[열중 47기 독서로 날개 달고, 꿈을 향해 26(이륙)하조🪽 미식이] 2강 강의후기 : 전세 세팅을 위한 3단계 프로세스 이거만 알면 전세마스터!

안녕하세요 미식이 입니다!

열반스쿨 중급반의 꽃인 전세 강의를 양파링 멘토님께서 해주신 것을 배우면서 

작년에 이어서 올해에는 6/27 규제에 대한 상황까지 적용해주신 덕분에 시장상황에서 어떻게 대응해야할지 

알게되었습니다^^

가장 좋았던 부분은 현재의 시장상황 뿐만 아니라 투자자라면 당연히 알고가야할 클래식한 부분도 같이 이야기해주셔서 더욱 좋았던 것 같습니다 ㅎㅎ

이번에 양파링님께서는 스스로 투자했던 물건을 복기하듯이 사례를 통해서 실전처럼 전세 세팅과정에서 발새했던 애로사항, 잘했던 부분, 그리고 현재까지도 보유하면서 리스크관리를 어떻게 하셨는지 1부터 10까지 알려주신것 같다는 생각을 했는데요,

그렇게 설명해주신 덕분에 실제 단지까지 기억하면서 더욱 배웠던 부분에서 어떤부분을 내가 몰랐고 이런부분을 양파링님께서 알려주신 사례를 통해 꼭 기억하고 투자에 적용해야겠다는 생각을 했습니다^^

멘토님 소중한 경험을 강의에 녹여주셔서 감사합니다!

 1. 투자에서 전세 세팅 프로세스를 알아야 하는 이유

 “전세세팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 

집을 사기 전부터 매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지 미리 알고 대비한다는 것이에요.”

 - 양파링멘토님 강의에서 -

강의에서 양파링멘토님께서 해주신 말씀이었습니다.

전세를 세팅하는 방법은 생각보다 다양하고 특히 지금과 같이 6.27 대출규제로 인해 대응이 필요한 영역도 있어서

양파링멘토님의 말씀을 통해서 내가 어떤식으로 전세세팅을 할 수 있다는 것을 아는 것이 곧 내 투자에서 가능성을 넓혀줄 수 있는 부분이라는 생각이 들었습니다!

깨달은 것 : 1) 투자는 단순히 집을 사는 것에 국한된 것이 아니라 집을 사서 전세를 놓는 것, 그리고 보유하는 것까지의 

                일련의 전체 과정을 말하는 것을 다시한번 깨달았다.

                2) 정부에서 대출관련 규정을 낸다고 해도 시장에서 내가 가능한 다응의 영역을 찾아보자 

                2) 주전세 과정에서 대출규제 영향으로 인해 근저당권을 잔금 전 말소할 수 있는지 여부를 꼭 확인하도록 

                정리해두기

적용할 것 : 전세세팅의 5가지 방법과 과정을 이해하고 다음 투자시 적용할 수 있도록 기억하자

 2. 전세가 설정의 3단계 “단·생·공” 기억하기

 양파링 멘토님께서 마법의 주문 3단계 2가지를 알려주셨는데요,

암기에 익숙하지는 않지만 너무 소중하고 꼭 잊으면 안되는 과정이기에 잘 정리해두고 투자에 꼭 적용해야겠다는 생각

을 했습니다^^

실제로 과거 월부 강의에서 멘토님께서 이번 강의에서 설명해주신것처럼 디테일하게 설명해주신것은 아니지만 

저의 1호기를 투자할때도 전세세팅할때 나의 물건을 1등으로 만들기 위해 경쟁물건을 조사하면서 전세세팅을 할 수 있을까 매우 고민했던 적이 있었는데요,

이번 양파링 멘토님 강의에서 단지하나의 사례를 통해서 실제로 A단지의 내 물건을 1등으로 만들기 위해서는 어떻게 해야할까? 라는 고민을 한적이 있었으나 어떻게 해야할까 고민했던 적이 있었고, 생활권 주변 전세물건 수를 전수조사를 했지만 거주민들의 단지의 선호도를 명확히 파악하지 못했다는 생각이 들었습니다. 또한 지역내 그리고 주변의 공급상황을 파악하면서 공급의 영향권이 어디까지 있을까 고민을 하지 못했던 것 같습니다

 깨달은 것 : 과거를 복기해보니 전부 보기는 했지만 제대로 하지는 못했다는 생각이 들었다. 또한 전임을 통해 실제 현장의 상황을 인지했나 생각해보면 그것도 아니다. 단생공의 중요성을 알았으니 향후 투자시에는 적용할 수 있도록 해보자

 적용할 것 : 

 1) 단지내 내 물건을 1등으로 만들기 위한 노력을 해야한다

 2) 생활권 내 주변 단지들과 비교해서도 1등을 만들기 위한 노력을 해야한다

 3) 공급을 보고 지역 내에서 내 물건의 전세가 빠질 수 있는 상황인지 정확하게 인지해야 한다

 4) 마지막으로 꼭 잊지 말아야 할 현장의 상황 인지하기! 전화임장을 통해서 내가 파악한 적정 전세가를 현장에서도 받아줄 수 있는지 꼭 확인해보자

 3. 리스크관리를 위한 적정 임대기간 설정하는 3단계 “공·수·포” 기억하기

양파링 멘토님께서 쉽게 알려주시기 위해서 줄임말까지 만드시면서 알려주신 덕분에

복기하면서도 저절로 외워지는것 같아서 너무 좋습니다^^

적정 전세가를 파악해봤다면 적정 임대기간 설정이라는 과제가 남았는데요,

"임대기간 그냥 2+2 아닌가?" 라는 생각을 한번쯤은 생각해볼수도 있을 것 같습니다

실제로 저도 처음에는 간단하게 생각했던것 같은데요 ㅎㅎ

멘토님께서는 임대기간 설정을 어떻게 하느냐에 따라서 몇천만원의 기회비용 손실이 발생할 수도 있음을

말씀해주시면서 매우 중요하다고 하셨습니다

실제로 저의 종잣돈을 한 해에 모으는 돈이 한순간의 실수로 묶여버린다면 나중에 회수를 한다고해도 기회비용을 생각하면 너무 아쉽겠다는 생각이 들었습니다!

 깨달은 것 : 투자자로서 내 물건이 많아질수록 리스크 관리는 어려워진다. 또한 투자를 지속할때 부족한 종잣돈이 묶이는 것을 최소화 할 수 잇는 유일한 리스크 관리법이라는 것을 잊지말자

 적용할 것 : 

 1) 공급물량을 파악함과 동시에 지역전체 뿐만 아니라 내 물건의 주변 입주물건을 파악하고 영향권(전후3개월)인지도 알아두자

 2) 내 물건의 주요 수요층은 누구일까 생각을 해보자. 또한 주요 타깃층도 있겠지만 시기도 중요하다. 가능하면 비수기보다는 성수기, 그리고 평형 및 지역에 따라서 수요층은 조금씩 다를수 있다.

 3) 임대물건이 많아질수록 포트폴리오 관리는 필수! 지역과 재계약 시기를 분산시킴으로써 어떤지역에 역전세가 발생하더라도 다른 지역의 전세상승분을 통해서 리스크를 관리할 수 있다. 

4. 1등을 잘 뽑아도 계약 잘못하면 망할수도 있다! 

양파링 멘토님께서는 1등까지 잘 뽑아놓고 

계약의 법적 단계에서 실수를 해버리면 안된다고 강조하셨습니다!

실제로 저도 비교평가를 잘했는지와 무관하게 최선을 다했으면서

계약단계에서 어버버 했던 기억이 나는데요 ㅎㅎ 

그만큼 직접적으로 돈이 오가는 단계에서 법적인 이야기가 나오니 부담되었던 것이 사실이었습니다

내가 금액협상까지 하고 매수결정을 하게 되는 1등 물건이 있다면 가장 먼저 확인해야하는 것은 무엇일까요?

그것은 바로 등기부등본에 매도인의 권리상 하자가 있는지를 파악해야한다고 멘토님께서는 말씀해주셨습니다^^

 1) 등기부등본 확인 = 권리상 하자체크

여기서 중요한 것은 내가 컨트롤 하지도 못하는 갑구상에 가압류/가등기/가처분 과 같은 부분은 과감히 제외할 수 있도록 해야한다는 것!

을구상의 근저당권 설정은 실제로 매수시 말소 가능여부를 판단하여 가능하면 문제가 없는 부분이겠죠^^

 2) 매매계약 = 온전한 소유권을 얻기 위한 조건 정리

등기부등본에 이상이 없다면 특약을 작성하면서 협상을 하는데요, 

멘토님께서는 특약에 적힌부분과 잔금일정, 계약/중도금/잔금 등의 금액 확인 등등 꼼꼼히 확인을 해야한다고 말씀해주셨습니다. 실제로 잔금일정이 길게 하기로 협의되어있던 사람이 부사님께서 계약서에 잘못기재함으로써 결국 계약서대로 하게되에서 매우 힘들어했던 수강생분이 있었다고 말씀해주셔서 더욱 조심해야겠다는 생각이 들었는데요,

결국 계약서를 사장님이 잘못 작성했는지 중요한게 아니라, 현장 참여자인 매도인/매수인도 마지막에 계약서를 보고 도장을 찍는 것이기에 누구의 탓도 하기 어렵다는 말씀을 들어서 더욱 공감되었던 부분이기도 했습니다

강의를 들으면서 멘토님께서 말씀해주신 ‘계약은 생각보다 무거운 것’이라는 말이 정말 맞구나 라는 생각도 했었습니다

3) 임대계약서 = 내 집 관리를 위한 최소한의 안전장치 

투자자라면 매매계약서에서 끝나는게 아니라 임대계약서도 작성을 꼭 해야하는데요!

멘토님께서는 임대계약이란 결국 내 집을 빌려주고 잘 돌려받기 위한 절차라고도 말씀해주셨습니다

임대계약서를 작성하면서 주의 할 것은 내 집의 원상회복을 반환을 목적으로 한 특약을 작성하여 

세입자분에게 깔끔하게 사용해달라는 당부를 드린다는 것인데요,

벽걸이TV설치, 콘크리트 타공과 같이 세입자분들이 편의를 위해서 요청하는 것들 중에서 

정말 안되는 것은 정중히 거절해야겠지만 ‘내가 산다면 꼭 필요할까’를 판단하여 세입자 입장에서도 고민해서

필요한 부분은 동의해드리는게 맞겠다는 생각이 들었습니다

멘토님께서는 임차인분의 요구에 가능한 부분은 들어드리고, 어려운 부분은 대안을 드리거나 정중히 거절하는 방법이 있다고 말씀해주셨습니다^^

“예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어납니다.”

 - 양파링님 강의에서 -

강의 중에 양파링 멘토님께서 해주신 말씀에서 기억에 남는 부분입니다

별다른 의미가 없어보이지만 내가 아는것이 많을수록 예측할 수 있는 부분이 늘어나고, 대응도 할수있게된다는 것을 다시한번 알게되는 소중한 시간이었습니다.

강의에서 배우더라도 실전이 앞으로 다가오면 배운것도 잊고 순식간에 얼어버리는 순간이 있더라구요 ㅎㅎ

소중한 강의에서 알려주신 부분을 필기까지 잘 해두어서 투자에 적용할 수 있도록 하겠습니다

멘토님 다시한번 감사합니다!