지방이든 수도권이든
구축을 바라볼 때 어려울 수 있습니다.
어떤 기준으로 구축 투자를 고민해야 하는지
이에 대해 이야기를 나누어보고자 합니다.
1. 지방 구축? "지역 내 수요"가 "아주" 뾰족한지 확인한다.
아파트는 땅과 건물의 가치 합으로 이루어집니다.
건물은 연식이 들수록 가치가 절하되지만
땅의 가치는 남아있습니다.
땅의 가치는 빈 땅이 적을 수록
원하는 사람들의 수요가 클수록 커집니다.
그렇기 때문에 빈 땅이 많고
인구의 수요가 작은 중소도시는
연식이 중요한 것이고
빈 땅이 적고 중심으로 인프라가 밀집되어있으며
인구의 수요가 큰 광역시는 땅의 가치를 가집니다.
하지만 수도권만큼 수요가 큰 게 아니기 때문에
땅을 보고 투자하려면 아주 뾰족하고 분명한
땅의 수요를 가지고 있어야 합니다.
아주 분명한 수요란 해당 구축에 꼭 거주해야하는
수요들이 풍부하게 이루어져야 하는 걸 말합니다.
예를들어
대구 범어4동은 경북의 수요를 모두 끌어당기는
학군지로서 엄마들이 의치한수대를 보내는 학교 루트가 있습니다.
정해진 초-중-고등학교 루트를 타고자
해당 학교에 배정되는 단지를 찾는 수요가 꾸준합니다.
그렇기 때문에 범어4동의 학군과
연관되어 있는 구축은 의미가 있습니다.
반면 부산의 학군은 이에 비해 흐릿합니다.
해운대구, 동래구, 남구로 학군이 나뉘어져 있고
주변 경남 지역의 수요를 당겨오지 않습니다.
주변 지역인 울산과 창원에 각각의 선호 학군이 있고
대구만큼 부산의 학군이 압도적이라 보기 어렵습니다.
그렇다면 부산, 대구가 싼 현재 시장상황에서
투자에 있어선
대구의 학군지 구축은 우선순위가 될 수 있지만
부산의 학군지 구축은 우선순위가 되기 어려울 수 있습니다.
오히려 입지 아쉬운 신축이 우선순위가 될 수 있습니다.
먼저 전세가 반응할 단지인지 보고,
매도의 계획을 세우고 매수해야하기에
해당 부분을 유의하여 선택해야 합니다.
특히 우리가 지방에서 바라보는 소액 투자에선
구축 20평대는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
2. 수도권 구축? 나의 포트폴리오에 적합한 단지인지 이해한다.
아파트는 땅과 연식 합이 가치라고 말씀드렸습니다.
땅의 가치만 남았는데 연식이 좋은 단지와 가격이 같다면
장기적으로 더 좋은 가치를 지녔다고 볼 수 있습니다.
수도권(강남 1시간 접근 가능 지역)은
지방과 달리 장기적으로 보유하는 물건입니다.
그렇기 때문에 땅의 가치가 좋은 단지가
가치로서 더 우선됩니다.
단 나의 포트폴리오에서 우선인가를 확인해야 합니다.
다주택자가 방향성이고
자산을 계속 쌓아가면서
파이프라인을 만드는 과정이라면,
전세 현금흐름을 통한 재투자를 하면서
포트폴리오를 개선하는 과정이 필요합니다.
전세를 올려 받을 부분이 중요해집니다.
전세 현금흐름을 올려 받는데
더 적합한 단지인지 보아야 합니다.
서대문구의 두산이
수지 동천센트럴자와 가격이 비슷하다는 건
연식이 빠진 두산의 가치가 더 높다고 볼 수 있습니다.
다만 전세의 상승 측면으로 보면
두산은 복도식 구조의 99년식 구축으로
동천의 대장인 센트럴자이 보다
전세 상승 흐름이 늦고 상승분이 적습니다.
결국 이미 투자로 파이프라인이
충분히 마련되어 있다면
땅의 가치를 우선해서 볼 수 있겠습니다.
장기적으로 가져 갈 단지이므로 땅이 좋을 수록
연식이 들어가면서 재건축의 기대감으로
상승률이 계속해서 높을 것이며
이는 더 가치있는 자산을 가지는 것과 같습니다.
3. 구축이라고 해서 무조건 현금흐름이 아쉽다고 생각하지 않는다.
쌓아가는 투자를 하더라도
구축을 투자할 수 있습니다.
구축이라고 해서
현금흐름이 나쁘다고 생각하기 보다
인구의 수요가 큰 수도권이기에
사람들이 좋아하는 구축일수록
실거주사용 가치도 높을지 비교해보아야 합니다.
이와 같이 입지가 상급지인 경우는
사람들이 좋아하는 입지적 요소가 몰려 있어
구축이더라도 전세가가 높습니다.
급지가 낮더라도.
사람들이 지역 내에서 충분히 좋아하는 단지라면
전세 가격 수준과 흐름이 어떠한지 확인해보도록 합니다.
안정적으로 현금흐름을 가져다 줄 단지인지
실수요의 가치를 확인합니다.
이는 그래프 뿐 아니라 매물임장을 통해
나의 눈으로 검증하는 과정이 꼭 필요합니다.
구축과 신축
단편적으로 고민하기 보다
나의 상황, 사람들의 수요(선호도), 매매 전세 수준
모두 고려하여 최선의 투자를 해나가시길
응원드립니다:)
댓글
