규제때문에 투자 못한다구요? 정말일까?_열반스쿨 중급반 2주차 강의후기 [열중47기 냥율마]

열반스쿨 중급반 2주차 강의는 전세셋팅에 대한 강의였습니다.

현재, 전세대출 규제로 인하여 투자를 못한다는 인식이 팽배해있는데, 이번 2주차 강의를 통해, 규제로 인해 투자의 어려움은 생겼지만, 투자를 전혀 못하는 상황이 아니고, 물건의 특성에 맞는 투자방법이 있음을 배울 수 있었습니다. 열반스쿨 중급반 강의는 소위 '전세빼기강의' 라고 불릴 정도로 핵심 강의 파트라고 생각하는데, 이번 수강으로 조금 더 깊이있게 전세빼기 프로세스를 다시 복습할 수 있었습니다.

물론 전세빼기 과정이 수월하지 않다는 생각은 들지만, 투자를 절대 못하는 상황이 아닌것을 안다는 것 자체가 행운이라는 생각이 들었고, 배운대로 행동할 수 있게 움직이는게 제가 할 일 이라는 생각이 들었습니다.

Part1. 2025년 현재 시장 상황

• 모든 지역이 공급이 많거나, 전세가 적거나 하는 상황은 아님 : 서울도 서울마다, 지방도 지방마다 각각의 분위기가 있다. 핵심은 공급!
• 대출 규제가 생겨 잠시 거래가 주춤했으나, 오히려 전세대출 한도가 되는 지역에서의 거래가 활발하고 신고가를 찍는 경우도 생기고 있음.
• 문제는 '공급'이라는 본질적인 문제가 해결되지 않았기에 부족한 전세로 인해 전세가 상승 흐름이 퍼지는 중

모든 지역을 퉁쳐서 생각하면 안된다. 각 지역의 특징을 살펴보고, 그에 맞게 접근이 필요하다.

내가 할 일은? 향후 공급이 부족하고 전세가가 오를 환경이 만들어지는 곳으로 가서 투자물건 찾기!

Part2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

• 단지 6.27대출규제로 인하여 전세셋팅 방법을 배워야 하는것이 아님
• 전세셋팅 프로세스를 숙지하고 있어야 하는 이유?
  • 시간확보 : 매매 잔금기간 미리 협의
  • 비용계산 : 각종 비용 등을 미리 계산 할 수 있고, 전세가 조정여부를 판단할 수 있음
• 전세는 부사님이 빼주는 것이 아닌, 내가 빼는 것. 그렇기 때문에 물건에 대한 이해도가 있어야 함.
• 현재 시장에서 주담대 받아서 잔금을 치르게 되면 전입의무가 생김. 그렇기에 잔금을 치지 않도록 하고, 잔금을 치더라도 의무 실거주 기간을 잘 확인해야 함.

전세 셋팅 방법에는 여러가지 방법이 있다. 그 방법들을 내가 제대로 이해하고 있어야, 물건을 보면서 비용 계산을 하고 협상의 이유를 만들 수 있다. 전세 대출 프로세스를 이해해야 전세 셋팅을 하는 것에 두려움을 없앨 수 있고, 나에게 유리하게 물건을 만들어 낼 수 있음. 투자를 할 떄 리스크를 미리 파악하고, 리스크를 줄일 수 있는 방향으로 선택을 해야한다. 정말 방법이 없다면 리스크는 피해야 하는것이 잃지않는 투자의 방법!

내가 할 일은? 현재 시장에 적용할 수 있는 전세셋팅 과정 시뮬레이션 해보기.

Part3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

• 시장 규제와 상관없이, 투자에 있어서 항상 알고있어야 하는 중요한 원칙
• 전세를 빨리 빼는것이 왜 중요한가?
  • 돈 절약 : 시간이 지체되어 전세셋팅을 하지 못하였을 때 들어가는 부수적인 비용을 막아줌
  • 시간 절약 : 전세입자를 맞추는 것 까지가 투자. 전세를 빼지 못해 전전긍긍 하는 시간이 늘어나면, 내가 투자에 몰입할 수 있는 시간을 잃는 것.

이 단지의 적정 전세가를 파악하고, 설정하는 방법을 통해 진짜 투자에 들어가는 비용을 계산할 수 있고, 시장이 받아주는 가격을 이해하여 계속 나의 물건을 선호 우선순위로 높여 안정적인 투자를 할 수 있다는 것을 알수있었다. 투자는 단순히 호가에 의해 거래되는 것이 아니다. 사람들의 심리를 이용하여 내 물건을 선택할 수 있도록 만드는 것이다. 전세 셋팅은 리스크를 대비하거나 피하는 선택을 통해 이루어 진다는 생각이 들었다. 시장이 안좋으면 약점이 있는 세입자라도 받아야 할 수 있기에 시장상황을 잘 판단할 수 있어야 한다. 세입자를 골라내고 가격에 욕심내면 오히려 시간과 비용을 지불하게 될 수 있다. 이를 잊지말고 욕심을 버리고 리스크를 피하는 선택을 하는 방향으로 계속 선택을 해야한다.

Part4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

• 매수결정 : 권리상 하자가 없는지 체크
• 매매계약 : 온전한 소유권을 가져오는 행위, 계약서 작성에 실수는 없다!
• 임대계약 : 세입자를 구하는 행위. 약점이 있는 세입자가 있다면 특약설정을 세세히!

집을 거래하는 것은 법률행위이다. 계약서라는 서류를 통해 모든 판단이 이루어지기 때문에, 계약서 작성에 주의가 필요하다. 봐야하는 항목을 잘 확인하여 체크하고, 실수나 누락이 없는지 확인하여 계약을 잘 마무리할 수 있어야 한다. 실제 투자를 한다고 생각하고 매달 투자물건을 고르고 계약서를 써보는 연습을 통해, 계약서에 익숙해지도록 하자!