▶아파트명
위례신도시 위례자연앤센트럴자이
▶위치(지도) : 성남시 수정구 위례신도시
▶입지평가
0.인구 (성남전체 91.8만 / 세대수 23.2만)
성남시 수정구 23.3만 / 세대수: 9.6만
성남시 중원구 21.2만 / 세대수: 8.7만
성남시 분당구 47.3만 / 세대수 : 15.9만
*내생각: 분당구에 수정구와 중원구가 합친 인구보다 많이 거주하고 있다. 평지 택지가 밀집되어서
그런 수치가 나오는 것 같고 수정구도 중원구보다 많은 인구가 있는 이유는 위례신도시(택지)가
있기 때문인 것 같다.
1.직장 (성남전체 S등급 종사자수 46만/ 사업체 9.7만)
성남시 수정구 C등급 종사자수 7.9만/ 사업체수 2.2만
성남시 중원구 B등급 종사자수 10.8만/ 사업체수 2.5만
성남시 분당구 S등급 종사자수 32.7만/ 사업체수 4.9만
*내생각: 분당구에 판교라는 양질의 일자리가 있기 때문에 (S등급) 인접 강남, 판교 직장에 다니는
사람들의 베드타운으로서의 역할을 할 것으로 생각이 되어진다. 수정구 자체는 종사자수와 사업체
수가 낮지만 최고의 직장이 가까운 땅이라 가치가 높을것으로 여겨진다.
2.교통 (A등급 강남,여의도,광화문 -자차 기준 30분이내/ 대중교통 1시간이내)
*내생각: 강남/송파접근이 너무 가까운 입지적 요소때문에 (동부간선도로) 30분내로 진입이 가능하다.
오히려 8호선 남위례역까지 대중교통타고가는 시간보다는 바로 자차나 버스를 이용하는게 더 가깝겠다.
대중교통도 송파구 주변은 30분내로 가능, 강남역까지는 40분이 도어투도어로 걸린다.
주요업무지구인 시청, 광화문도 자차이용은 30분내외 대중교통은 1시간정도 잡아야 한다.
남위례역 이용하여 출근하는 사람보다는 자차나 버스이용이 많을 것으로 예상이 된다.
위례자체에서는 일자리가 없기 때문에 대부분 모두 서울 출근을 할 듯하다.
3.학군 (위례신도시 A등급 -위례한빛 중학교 94.4%, 특목고진학률 2.1% -4명)
*내생각: 수정구 자체로 봤을 때에는 C등급, 위례한빛중을 제외하면 학업성취도 격차가 10%이상이 난다. 학군이라고 할 곳이 위례밖에 없는 것이다. 송파와 인접하다보니 영향이 있는 것 같고 위례신도시의 수요가 학군+환경(택지)+교통까지 되다보니 선호도가 꽤 있을 것으로 보여진다. 수정구, 중원구에서 학군지에 대한 수요가 있는 학부모들은 인접지인 위례도 고려해 볼 것 같다.
4.공급 (공급물량 없음 -S등급)
*최근입주 단지 : 산성역 자이푸르지오 4,774세대 대단지 (2023.10월입주)
*내생각: 수정구는 앞으로 24년 이후 물량은 공식적으로 잡힌게 없다. 재개발 되고 있는 지역에서의 추진속도에 따라 26년이후 물량이 생길 수도 있겠지만, 공식적인 입주는 없을것으로 보인다. 2개월전부터 입주한 산성역 자이푸르지오가 5천세대가 약 안되는 1~4단지 규모의 대단지로서 매매 81개, 전세 501개, 월세 172개가 쌓여있는 상태이다. 주변 전세가에는 영향을 주었을거로 보여지는게 너무 전세가가 낮다. (눌려있다) 몇개월만에 전월세 물량이 빠지는지 시세트레킹을 해야겠다.
▶과거시세
25평과 34평 나누어보기
▶수익률분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세 : 위례센트럴자이 34평 매매 15억 전세7.5억
10년 내 고점 매입시 : 매매17.3억/ 전세 8.1억 전세가율 46.8% (갭9.2억)
10년 내 저점 매입시 : 매매5.7억/ 전세 5.35억 전세가율 93% (갭3500만원)
*고점 매입시 수익률 (150000-173000)÷(173000-81000)*100=-25% (순손실-2.3억)
*저점 매입시 수익률 (150000-57000)÷(57000-53500)*100=2657% (순수익 9.3억)
*내생각 : 같은단지를 언제 투자하느냐에 따라서 수익률이 2000%가 넘을 수도 (거의 10억이상 벌수 있는 투자가 될수도 있는 것을 확인) 오히려 -2.3억이라는 어마어마한 손실을 얻을 수도 있다는 것을 살펴 보았다. 지금 이 단지를 투자를 해야하는게 맞는지 아닌지가 수익률 분석을 통해서 전세가율이 80%일 때 저환수 원리에 맞는 투자를 진행해야 한다.
▶현장사진
<아파트 단지 바로앞 입구에서 보이는 상권>
아파트 단지 앞 중앙상권이 자리 잡고 있는데 위례신도시에서는 가장 사람이 많이 모이는 약속장소이자 제일 큰 상권이 집 앞 마당으로 있다고 보여진다. 단순히 유흥으로 된 상권이 아니라 유명한 어학원 , 학원들이 모인 곳으로 이름이 있는 체인 학원들이 많이 들어왔는 것을 확인 할 수 있었다.
수정구에서 제일 공부 잘하는 중학교 앞이 다보니, 학원가도 당연히 따라오는 것같다.
<아파트단지>
아파트 단지 내부는 아주 조용하다. 커뮤니티 시설이 길게 늘어뜰여져 있고 대단지다 보니 규모가 꽤 된다. 동간격은 아주 넓다기 보다는 보통간격인데, 현재 단지 앞에 트램이 설치되고 있어서 교통이 더 좋아질 예정이다. 중학교를 품고 있고, 초등학교 코앞이라 학교 접근성도 뛰어나다. 주차장이 아파트 들어오자마자 입구가 있어서 단지 내 차는 전혀 다니지 않는다. 아이들 키우기 너무 좋은 단지!
<중앙상권, 학원가>
학원이 밀집되어 있는 빌딩이 있고 학원+병원+음식점으로 구성되어있다.
모텔이나, 유흥노래방 등의 유해시설이 제로인 곳이다. 아이들을 공부시키기에도
안전하고 쾌적하게 키우기에도 너무 잘 되어있다.
구성남의 경제적 여유가 있는 사람들은 위례 신도시 거주를 하고 싶어할 것 같고 거주 만족도 또한 좋을것으로 예상이 된다.
<중앙광장 전경>
위례신도시는 성남 수정구 뿐 아니라 인접지역에서 택지개발이 잘 되어 있어서 전세수요든 매매수요든 항상 있을것으로 예상이 된다. 특히나 연식이 좋은 아파트가 이렇게 평지로 모여있는 경우가 흔치 않아서 투자의 기회가 온다면!! 정말 하고 싶은 곳이다.
투자 수익률 보고서를 써보니, 매매 타이밍에 따라 투자금을 회수하는 시기도 너무 달라지고 수익률 자체도 땅과 하늘 차이가 되는 것을 보고 꼭 단지분석에서 투자를 고려하는 단지에 대해서는 수익률 보고서를 쓰고 분석해야겠다고 생각했다. 특히나 수익률을 예상하는 입장에서도 잘 따져보고 소중한 종잣돈을 불려나가는 실전 투자자가 되어야겠다. 화이팅!!!
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