춘다’라는 전략으로 접근하기 바란다. 왜냐하면 이때는 투자를 안 하기 어려운 환경이기 때문에 그렇다. 매일 부동산 가격이 오르고, 매번 부동산 상승에 대한 기사가 나오고, 여길 가도 부동산 이야기 저길 가도 부동산 이야기를 한다. 그러다 보면 오늘 투자하지 않아서 후회하는 상황이 벌어진다. 단 하루 늦게 투자했다고 수천만 원이 달라진다면 어떤 기분이 들겠는가? 이 시기에는 설령 ‘이 가격은 너무 비싸’ ‘아무래도 떨어질 거 같아’라는 생각이 들어도 투자를 하지 않고 끈기 있게 버티기가 매우 어렵다. 그러니 차라리 차선으로 ‘기대치를 낮춘다’라는 전략으로 접근하는 편이 더 낫다.
 

p242 나는 AI의 시대를 섣불리 예측하는 건 오히려 화를 불러일으킬 수 있다고 생각한다. 지금으로서는 그저 세상의 변화를 계속 면밀히 주시할 수밖에 없다. 그래서 결과는 어떻게 될지 모르겠지만, 분명한 건 사람의 업무영역 중 상당 부분은 AI에게 뺏길 가능성이 높다는 점이다. 그렇다면 현재 본인이 하고 있는 일이 안전하다고 자부할 수 있는 사람은 몇이나 될까?

이런 리스크를 피할 방법은 뭘까? 

석학들이나 소위 전문가들은 매우 현학적인 말들로 여러 방안을 제시할 수 있겠으나, 나는 아주 간단명료하게 가장 확실한 피난처는 결국 ‘자산’이라고 말하고 싶다. 자산을 구축하는 전략과 시스템, 그리고 실천만이 이 모든 위험을 피할 가장 확실한 방법이다. 따라서 할 수만 있다면 우리는 최대한 빠른 시간에 충분할 만큼의 자산을 구축해야 한다. 그래야 변화하는 세상과 점점 사라져가는 본인의 젊음에 대한 대비책을 마련할 수 있다.

깨달은 것

1. 지방 부동산에 대한 이야기 

지방 부동산은 대중의 선호도가 지속적으로 높다고 볼 수 없기 때문이다. 수요가 넘치지 않는데 그저 싸다는 이유만으로, 그저 부동산이 계속 오른다는 이유만으로 매수하는 건 투자성은 포기했고, 그저 일시적인 분위기에 베팅하는 투기가 된다. 그래서 투자 대상은 지속적으로 대중의 선호가 몰리는 지역의 부동산으로만 집중하려는 노력이 중요하다.
 

→ 저자는 지방 투자에 대해 회의적이다. 지방에 대한 2가지 이야기가 나온다.

1) 강세장을 알아보는 방법 : 사람들이 지방의 구석구석 투자를 들어간다 (2021-2022)

2) 지방은 선호도가 낮기에 투기에 가깝다. 

1번은 사이클의 흐름을 읽어내는 데에는 어느정도 도움은 될 수 있겠다. 그러나 그 와중에도 선호도가 중간 이상이고, 공급이 없는 지역에 투자한 사람들은 현재까지 갖고 있었을 경우 수익을 내는 사람들이 있었다. 물론 그 시장이 강세장이었던 것은 부정할 수 없다. 선호도에 따라 못오른 곳도 있기 떄문에

2번은 동의하지 않는다. 단지마다 다르기 때문이다. 

선호도가 지속적이지 않다는 것은 특징이지, 투자를 하지 말아야 할 이유는 되지 않는다.

장기보유의 대상으로 바라보지 않고, 단기 투자의 대상 = 투자금을 불려줄 투자처라고 생각하는 것이 현명하다고 생각한다. 실제로 그렇게 벌고 있다.

2. 시장 분위기를 알아보는 방법

강세장을 알아보는 방법

1) 약세장이 최소 3년 지속된 후에 온다. 

2) 랜드마크들이 먼저 가격이 오른다.

3) 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한다. 

4) 상당 기간 신규 공급이 없다.

5) 대중이 매수할 여력이 생긴다.(금리인하, 규제 완화 등)

하락장을 예측하는 방법

1) 어딜가나 사람들이 부동산 이야기를 한다.

2) 정부의 과한 규제 정책 

3) 소액투자 활성화  

4) 지방 구석구석까지 투자함.

약세장을 알아보는 방법

1) 상승세가 핵심지역과 핵심 단지에 국한 

2) 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룸. 

3) 참여 인원이 제한적. 

4) 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다.

→ 이건 알아두면 좋을 듯 하고, 실제 분위기를 현장에서 느껴보는 것이 중요하다. 

그럼 지금은 어떤 시장인가? 강세장에 가고 있는 분위기라고 볼 수 있다. 

23-24년도는 약세장이었다. 상승세가 1-2급지에서만 이루어졌기 때문이다. 3-5급지도 올랐지만, 특정 신축 단지들만 올랐던 특징이 있었다. 그러나, 현재는 시장 분위기가 대중들이 움직이고 있다. 아직 하락장이 올 때는 아닌 것 같다. (지방 이야기가 나오진 않기 때문에) 

논의할 점

p49 결론부터 말하자면 부동산 사이클은 너무 놀랍게도 점점 짧아지고 있다. 그리고 부동산 사이클이 짧아지고 있다는 확실한 증거들도 있다.

→ 저자는 현재 부동산 사이클이 점점 짧아지고 있다고 합니다. 그 근거는 여러 아파트들이 21년 전고점을 찍고 → 하락장이 이어졌으나, 다시 전고점을 찍는 주기가 짧았기 때문이라고 합니다. 이 주장에 대해 반원분들은 동의를 하시는지, 어떻게 생각하시는지 이야기 나눠보고 싶습니다.