[열기 88기 88 끓는 열정 모아 3삼5오 투자하조 호이진] 높은 수익률의 핵심, 비교평가!

임장보고서를 쓰면서도 항상 수익률 보고서 부분이 어려웠는데,

이번에 주우이님의 강의를 다시 들으며 복습하면서 개념도 다시 한번 제대로 잡을 수 있었던 것 같습니다.

또한, 강의를 듣고 앞마당을 늘리는 것과 비교평가를 하는 것이 수익률에 정말 중요함을 다시 한 번 느끼게 되었습니다.

임장을 통해 앞마당을 늘리면서 단지 하나하나의 가치를 파악하는 것이 곧 능숙하고 정확한 비교평가를 하게 만들고,

이러한 비교평가를 통해서 수익률이 높은 단지에 투자할 수 있게 된다는 것을 깊이 새길 수 있게 되었습니다. 

인상 깊었던 내용

• 같은 가격의 아파트를 20개 정도 알고 있으면 실패하는 투자를 하지 않는다. 근데 20개를 아는게 어렵다. 그만큼 앞마당을 늘려야 한다.
• 입지가 약간 떨어지는 신축을 가지고 있다면 한 번의 상승장을 겪고 나서는 갈아타기를 하는 것이 더 좋다. 구축이라도 땅의 가치가 더 높은 곳으로 갈 수 있다면 괜찮다. 땅이 좋은 곳일수록 시간이 지나면 더 수익률이 높아질 가능성이 높다.
• 수익률 보고서 아파트 선정 시 랜드마크 아파트도 같이 봐야한다. 랜드마크 아파트의 수익률이 그 지역에서 얻을 수 있는 수익률의 Max값이다. 또한 왜 사람들이 그 지역의 아파트를 좋아하는지 알 수 있다.
• 평택의 경우 일자리가 엄청 들어왔지만 여전히 동탄에서 출퇴근이 가능했기 때문에 많이들 이사가진 않았음. 그래서 일자리가 생기면 그 근처에 입지가 더 좋은 곳을 확인하고 출퇴근 거리가 어떻게 되는지 확인하는 것이 더 현명한 방법임. (청주의 경우는 출퇴근이 힘들어 거주지로의 수요가 있음)

• 좋은 노선의 기준

  1) 한 번에 업무지구를 지난다.

  2) 1회 환승해서 업무지구를 갈 수 있다. 

• 최근에는 서울대 정시합격에서 62%가 일반고에서 나와서 비율이 증가한 것으로 보이는데 자사고나 특목고 애들은 모두 서울대를 안가고 의대를 가려고 하기 때문에 발생한 현상이다. 특목고 진학률 3% 이상이면 높은 편임.
• 2025년부터 자사고 외고, 국제고 일괄폐지한다고 발표가 났는데 이렇게 되면 일반고에서 학군이 좋은 곳부터 수요가 더 몰리게 되는 것임. → 강남 같은 학군지는 더 많이 오르게 된다.
• 신세계 강남점 매출 3조정도  전세계 Top 수준임. 1~12위까지의 순위 매장들이 전체매출의 53%를 차지한다.
• 부동산 처음 공부하는 사람은 대부분 투자금에만 관심을 가진다. 하지만 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것이다.
• 가치 대비 저렴하게 사는 방법 2가지
  • 투자금은 조금 더 들어가지만 매매가가 쌀 때 → 좋은 아파트를 싼 가격에 매수 (수익을 높일 수 있는 전략)
  • 매매가는 조금 비싸졌지만 투자금이 적게 들어갈 때 → 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수 (수익률을 높일 수 있는 전략)
• 현재 정보는 너무 넘쳐난다. 이 정보들을 어떻게 편견 없이 선별하고 분석하는 실력과 인사이트를 갖추는 것이 핵심이다. 시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다. 가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.
• 내가 잘 아는 지역도 진짜 잘 아는 건지 생각해보기 → 보통 내가 가는 위치만 알고 있다. 실제 지역을 투자자의 눈으로 볼 수 있어야 한다.
• 반마당 → 다 못했더라도 이어서 할 수 있게 마침표를 찍어 놓는 것이 중요하다. 그렇게 안하면 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.
• 투자는 어려울수록 좋은 것이다. 어려울수록 경쟁률이 낮아지는 것이다. 결국에는 실력이 쌓이면 경쟁률이 낮은 곳에 투자할 수 있어야 한다.
• 현재 우리는 자영업이다. 사업가가 아니다. 사업가는 우리가 없어도 돌아가는 시스템을 가진 것. 우리는 자영업에서 사업가로 가려고 하는 것이다. 지금 우리는 자영업의 과정을 거치고 있는데 이것이 쉽지 않다. 받는 만큼 하는 것이 아닌 벌고 싶은 만큼 열심히 해야 한다.

적용할 점

• 앞마당 만들 때 다 완성을 못 하더라도 꼭 하던 것까지는 마무리하고 다음 임장 지역으로 넘어가기 → 시간 남을 때 못한 부분 완성
• 눈여겨 봐야할 입점상권 분위기 임장 때 꼭 확인하고 같이 분석해보기: 스타벅스, 산후조리원, 브랜드학원 (특히, 산후조리원은 정말 드물다)
• 임장보고서 작성 시 비교평가 최소 10 page 진행해보기 + 비교평가 할 때 투자금부터 확인하지 말고 가격이 비슷한 매물끼리 먼저 묶어서 비교해보기. 그리고 나서 투자금을 확인하기.

이번에 꿀팁들도 정말 많이 배우게 된 것 같습니다.

많은 노하우들과 좋은 내용들 아낌없이 가르쳐주신 주우이님께 정말 감사하다는 말씀 드립니다.!!