안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아

부자가 될 코쓰모쓰입니다.

1. 소유권 이전 조건부 전세대출이란?

기존엔 세입자가 전세대출을 받으면 당일 매수인이 잔금을 치러

주택의 소유권을 바꾸는 조건으로 대출을 일으킬 수 있습니다.

6.27.대출규제로 소유권 이전 조건부 대출이 막히면서

소유권 이전(매매잔금)과 전세 대출이 동시에 불가능해졌습니다.

소유권 이전 시점과 전세대출 시점을

분리하는 방법으로 투자를 할 수 있는데요.

소유권 이전 후 3~6개월 후 전세대출을 일으키거나

전세대출 후 3~6개월 후에 소유권을 이전하는 방법으로 매수가능합니다.

은행에 따라 3개월, 6개월 다른 기준이 있기 때문에

보수적으로 6개월이라는 기준을 잡고 투자를 진행할 필요가 있습니다.

현재 시장에서 대출 규제로 인해서

전세셋팅하는 난이도는 다음과 같습니다.

현금 세입자 - 세안고 물건 - 주인 전세 - 전세 승계 - 잔금 후 전세셋팅

현금 세입자의 경우 전세 대출과 무관하기 때문에

매매와 함께 전세계약 동시 진행이 가능합니다.

오늘부터 하나씩 순서대로

규제 시장에서 매수 방법과 전략에 대해

설명드리도록 하겠습니다.

2. 질문을 다르게 하기

현금 세입자와 전세계약하기 위해

가장 어려운 점은 현금 세입자를 찾는 것입니다.

“사장님~ 이 물건 투자하고 싶은데요. 현금세입자 있나요?” 라고 물으면

“요즘에 현금만 들고 전세 구하는 사람 없어요.” 라는 답변이 늘 돌아옵니다.

유니콘과 같은 현금세입자 찾기 쉽지 않은데요.

질문을 바꾸니 사장님들께서 찾아주시더라구요.

“사장님, 이 물건 투자하고 싶은데,

단지에 만기 돌아오는 현금세입자 있나요?"

질문을 바꾸니 사장님께서 장부를 펼치셨습니다.

투자하려는 단지뿐만 아니라

다른 단지의 현금세입자까지 찾아주시더라구요.

먼저, 현금세입자를 구하고 싶다면 질문을 바꿔보세요.

3. 미리 계산하기

전세셋팅 중에는 다양한 협상 조건이 제시 됩니다.

이럴 때 빠른 의사결정을 하기 위해서는

편익과 비용을 계산해두면 좋습니다.

감정적 의사결정을 하는 실수도 줄일 수 있습니다.

현금세입자가 나타난다면 전세 가격을

낮춰서라도 잡아야겠다는 생각이 듭니다.

얼마나 어떻게 낮춰야 할까요?

1) 현금세입자가 나타날 경우

투자금 한도내에서 얼만큼 전세가격을 내릴 수 있는가?

2) 투자금 범위를 넘어 마통을 쓰다면 어느 정도 쓸 수 있는가?

1년 안에 갚을 수 있는 비용인가?

이자 연 6% 마이너스 통장 사용 시

천만원 1달 사용 이자는 5만원 정도 입니다.

(마통 1000만원 * 6% / 12달 = 약 5만원)

예를 들어 전세가 2천을 내려 마통을 쓴다면

실제 2년간 이자비용은 240만원 입니다.

이 경우 편익과 비용을 비교하면 다음과 같습니다.

무조건 마통을 쓰라는 소리가 아니라

-1,000만원 내릴 경우

-2,000만원 내릴 경우

-3,000만원 내릴 경우

등등

비용을 미리 계산해두고

잔금 일자와 본인의 투자금 등 각자의 상황에서

의사결정을 빠르게 내릴 수 있어야합니다.

4. 현금세입자의 리스크 헷지

현금세입자가 전세계약을 취소한다면

우리는 물건을 매수할 수 있을까요?

매매 계약금을 날릴수 도 있습니다.

현금 세입자의 개인사정, 변심에 의해

(법인의 경우 회사 승인 불가)

계약 취소가 발생하는 리스크를 대비하기 위한 방법은

전세가계약금=매매가계약금을 똑같은 수준으로 받으면 됩니다.

전세 가계약금을 매매 가계약금과 같은 수준으로 받는다면

전세 계약 파기로 매매 계약이 취소되는 상황에서도

적어도 금전상의 손해를 막을 수 있습니다.

현금세입자를 놓치지 않고 싶은 마음에

급하게 진행하기 보다

스스로를 지키는 하나의 안전 장치를 가지세요.

최근 현금 세입자와 계약하는 경험담을 종종 읽는데요.

'이게 될까?' 라는 걱정보다

여러 번의 포기 없는 제안을 통해

상황을 만들어 투자할 수 있는 투자자가 되시길 응원드립니다.

 다음은 세안고 물건을 매수하는 방법에 대해 글 가져오겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다 ❤️

[규제 시리즈] 

🌸9.7. 부동산 대책 '대출 규제' 주용 내용 정리 (보도자료 원문 포함)