저평가 매물 찾아서

투자 수익률 높이는 방법

수익률 높이는 방법 두가지.

돈 적게 들어가고 수익률 높이는 방법, 돈 많이 들어가고 수익률 높이는 방법

너바나님의 강의에 마음가짐과 기본기를 가졌다면 주우이님 강의는 실전에 궁금했던 부분들에 대해 하나 하나씩 해결되는 강의였습니다. 매매를 할 경우 부동산을 평가하는 방법에 대해 배울 수 있었던 시간이었어요.

그래서 그런지 2주차 동안 고민 되고 판단이 되지 않던 부분들에 대한 궁금증이 해결될 수 있었던 수업이었어요. 

좋은 투자란?

1. 돈이 적게 들어가 > 적정하게 버는 투자
2. 돈이 많이 들어가 > 많이 버는 투자

이 두 투자가 좋은 이유를 이야기 해주셨어요.

앞 강의를 들으면서 제일 고민 되었던 부분이었죠.

앞시간에서 ‘저평가’인 매물을 투자하자를 어떤 매물들을 매매해야 되는지는 머리로는 이해가 됐습니다.

하지만 이것을 실전으로 매물을 하나하나씩 따져 볼려니, 내가 보니 이건 저평가 맞는데, 근데 아니면 어쩌지?라는 결론이 나왔습니다. 결국 저평가를 어떻게 판단해야 될까? 머리는 아는데 적용을 어떻게 시킬지 보이지 않았죠. 

그런데 이번 강의에서 주우이님 강의 중 저의 고민을 시원하게 만든 부분이 있었어요.

수익률을 더 분할해서 설명해주셨죠.

돈이 많이 들어가면 큰 수익률을 가져올 수 있지만 대신 떨어질 때 많이 떨어질 수 있어 힘들 수 있다는 사실과 저평가된 아파트가 사람들이 현재엔 선호하지 않아 적은 돈이 들어가지만 오를 땐 해당 아파트도 오르고 떨어지더라도 더이상 떨어질 곳이 없기 때문에 위험성도 낮아 잃지 않는 투자를 할 수 있다는 거였어요.

해당 이야기를 들으면서 입지가 좋은데 오래된 구축은 아닌가?하며 고민하던 부분들을 해결할 수 있었습니다. 

하지만 여기서 중요한 점은 구축을 매매할 경우 우리는 수익률을 따져봐야 하는거죠.

그럼,

수익률 어떻게 판단해야 되는가?

그동안 투자를 해본 경험과 수익난 자료들을 살펴보면 결론은,

입지가 좋은 곳.

수요가 있는 곳 ->  장기적으로 오른다.

주우이님께서 강의 도중 질문을 주셨어요. 

"우리가 매매할 때 부동산 몇 군데 가보셨냐?"고 물으셨는데, 이 질문에서 "내가 많이 가보지도 않고 높은 수익률을 바랬구나." 하며 제 과거를 돌이켜 보게 되었죠.  익숙한 곳에서 고르지 말고 부동산도 3군데 이상은 다녀보고 지인 추천이 아닌 내가 직접 발로 뛰어가며 임장하고 임보쓰고 개인취향 보단 수요가 많은 입지가 좋은 곳을 선택해서 매매한다면 수익률을 더 높일 수 있는거죠. 

여기서 생각나는 포인트는 같은 가격 20개 알면 절대 실패 없다. 내 지역 안 3개 정도는 알아야 한다.

이 말씀이 입지를 알아야 같은 가격에서 가치와 가격을 평가할 수 있고 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 알 수 있기 때문에 투자기준 확실히 하고 매매해야 한다는 거죠.

게다가, 신축이라도 입지가 좋지 않으면 신축 프리미엄 때문에 처음 상승장에는 오르지만 다음 상승장에는 입지좋은곳이 더 올라 격차가 벌어질 수 있다는 사실을 알았습니다. 그러한 사실은 많은 자료를 통해서 더욱더 확신을 가질 수 있었죠. 결국 우리는 내가 투자할 수 있는 선에서 ‘땅의 가치’가 높은쪽의 매물들을 여러개 비교해서 매매를 해야 한다는 결론을 얻게 되었습니다.

그럼, 땅의 가치!

입지분석 어떻게 해야 되나?

여기서 가장 중요한 것은 같은 가격대의 매물과 내가 아는 지역이 많으면 수익률을 높일 수 있는 확률이 더 높아진다는 거예요.

입지 분석 절차.

아파트선정 > 위치 > 입지평가 (직장, 교통, 학군, 환경, 공급) > 수익률 > 현장사진을 참고해 분석 한 뒤 내가 아는 지역이나 같은 가격대의 매물들을 파악하여 같은 임장보고서를 작성 후 비교평가 후 최적의 매물을 결정 지을 수 있다는 거죠.

즉, 최적의 매물을 결정하기 위해선,

그만큼 내가 아는곳이 많아야 한다는 것.

비슷한 가격대 아파트 찾아야 한다는 것.

수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾아야 한다는 것.

사실 이번 강의 듣기 전까지 남편이랑 투자금 기준으로 저평가를 생각했어요. 하지만 주우이님께서 더 중요한 것은 투자금 보다 가치있는 아파트를 더 저렴하게 사는것이 중요하다고 하셨는데 그 말에 또 한번 더 느꼈습니다.

선입견 버리고 가까운 곳에서부터 투자자의 눈으로 차근차근 시작해보겠습니다.