투자금보다 비싼단지를 볼 땐 ooo을 확인하세요.[나알이]

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은

나알이입니다.

우리는 투자할 때

투자금 보다 3~5천씩 높여서 단지를 봅니다.

이 때 어려운 마음이 들 수 있습니다.

돈이 없는데 이렇게 높혀서 보는 게

마음이 어렵기도 하고

실제로 의미가 있을지 의문도 듭니다.

왜 투자금 보다 3~5천씩 높여서 봐야할까요?

그리고 어떤 걸 확인해야할까요?

더 좋은 물건을 매수할 수 있다._기회를 만나는 투자

더 좋은 단지 부터 보면

다른 투자자들이 미처 놓친 더 좋은 물건을 매수할 수 있습니다.

모두가 당연히 불가능하다고 생각할 때

기회를 잡을 수 있습니다.

수지 동천동에 위치한 더샵동천포레스트

역세권이 아니라서 입지가 애매한 신축입니다.

하지만 동천은 판교와 매우 가까워 판교의 배후수요라는 점,

신축이기에 수도권 투자에 있어

비교적 소액으로 투자로 고려하기에 매력적인 단지입니다.

24년말 해당 단지는 2억의 투자금이 필요했습니다.

하지만 누군가는 사정이 있는 매물을 찾아

매매가 7.6억에 거래를 합니다.

투자금 1.6억으로 말입니다.(전세가 끼어있던 물건)

지방이라고 다를까요?

대구 북구에 위치한 사람들이 좋아하는 신축

복현아이파크라는 단지입니다.

위치는 대구의 핵심인 수성구에서

다소 거리가 있지만

그렇다고 아주 멀지 않고,

살고 싶다는 느낌을 주는 웅장한 신축이면서

초중등학교를 끼고 있기에 사람들이 좋아합니다.

해당 단지는 4억의 호가로 매물이 나오고 있고

실거래도 3.8억으로 이루어지지만 누군가는

2천을 깎고 최근 전세 거래 보다

더 높은 전세가로 맞추면서

투자금을 1.3억에서 1억으로 줄입니다.

더 좋은 단지를 매수할 수 있다는 건 알겠지만,

막상 부동산 사장님들을 만났을 때

절대 어렵다는 이야기를 들으면 마음이

어려우실거라 생각됩니다.

어떻게 흔들리지 않고 나만의 기준을 가져갈 수 있을까요?

매물을 확인할 때 꼭 확인할 2가지_분위기, 매도자의 상황

첫 번째로 매매, 전세 시장 분위기를 확인해야 합니다.

더 좋은 단지를 사기 위해선

시장의 분위기가 중요하기 때문입니다.

사연이 있는 물건은

거래가 활발히 되지 않아야 나오기 마련입니다.

하지만 시장이 하락장이어먄

사연있는 물건이 나오는 건 아닙니다.

쪼개서 보아야 합니다.

같은 지역 안에서도 구에 따라

생활권에 따라 매매가 더 잘 거래될 수도

투자자가 많이 들어가서 전세가 쌓여있을 수도 있습니다.

단지 마다 다니면서

매매, 전세 두 가지 측면에서

비교 확인할 수 있어야 합니다.

[매매]

1. 가격의 수준 - 실입주자가 얼마에 거래하고 있는지

현장에서 실입주자가 활발히 거래를 하면

그들이 매수하는 가격 아래론 깎기 어려울 수 있음을 인지합니다.

2. 거래량 - 최근 거래가 활발히 이루어졌는지

데이터인 아실에 찍힌 거래의 내역을 보고

현장에서 분위기도 확인합니다.

만약 거래가 뜸하다면

꼭 팔아야할 물건이 있을 수 있습니다.

또한 해당 단지 보다 더 좋은 단지 덜 좋은 단지의

분위기를 비교해보면 흐름이 오지 않아

기회를 주는 단지가 어디인지 가늠이 될 겁니다.

[전세]

3. 가격의 수준 - 전세가 얼마에 거래되고 있는지

데이터로 단지 내 전세 물량의 가격과 조건을 보고

최근 실거래가도 확인합니다.

주변 경쟁 단지 매물도 동일하게 확인합니다.

현장에선 전세가 구조, 향, 수리상태에 따라

전세가 얼마에 나가는지

수도권은 전세 대출 가능 여부에 따라

전세 가격차이가 나는지도 확인 합니다.

4. 거래량 - 전세 수요/ 투자자 거래 여부

현장에선 전세를 찾는 사람이 있는지 확인을 합니다.

전세가 잘 나가는 시기가 언제인지

요즘 전세 얼마이면 바로 나가는지 여쭙습니다.

더불어 투자자가 들어 와 매수하여

나올 경쟁 매물이 있는지도 확인하여

리스크도 대비해야 합니다.

정리하면

가격의 수준과 거래량의 기준을 두고

데이터, 현장 모두 활용하여

매매, 전세 측면을 확인하면

단지간 비교가 되면서

지역 전체가 상승/하락인지

단지에 따라 차이를 보이는지 알 수 있습니다.

두 번째로 매도자의 상황을 현장, 데이터로 확인합니다.

[현장]

매도하는 이유가 기간때문인지 돈 때문인지 파악합니다.

기간이라함은 발령이나

세금(일시적 2주택, 상속세) 이유로

기간 안에 매도를 해야하는 것이고

돈이라함은 사업 자금을 마련하거나

대출이 부담되어 매도해야할 수 있습니다.

또는 단순히 갈아타기나 시세차익이 나서

매도할 수도 있습니다.

사장님께 왜 파는지 물어보고

처음 내놓은 가격에서 조절이 된 건지,

매물 나온지 얼마나 되었는지 매도자의

심리를 파악할 수 있는 질문을 여쭙습니다.

[데이터]

매도자가 물건을 내놓은 부동산의 수와

가격선을 보면서 매도의 적극성을 가늠할 수도 있습니다.

또한 단지 내 선호도가 빠지는 동이나 타입이라면

최근 실거래가 동별 가격을 보거나

전고점은 비선호 매물이 얼마에 거래되었는지 확인하며

매매와 전세 모두 단지 내

적정 가격선에 대해 확인할 수 있어야 합니다.

타진이 되는 매물이라면 등기부등본을 떼어

언제 매수했고 얼마에 매수했고

채권최고액은 얼마인지 보며

시세차익이 얼마나 날지,

매수한지 오래됐다면 주택담보대출은 어느정도 갚았을지

대출로 인해 부담되는 건 아닌지

매도자의 상황을 이해합니다.

매도자의 상황을 이해해야

비로소 내가 무얼 줄 수 있을지 알게 됩니다.

가장 중요한 건 확신_'지금' 시장에서 '최선'임을 아는 것

매매가를 깎거나

전세가를 높여서

더 좋은 물건을 사지 못할 수 있습니다.

투자금에 딱 들어오는 단지를 매수할 수도 있습니다.

더 좋은 단지를 매수하지 못하더라도

윗단 부터 타진하는 게 의미있는 이유는

우리가 투자하는 게 매수를 위해 투자하는 게 아니라

매도까지 잘 지켜 앨매를 맺기 위함입니다.

지킬 수 있는 확신을 얻게 됩니다.

정책, 대출 어떤 상황이 오건

내가 선택한 나의 물건이 최선임을 알아야 합니다.

윗단 부터 매물을 보고 노력했는데

도저히 가격이 좁혀지지 않는다면

그 다음 가치 순서인 단지가 나에게 최선임을 알고

내려와 최선을 다해 매물을 털어야 합니다.

지금 시장에서 할 수 있는 가장 좋은 선택임을

스스로 확신을 가지고 선택할 수 있습니다.

투자하지 않는 게 가장 큰 리스크입니다.

여러분들이 열심히 고생해서 노력해온 시간들이

결실을 맺을 수 있도록 확신을 더하는

투자 나날을 쌓아가시길 응원드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

딱 들어왔는데 너무 더워 너무 추워. 아니면 태풍.

비오고 바람 불고 땅을 보니 진흙탕.

한 발 한 발 내딛기도 힘들어.

누군가는 주저앉고 누군가는 나왔다.

비가 오고 나면 결국 비는 그친다.

해는 내리 쬔다. 몸은 마른다.

시원한 바람이 분다. 땅은 마른다.

따뜻한 햇살. 새싹 자라는 순간 열매 맺히는 순간.

원하는 곳에 가 있을 거다.

내가 어떻게 해나갈지가 정말 중요하다.

원칙 기준 잃지 말고 냉정하지만 투자자는 해야하고

더 해나가면 좋겠다.

10년 뒤 은퇴하는 투자자 그 길로 가면 좋겠다.

-한가해보이 멘토님-