[적적한투자] 독서후기 #25-9-2 부동산 투자 황금 로드맵 / 부동산 김사부(김원철)



책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사 : 부동산 김사부(김원철)

읽은 날짜 : 2025.09

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : ① 4년 100% ② 사이클링 ③ 수익형 전세레버리지

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 본 것

1장 황금 숫자, 4년 100%

28p. 자유롭게 살려고 하기보다는 여유롭게 살겠다는 정도로 방향을 정해 망나니처럼 날뛰는 우리의 욕망을 다시리는 것이 좋다. 그것이 진정한 리치 라이프의 삶이다. 리치 라이프의 삶은 20억원 정도 12년이면 충분히 만들어 낼 수 있다.

33p. 부동산 시장은 일반적으로 동시에 오르고 동시에 내린다. 그렇다고 해서 딱 같은 날 오르고 같은 날 내린다는 뜻은 아니다. 지금이 오르는 때라면 웬만한 부동산은 거의 다 오르고, 지금이 내리는 때라면 강남의 부동산이라고 해도 내린다. 그래서 내 물건이 올랐다고 해서 좋다고 팔았다면, 다른 부동산을 사기가 여의치 않다. 다른 부동산도 결국 오른 가격에 사야하고, 심지어는 새로 산 부동산과 내가 이미 팔아버린 부동산이 같이 올라가는 경우도 흔하다. 그럴바에는 차라리 보유하고 있는게 더 나을 때도 있다.

34p. '급등'은 어느날 갑자기 일어난다. 그러니 그 효과를 누릴 수 있는 유일한 길은 미리 사놓고 여유를 가지고 그날을 기다리는 일 뿐이다.

41p. 그러나 투자는 우리가 여태까지 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다

46p. 투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 떄문이다. 투자는 항상 시장이 만들어 주는 결과물을 받아들이는 것이다. 시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야만 한다. 그래서 '인내'가 가장 중요하다.

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

71p 투자의 가치를 모르면 우연히 보석을 손에 쥐는 일이 발생해도 쓰레기통에 던져버리게 된다.

72p. 언제나 대중이 몰리지 않는 곳으로 갈 생각을 해야한다. 늘 불안하고 공포스럽기 때문에 굳게 마음을 먹었음에도 불안함을 견디지 못해서 결국 대중이 가는 길을 선택하는 경우가 많다. 그러나 좋은 투자자가 되려고 마음을 먹었다면 이것부터 시작해야 한다. 대중과는 다른 길을 간다는 각오다.

95p 약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다. 약세장으로 시장이 충분히 다져지지 않았다면, 강세장으로 도약할 수 있는 에너지가 모이지 않는다. 그러니 우선은 약세장이 이어진 기간이 중요하다. 약세장은 최소 3년 이상 보내야 한다.

96p 전세가의 상승은 결국 매매가의 상승을 부추긴다. 전세가가 지속적으로 상승했다는 것은, 공급이 부족하다는 뜻이기도 하다. 또 전세 수요자들이 언제든 매매로 돌아설 준비를 하고 있다는 것을 의미한다. 이런 에너지가 모아졌다면 강세장이 펼쳐진다.

122p. 결국 자신이 가진 돈보다 더 큰 성과를 내고 싶다는 욕심은 1억원이 있으나 10억원이 있으나 똑같다. 따라서 소액 투자가 가능한 물건을 찾기 위해 이것저것 뒤지는 노력이나, 큰 투자금을 가장 효율적으로 활용하기 위해 이것저것의 장단점을 체크해야 하는 노력은 그 강도 면에서 별반 다를 것이 없다. 그러니 본인이 자금이 부족하다고 '이 모양 이 꼴'이라고 한판할 필요는 전혀 없다.

167p 인내를 해야 한다. 주인 눈치를 보게 되고, 집을 내 맘대로 꾸미지 못하고, 이사를 자주 가야 하는 상황 등은 모두 차아내야 한다고 생각해야 한다. 돈을 버는 일이 그렇게 쉬울 수는 없다. 다 어느 정도의 희생과 인내를 요구할 수밖에 없는 일이다. 전월세로 불편을 겪는 일들은 내가 부자가 되기 위해 당연히 치러야 하는 비용이라고 생각해야 한다.

173p 인생의 변수에 따라 20억 원을 버는 일보다 더 중요한 일들이 발생할 수 있다. 그러면 그런 곳에 자금을 먼저 써야 하는 것이 맞다. 그런데도 지나치게 목표에 집착하게 되면 '더 중요한 것'을 잃어버릴 수 있다. 목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기 보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다.

189p. 내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

204p 리치 라이프를 위해서는 매달 실질적인 수입을 얻는 시스템 구축을 목표로 해야 한다. 그래야 인생을 살아가면서 하고 싶은 것을 할 수 있고, 위험을 피할 수 있고, 하기 싫은 일은 안하고 살 수 있다.

212p 투자는 기본적으로 마음이 편해야 하고, 그러면서도 우수한 결과를 만들어내야 한다. 그게 우리가 지양해야 할 길이다.

225p 전세가는 10년 정도의 기간을 지역별로 보면 평균 상승률이 나온다. 이 평균 상승률을 기준으로 두고, 그보다 낮게 상승하는 경우라면 전세금 상승분을 수익으로 사용해도 아무런 문제가 되지 않을 것이고, 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서 그 이상은 아예 역전세 대비용으로 빼놓는 '관리'를 하면된다.

276p 진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 앞으로 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다. 그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다. 강세장에서 돈을 벌었다고 신나게 떠들던 사람들이 어느새 소리 소문 없이 조용히 사라지게 되는 이유다. 위기를 관리하지 못해서 결국 부자가 되지 못하고 다시 평범한 서민으로 돌아가게 된다.

4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

304p 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 '확신을 가질 수 있어야 한다'라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전재산을 베팅하는 일이기 때문이다. (중략) 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

313p 이미 지하철이 있었고, 서울의 중심권과의 연결이 모두 좋은데도 여전히 달동네였기 때문에 새롭게변화할 미래의 모습을 상상하기 매우 어려웠던 탓이다. 이렇듯 대중은 이미 형성되어 있는 '기존의 인식'에 매우 큰 영향을 받는다.

2. 깨달은 것

투자는 우리가 여태까지 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니다

>> 수능공부, 회사업무를 할 때는 항상 내가 열심히하고 그에 따라서 성과가 따라오는 것에 맞추어서 나의 능력이 인정받는다는 생각을 했다. 하지만, 투자는 시장이 주는 것을 기다려야 한다. 내가 인풋을 넣더라도 그것이 시간이 필요하다고 생각하고 기다릴 줄 아는 것 그것이 그릇의 크기라고 생각한다.

약세장으로 시장이 충분히 다져지지 않았다면, 강세장으로 도약할 수 있는 에너지가 모이지 않는다. 그러니 우선은 약세장이 이어진 기간이 중요하다. 약세장은 최소 3년 이상 보내야 한다.

>> 에너지가 모여졌다는 것이 추상적인 것이 아니라 논리적인 것이다. 하락장을 거치면서 분양 물량이 부족해지고, 신규 공급이 없으니 전세가가 상승하고, 높아진 전세가에 따라서 매매로 전환하려는 시그널이 되고, 실거주자들을 중심으로 상승장이 시작된다.

소액 투자가 가능한 물건을 찾기 위해 이것저것 뒤지는 노력이나, 큰 투자금을 가장 효율적으로 활용하기 위해 이것저것의 장단점을 체크해야 하는 노력은 그 강도 면에서 별반 다를 것이 없다.

>> 인상적인 대목이다. 투자금 규모가 다르더라도, 본인이 가지고 있는 돈을 가장 효율적으로 굴리기 위해 노력하는 과정은 다른 것이다. 그러니 자금 문제가 아니라. 본인 상황을 메타인지를 잘하고 그에 맞추어 한단계씩 올라가면 되는 것이다.

내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.

>> 시장은 절대로 내가 예상하는대로, 바라는대로 흘러가지 않는다는 것을 알아야 한다. 시장은 대응하는 것이다. 파도를 만들려고 하지말고, 파도에 맞추어 서핑을 잘해야 하는 것이다.

전세가는 10년 정도의 기간을 지역별로 보면 평균 상승률이 나온다. 이 평균 상승률을 기준으로 두고, 그보다 낮게 상승하는 경우라면 전세금 상승분을 수익으로 사용해도 아무런 문제가 되지 않을 것이고, 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서 그 이상은 아예 역전세 대비용으로 빼놓는 '관리'를 하면된다.

>> 지역별로 / 급지별로 전세가의 평균 상승률을 데이터적으로 검토해볼 필요가 있다고 생각된다. 그리고 그 평균 상승률보다 낮은지/높은지에 따라서 현재 내가 위험한 상황인지 아닌지를 가늠해볼 수 있다는 것이 인상적이다.

언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다. 강세장에서 돈을 벌었다고 신나게 떠들던 사람들이 어느새 소리 소문 없이 조용히 사라지게 되는 이유다. 위기를 관리하지 못해서 결국 부자가 되지 못하고 다시 평범한 서민으로 돌아가게 된다.

>> 너나위님이 6강에서 해주신 말이 떠오른다. 상승장이 오면 사람들이 앞에서는 알았다고 하고, 뒤로는 자기 마음대로 한다는 것이 떠오른다. 이 부분을 명심해야 한다. 위기를 관리할 줄 아는 사람은 위기를 다루어본 사람이다. 상승장에 취하기 전에 항상 떠올리자.

아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 '확신을 가질 수 있어야 한다'라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전재산을 베팅하는 일이기 때문이다. (중략) 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

>> 단순히 매코를 통과한다고 해서 사람들이 매수를 결정하기 쉽지 않은 이유가 바로 확신이 없기 때문이라고 생각한다. 외부에서 오는 확신이 아닌, 내부에서 일어나는 확신을 얻기 위해서는 본인이 직접 사례들을 확인하고 변화를 관찰하고 노력해야 한다.

3. 적용할 것

앞으로 삶과 투자에서 실천하고 싶은 부분은 크게 세 가지다.

* 수익률 100%에 집착하지 않기

수익률 4년 100% 를 꼭 집착하지 않고 유연하게 대응하는 것을 강조한다.

항상 시장이 뜻대로 되지 않음을, 내가 했던 투자가 모두 최고의 수익을 가져다 주지 않을 것이라는 것에 대해서 메타인지 해야 한다.

* 지역별 10년 전세 평균 상승률 확인해보기

이 부분은 이번 임보 작성에 꼭 녹여봐야겠다 10년 전세가 상승률을 기반으로 현재 전세가가 어느 정도 수준인지, 앞으로 얼마나 올라와도 안전하게 생각할 수 있는지를 검토해 봐야따

* 확신을 가질 수 있어야 한다

내가 하는 투자에 대해서 확신을 가지기 위해서는 항상 그 시장에서 가장 물건을 많이 보아야 한다. 더 좋은 단지에서 기회가 없다는 것을 나 스스로 확인을 할 수 있어야 하고, 비슷한 투자금 내에서 내가 모든 단지 매물을 본다면 없는 확신이 들 수 밖에 없다.

4. 논의할 내용

304p 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 '확신을 가질 수 있어야 한다'라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전재산을 베팅하는 일이기 때문이다. (중략) 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

Q> 저자는 확신을 가지기 위해서는 스스로 끊임없이 사례를 확인하고, 시장의 변화를 따라가려는 노력이 필요하다고 이야기합니다. 튜터링 과정에서 제자들에게 '생각하는 힘'을 길러주기 위해 어떤 질문이나 과제를 하고 있는지 논의해보고 싶습니다.