✅아파트명 : 홍은동 풍림2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수도권 | 서울 | 서대문구 | B | 118,256 | 28,522 |
2. 교통
to 강남역 : 49분
to 여의도역 : 51분
to 시청역 : 33분
3.학군
신영중 : 71.2%
인왕중: 71.1%
홍은중:70.7%
4. 환경
주변에 재래시장(인왕시장,홍제시장) 2개, 대형마트 1개(롯데마트) 있음
개인 병원은 많고 응급상황일 때는 대형병원 2곳이 있음(세란병원 : 3.8K / 동신병원 2.2K)
주위에 새아파트가 있어서 그 상권을 이용할 수 있음.
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 홍은동 풍림2차 (90년식/390세대/22평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2023년 03월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 72,000 | 50,000 | 59,000 |
| 전세가 | 43,200 | 30,000 | 35,400 |
| 투자금 (전세가율) | 28800 (60%) | 20000 (60%) | 23600 (60%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -45% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -13,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 45% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 9,000 | ||
✅현장사진
분임에서 다녀왔지만 사진없어서 네이버 사진으로 대체합니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
전고점 대비 2억정도 가격이 내려가서 저평가 되었다고 생각한다.
2) 환금성 : X
현재 매매만 있고 전세 물량은 없는 것으로 보아 환금성이 있을지 의문이 든다. 가격은 싸지만 수요가 없다면 향후에 매도하기가 힘들 것 같다.
3) 수익률 : O
전고점으로 회복한다면 수익률은 있을 것 으로 예상된다. 그런점에서 수익률은 있지만 환금성 부분에서 매수자가 있을지가 걱정이다.
4) 원금보존 : O
서대문구에 입주물량이 많지 않고 상권도 있는편이라 원금보존은 할 수 있을 것 같다.
5) 리스크 대비: X
전세를 끼고 투자하는 경우에 세입자를 기간내에 맞추는 것이 힘들 수도 있다. 또한 연식이 오래된 아파트라서 선호도가 낮을 수 있다.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수는 하지 않는 것으로 결정했다. 서울에 있는 물건인데 가격이 비싸지 않고 입지나 교통이 좋다고 생각한다. 하지만 같은 가격이라면 전세 수요가 있고, 조금 더 젊은 분위기가 있는 곳을 찾는것이 좋다고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
내가 생각한 부동산 매도는 투기였다는 것을 깨달았다. 대충 오를만한 아파트를 누가 찍어주면 사고, 가격이 오르면 팔겠다는 아주 단순 무식한 개념.. 보고서를 작성하면서 너무 어려웠지만 이런 과정을 거쳐서 투자자로 성장할 수 있겠다는 희망이 생겼다.
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