거인의 어깨를 빌려주신 강의 [열반스쿨 기초반 2주차 강의후기]

안녕하세요.

괭이부리말입니다.

오늘은 열반스쿨기초반 2주차 강의 후기를 함께 나누어 보고자 합니다.

이번 강의에서는 너바나님 만이 가지실 수 있는 10년, 20년의 장기적인 시야를 엿볼 수 있었습니다. 거인의 어깨 위에서 멀리까지 볼 수 있는 기회였습니다 ^^

ㅣ부동산 가격 결정요소

첫 번째 파트에서 화폐량, 물가라는 팩터의 중요성을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

보통 하락론의 주요 논거로 인구 감소론이 있는데요. 화폐량의 증가는 명목 가격의 강력한 상승요인이 되는 만큼 인구 감소 논리 하나에만 매몰되어서는 안 되겠다는 생각이 들었습니다.

또, 공급 factor에서 입주/착공 감소는 3년간 자명해 보인다는 점도 재점검하고 갈 수 있었습니다.

전세는 매매 상승을 아래에서 받쳐주는 요소여서 없어져야 한다는 당위의 문제 이상으로, 큰 흐름에서 물가인 전세가와 매매가의 상승/하락의 파도 속에서 생존 수영을 넘어 능숙하게 파도를 타는 실력을 키워야 한다는 필요성을 깊이 느낄 수 있었습니다.

ㅣ투자원칙

특히 투자자는 감정이 아니라 원칙에 따라 투자해야 한다는 대원칙을 설명해 주신 부분이 유레카였습니다.

저는 첫 투자 물건에 대해 애정이 큰 것 같습니다. 그런데 이건 감정이란 생각이 들었습니다. 어깨인지, 훨씬 더 가치 있는 물건으로 갈아 끼울 수 있는지 매달의 투자 결론에 감정을 빼고 결론을 내리겠습니다. 

거래비용을 들여 옮겨탈 만큼 가치 있는 물건인지를 기초로, 세후 수익률도 높일 수 있도록 기계적으로 판단하겠습니다.

ㅣ 수익

특히 이번에 더 다가왔던 투자 원칙은 “수익”이었습니다. 

수익률을 높이는 법에서 “좋은 타이밍”과 “인내” 두 가지가 모두 중요하다는 점이 인상적이었습니다. 

저를 비롯해 주변에는 2022년 매매가가 한칸 내린 시점에 매수한 분들이 많습니다. 좋은 타이밍으로 보았지만 결과적으로는 아니었습니다. 

하지만 거기서도 잘 버틴 분들이 10억 달성기를 작성하시거나 따로 연락을 주셔서 좋은 소식을 전해주셨는데요.

하락장을 버텨내고 10억을 달성한 동료들을 보며 “인내” 또한 “타이밍”만큼이나 중요한 부분이란 걸 실감할 수 있었습니다.

ㅣ시장 전망에 관한 생각

예측보다 시나리오별로 대응할 수 있는 포지션을 갖추었는지가 본질이라는 점을 짚어주셨던 점이 인상적이었습니다. 그리고 서울, 광역시 안에서 아직 침체장을 벗어나지 못한 단지, 물건을 찾기 위한 노력을 계속해야겠다는 생각을 할 수 있었습니다.

ㅣ 시세차익형 부동산

시세차익형 부동산 투자에 관해 배우며 스스로를 점검해 볼 수 있었습니다. 첫 매수는 ‘투기’였습니다. 2년 후에 더 오른 가격일테니 지금이 싸다는 생각으로 매수 했습니다. 매물을 비교하는 과정도 없었죠. 

다행히 운이 좋았지만 이후 실력을 쌓지 않았다면 잘 보유할 수 있었을지 의문입니다. 현재는 원칙과 기준을 지키는 투자 & 중장기 투자를 하는 월부가치투자의 단계로 실력을 쌓아가고 있다고 자부 합니다.

ㅣ 부자의 마인드

부자는 항상 비용과 편익을 비교해 보고  편익이 더 크면 행동으로 옮긴다는 말씀을 듣고 한 번 계산을 해보기로 했습니다.

연간 전세상승분 5%로 1억의 passive income을 만들려면 전세금 40억이 필요합니다. 전세가율 60%를 가정하면 매매 시세로는 70억 정도가 될 것 같습니다. 70억 기준으로 종부세, 양도세 중과라는 비용과 연간 현금 흐름(현재 현금흐름) 및 평가금액의 상승분(미래 현금흐름)(편익)을 비교해 보았습니다. 

* 보수적인 관점에서 공시가율 80%, 공정시장가액비욜 80%, 100%, 종부세율 3.6%의 경우까지 생각해 보았습니다.

부부 공동명의 70억. 3채 이상 가정

• 현행 유지시 : 연간 1,440만원
• 공시가율 80%, 공정가액비율 80% 상향. 세율 현행 : 연 3,200만원
• + 세율 3.6% = 연간 6,600만원
• 공시가율 80%, 공정가액비율 100%(현 토지) 세율 유지 : 연 8,320만원
• 공시가율 80%, 공정가액비율 100%, 세율 3.6% : 연간 1.6억원

이제 편익을 계산해 보아야 겠죠.

편익은 5%의 전세상승분과 10년 평균 80% 기준 ROA(총자산 대비 수익률) 8%로 계산한 시세상승분에 해당할 것입니다(복리 고려시 7%).

각각 case 별로 비용편익 분석을 해 보면, 1) ~ 4)까지는 전세상승분 1억으로 종부세에 대응할 수 있습니다. 여기에 ROA 기준 편익은 5.6억으로 편익 대비 비용의 크기는 1) 3%, 2) 6%, 3) 12%, 4) 16% 수준입니다.

5)의 경우는 대응에 있어 좀 더 유의할 필요성이 있는데요. 전세상승분 1억에 더해 종부세 납부를 위해 연 6천만원을 저축해야 합니다. 다행히 저희 부부의 저축액 범위 내여서 고통스럽겠지만 대응은 가능합니다. 편익 대비 비용 크기는 30% 수준입니다.

상승장의 막바지에는 양도세도 기본세율의 20%가 중과 되었으므로, 이 시기 매도를 하면 3억 이상 수익이 났을 때 양도세 60%와 종부세 30%를 내고 나면 양도차익을 전부 세금으로 내는 결과가 됩니다. 

따라서 이 시기에 매도하지 않는 것이 가장 중요하고, 세금이 되었든 역전세가 되었든 시스템을 지키는 것이 매우 중요해 집니다.

10년 중 시장 상황과 정치 상황에 따라 1) ~ 5)의 상황은 변할 수 있을 것입니다. 10년 평균으로 하락 및 침체 3 강보합 3 상승 4라고 하였을 때, 보수적으로 1) 내지 2)를 5년, 3) 내지 4)를 3년, 5)를 2년으로 잡아보겠습니다. 그러면 보유에 따른 편익 대비 보유세 부담은 14% 정도가 됩니다.

이걸 중과시기에 매도하면 양도세 80%를 더해 남는 것이 없습니다. 하지만 23년 하반기, 24년 상반기와 25년 상반기 같은 시기에 매도를 하게 된다면 오른쪽 어깨에서 일반세율로 매도하는 것이 가능할 것입니다. 그러면 보유 및 양도에 따른 세금 비용을 제하고도 양도차익의 절반 정도를 가져갈 수 있습니다.

또한, 현 1호기는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해 볼 수도 있을 것입니다. 그 이후 취득한 부동산은 양도차익 + 모은 돈으로 취득 아파트보다 더 좋은 아파트를 사는 것이 중가에 폭등장을 만나는 운이 있는 것이 아니면 어려울 것이기 일반세율로 매도한다고 보는 것이 현실적이겠습니다. 따라서 1호기에서 비과세 세후 수익을 얼마나 가져가느냐가 향후 10년 수익률에 의미 있는 차이를 가져올 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

ㅣ나가며

돈이 일하는 시스템을 위해 총 자산 70억을 만드는 건 편익의 크기가 비용 대비 의미 충분히 의미 있다고 판단됩니다. 

일시적 1가구 2주택 전략으로 강남 1채를 향해 나아가는 것도 좋지만, 경제적 자유를 꿈꾼다면 시스템을 갖추는 것이 보다 가능성이 높은 전략이라는 생각을 해볼 수 있게 되었습니다.

내 월급으로 저평가된 부동산을 한채씩 늘려가는 것. 향후 5년, 10년 규모를 늘려서 돈이 일하는 시스템을 만드는 것! 이 목표를 위해 하루하루 원씽을 해나가겠습니다..!!

강의를 통해 인사이트를 아낌 없이 나눠주신 너바나님 감사합니다..!