[담이팝] 2주차 과제물 제출 (수정중)

✅아파트명

• 부천시 원미구 반달삼익 아파트 

✅위치(지도)

• 부천시는 1기 신도시 중 하나로서 평촌이나 분당만큼 강남에 가깝지는 않지만 그 중에서도 거주 선호도가 높은 지역에 속한다.
• 가장 가까운 업무지구로는 가디/구디와 영등포 쪽이 가까우며 가장 먼 업무지구가 강남인데도 지하철로 1시간정도 소요된다. 

• 부천시 원미구, 소사구, 오정구 중에서도 가장 선호되는 원미구에 속한다.
• 원미구 내에서도 선호하는 지역은 상동과 중동이 있는데 주로 사람들은 상동을 더 선호하며, 7호선을 기준으로 위쪽보다는 아래쪽을 더 선호한다. 

• 상동은 메인 상권에서는 다소 거리가 있으며 원미구를 가로지르는 7호선을 이용하기보다는 1호선을 이용할 수 있는 위치에 있다. 

   

✅입지 평가 

1. 직장 [S] - 종사자 수 318,670명

• 부천시는 직장에서 S 등급으로서 종사자수와 사업체수가 매우 많은 지역 중 하나이다.
• 이를 통해 알 수 있는 정보로는 부천시 내에서는 자급자족이 가능한 지역이라는 생각이 들며, 거주 만족도가 높을까?라는 궁금증 가질 수 있겠다.
• 또한 사업체 수를 보더라도 양적으로 상당히 많은 편에 속한다. 

• 성남시, 수원시, 용인시, 고양시, 안산시와 비슷할 정도로 사업체 수가 많이 있다. 

   

2. 교통 [A] - 부천시청역 기준 강남역까지 1시간 내 접근 가능

• 피크 시간대는 07:30~09:30으로 추정됨. (챗gpt)
• 투자를 고려하는 만큼 직접 타보는게 중요하다고 생각됨. 

• 일단 물리적으로 1시간까지는 가능하며, 환승도 적은 편이라 다른 2-3번 갈아타는 편에 비해서 큰 장점이라고 생각됨. 

   

3.학군 [B] - 85% 이상 5개

• 초등학교
   

• 

• 초등학교의 질이 좋은 곳은 주로 중/상동에 위치해 있으며, 양적으로 보았을 때 상동이 약간 더 우세하지만 중동 또한 못지않게 밀리는 지역은 아님. 

• 중학교

• 학군지로서 85% 이상의 학교가 5군데가 있으며 

• 학업 성취도가 높은 지역은 주로 상/중동에 몰려있지만, 양적으로 상동에 위치해 있으며 그 중에서도 남상동에 더 많이 몰려있음을 알 수 있다.
• 또한 학원가를 보았을 때에도 중동보다는 상동에 양적으로 많은 학원가가 몰려있음을 알 수 있어
• 초등학교 + 중학교의 자료를 도합해서 보았을 때, 상동역 인근이 조금 더 선호된다고 결론 내릴 수 있겠다. 

4. 환경 [S]

5. 공급 [A]

• 리스크 = 부천시 내에서는 25,26년 내에서의 리스크는 없지만 27년에 오정구에 입주 물량에 대량으로 예정되어 있음.
• 현재 오정구가 개발 예정 지역으로 잡혀있고, 아무거도 개발되지 않아 그렇게 영향이 없을 것이라 판단되지만, 막상 저기 자리에 제대로 개발이 된다면 충분히 입지적으로 가격이 빠질 수도 있겠다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

2) 환금성 : 

3) 수익률 :

4) 원금보존 : 

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론(매수 여부): 

✅ 작성하면서 느낀점 :