안녕하세요 도리밍입니다😊
요즘 날씨가 조금씩 선선해지고 있는데요
가을 이사철의 서울 전세 시장의
전세난을 언급하는 기사를 보았습니다
과연 서울 수도권만 전세가 부족한 것일까요?
지방에서도 서울 수도권 시장처럼
향후 신규 공급이 부족한 지역의
전월세 매물이 줄어들고 있는 모습을 보이는데요
부산의 동래를 보면 단지 별로 전세 매물수를 보아도
전세가 없거나 매우 적은 수준입니다
부산 동래의 사람들이
좋아하는 4천 세대의 대단지인
래미안포레스티지는 24-33평의 전세 매물이
중복을 제거하면 8개 밖에 되지 않는데요
부산의 동래구의 매물 증감 수치를 봤을 때도
전세 매물 자체가 많지 않아 보입니다
부산 동래구 매물 추이
최근에 읽은 '결국엔 오르는 집값의 비밀' 책에
전세 부족은 전세수급지수의
상승으로 이어질 수 있고
전세 가격의 상승의 가능성을
매우 높인다고 언급했습니다
또 이 책의 저자는
3년의 누적 공급량에 주목하라고 하는데요
장기적 평균 공급량을
수요와 공급의 균형점으로 보면서
3년 누적 공급과 매매 가격 간의
상관관계가 높다고 합니다
향후 입주 물량이 부족해질 것으로 예상되는
부산의 3년 간의 누적 공급량으로
최근 20년 간의 매전 지수를 비교해 보았는데요
부산의 적정 수요량은 약 1.7만
20년 평균 입주 물량은 약 2.2만
과거 부산의 매전지수가 주춤하거나 하락했던 기간은
2004-2006년, 2017-2019년, 2023-2025년
크게 세 구간이 있었습니다
부산의 3년 누적 공급이 초과되었던 해는
2001-2005년, 2012-2022년으로
3년 공급이 누적된 기간과 매전과 맞지 않았습니다
오히려 공급 물량이 누적되고
시장, 정책, 금리 인상 등 외부의 변수들이
맞물리는 시기에 하락의 변곡점이 발생했는데요
2003년 신용카드 사태 > 하락
2010년 누적공급 부족 > 상승
2020년 임대차 3법 > 상승
2023년 금리 인상 > 하락
지방 시장은 공급 물량이 매매, 전세 가격에
영향을 미치는 경우가 많지만
부산의 시장 수요가 타 지역 대비 크기도 하고
비교적 외부 변수에 영향을
많이 받는 것을 알 수 있었는데요
부산의 수요가 크다는 것은
적정 수요량보다 1.7만 5천 세대 정도 큰
평균 공급 물량이 약 2.2만 세대로
적정 수요량 대비 더 많은 공급이 있었더라도
소화를 하면서 2023년의 전국 하락장 외
매매, 전세가가 크게 하락하지 않았습니다
매매, 전세가가 하락하는 시기의 공급 물량은
3만 세대 밑으로 공급되는 시기인
2004년, 2022년부터 현재까지
외부 요인이 맞물리면서
매전 지수가 하락하는 모습이었습니다
정리하자면
부산의 3년 누적 공급 물량이
직접적인 상관관계가 있다기 보다
누적 공급과 다른 외부 변수와 함께
결합되었을 때 상승과 하락의
변곡점이 발생했습니다
부산은 24년부터 누적 공급이
평균 이하로 떨어지기 시작하면서
매전 지수는 하락은 멈춘 상황으로
바닥을 다지고 있는 것으로 보이는데요
향후 3년은 적정 수준보다 적은 공급 물량이
공급될 것으로 예상되는 가운데
공급 리스크는 줄어들었기 때문에
부산의 시장은 전세가 상승의 가능성이
클 것으로 예상됩니다
실제로 부산의 일부 지역에서는
"전세 매물이 씨가 말랐다"는
현장의 목소리가 들려오고 있습니다
과거를 복기하고 기회를 잡는 사람들은
뇌피셜로 미래를 예측하는 것이 아닌
데이터를 기반으로 직접 현장에서 확인하면서
스스로 의사 결정의 확신을 얻고
행동으로 나아갈 수 있다고 생각합니다
쫓아가는 투자자가 아닌
점을 찍는 투자자가 되는
행동하는 투자자가 되겠습니다
💙긴글 읽어주셔서 감사합니다💙
댓글
