관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
열반스쿨 기초반 88기 2조 대다나다입니다.
1주차에 이어 2주차 강의 역시 너바나 멘토님께서 해주셨는데요
2주차에는 부동산투자원칙에 대해 배웠습니다.
부동산투자에서 변하지 않는 원칙 = [저환수원리] 에 대한 내용을 말씀해주셨는데
강의 내용과 제가 생각한 부분을 정리해보고자 합니다.
저평가
우리는 단지가 가지고 있는 가치보다 가격이 쌀 때 그 단지가 저평가 되어 있다고 하는데요
(←너바나님 강의내용)
지금은 거의 대부분의 시장이 절대적저평가 시기입니다.
특히나 지방이 그렇습니다. 무엇(평균이상의 수요가 있는 단지)을 사더라도 수익을 낼 수 있는 시기이기에
단지들 가운데 상대적저평가를 잘 구별하는게 중요하겠다 싶었습니다.
너바나님 멘토님이 말씀하신 비교평가를 통해 상대적저평가를 구별할 수 있다고 생각합니다.
지금 저는 부산에서 앞마당을 늘려가고 있는데 매달 하나의 지역을 알아가면서 보이는 부분이 있는데요
대부분의 단지들이 싸지만 그 중에서도 가치가 좋은 단지가 그보다 가치가 낮은 단지와 가격이 비슷한 경우를 종종 발견하게 됩니다. 앞마당을 늘려가면서 이런 부분을 발견하는게 흥미롭습니다.
확실히 비교평가를 잘하려면 아는 지역(앞마당)이 많아야 된다라는 생각이 들었습니다.
환금성
우리가 하는 부동산 투자에서 아파트가 환금성이 가장 좋다고 하지만
부동산 자체는 환금성이 좋진 않습니다. (←요것도 너바나님 강의내용)
매도가 안되서 몇 천씩 네고해서 파는 집주인들이 있을 정도니 아파트는 본인이 팔고 싶을때 팔지 못하는 순간들이 많다는 거죠~ 물론 부동산시장이 활성화 되는 시기에는 다른 얘기지만요.
특히 지방투자시 5년 이내 매도를 염두해 두는 경우가 많기에 환금성은 특히 중요합니다.
저는 지난 6월 한차례 매물코칭을 통해 불통의 경험이 있었는데 그때 코칭해주신 빈쓰튜터님께서도
환금성에 대한 얘기를 거듭 강조하셨습니다.
공급, 연식, 세대수, 선호도 측면을 잘 고려해야 된다고 생각이 됩니다.
수익률
이번 수익률계산서 과제를 제출하면서 수익률에 대한 생각을 많이 해보았습니다.
지금 지방에서 우리가 선정하는 대부분의 투자후보단지들은
현재 가격이 싸기때문에 수익률이 나쁘지 않을거라 생각됩니다.
하루전 네건선배님과의 만남에서도 더 벌 수 있지만 잃지 않는 투자를 선택하셨다고 했는데
수익도 매도가 되야 나에게 돌아오는 것이기에 내가 원하는 시기 혹은 내가 원하는 목포매도가에서 매도하려면 환금성에 대한 부분을 충분히 고려하여 투자해야 되겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 너바나 멘토님이 강조하신 기다리는 시기 또한 반드시 필요한 부분이라 생각됩니다.
원금보전
적정전세가율
입지독점성 or 적은 입주물량
너바나 멘토님은 원금보전이 되려면 적정전세가율이 되야하고,
입지독점성이 있거나 입주물량이 적어야 한다고 하셨습니다.
최악의 상황에서 내가 투자한 단지는 얼마나 떨어질까를 가늠할때 전세가가 안전마진이 됩니다.
그렇기 때문에 적정 전세가율이 중요한거죠
물론 지방시장은 수도권과 다르게 입지독점성이 떨어지면서 입주물량이 많다면 전세가도 하락할 수 있기에
입주물량도 매우 중요합니다. 투자할 때 단기 입주물량이 적정한지도 반드시 확인해야겠습니다.
리스크
우리가 하는 시세차익 부동산의 가장 큰 리스크는 역전세라 할 수 있는데
역전세 리스크를 헷지 하기 위해선 너무 무리하게 적은 갭을 고수해서는 안된다고 하셨습니다.
당연히 대량공급은 피해서 투자해야 합니다.
그리고 비싸게 사는것 만큼 큰 리스크도 없다고 튜터님들께서 강조하시는데 싸게 사는 것이 정말 중요한것 같습니다.
지금 저에게 가장 큰 리스크는 투자하지 않는것이라 생각되기에
너바나 멘토님이 알려주신 저환수원리 원칙에 따라 올해 안에 꼭 투자해보도록 하겠습니다!!
강의해주신 너바나 멘토님 감사합니다!!
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