신도림 e편한세상 4차

위치(지도)

[내 생각] 2호선 신도림역, 현대백화점 5분 거리에 위치. 30~40대 직장인, 초~중학생들이 많았음.

입지평가

[내 생각] 직장+교통을 모두 갖춘 좋은 입지였음. 구로구는 하급지라고 생각했는데 신도림동은 별개로 봐야할 것 같음. 하지만 구로역,도림천역 주변에 공업단지가 많아 거주 균질성은 낮아 아쉬웠음.

1.직장 [S]

구로구 사업체수 38,756개, 종사자수 225,668명

2.교통 [A]

강남 39분 / 여의도 26분 / 시청 31분

3.학군 [B]

[내 생각] 구로구 내에서 가장 선호하는 학군. 학업성취도 1위, 특목고 진학률 1위

신도림중 89.9% / 문래중 81.6%

4.공급 [S]

[내 생각] 2024년 매수 시 2026년 재계약 시점 조심해야 겠음.

구로구에는 아파트 공급 없음.

***주변 공급 물량***

-관악구 서울대벤처타운역푸르지오 / 2025.05 / 571세대

-영등포 자이디그니티 / 2026.03 / 539세대

과거시세

[내 생각] 서울 적정 전세가율은 65%로 봐야한다는 너바나님 말씀이 맞는 것 같음.

수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

[내 생각] 최고점인 16.3억은 매우 비싸보임. 가격이 30% 빠진 지점이자 저점의 2배 정도 상승한 가격인 11~12억이 적정하지 않을까 생각됨.

현장사진

[최종정리]

입지 판단 기준으로 봤을 때 아주 좋은 입지였음.

비슷하거나 더 안 좋은 입지의 공덕래미안4차 32평대(23.04 실거래가 13.45억)와 현재 가격이 비슷했음.

(현재 매물이 없어 최근 실거래가 기준임.)

전고점을 고려했을 때 신도림4차e편한세상이 내재가치가 더 높으므로 저평가 되었다고 판단할 수 있음.

투자 기회가 왔을 때 매매 12억, 전세 8억이면 적정 투자금으로 볼 수 있을 것 같음.

-끝-