부천시 중동 부천중동해링턴플레이스 아파트 수익률 분석 보고서[터너비]

✅아파트명 

부천중동해링턴플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자수 318,670명 (S)

2. 교통

강남까지 1시간. 주요 업무지구까지 1시간 내로 갈 수 있음. 특히 시청은 환승 없이 가능.(A-)

3. 학군

부천중 75% 상도중 70.5% (C)

부천 학업성취도 평가 90%이상인 곳은 원미구 석천중 한 곳 뿐. 전체적으로 학군이 좋지 않으나 그나마 원미구가 좋은편. 하지만 팰리스카운티 배정받는 학교는 학업성취도 70%대로 낮은편이며, 학원가도 근처에 형성되어있지 않다.

4. 환경

부천순천향병원

부천 전체적으로 백화점 2곳, 마트 6군데가 있지만 팰리스카운티 반경 1km내에는 마트 등 편의시설이 없고 순천향 병원이 하나 들어온다.

5. 공급

3년 내로 소사구, 오정구에 공급이 있고, 팰리스카운티가 위치한 원미구에는 공급 예정이 없다. 하지만 팰리스카운티가 소사구와 맞닿은 곳에 위치해 있어 소사구에 대단지 입주 시 영향을 받을 수 있다. 또한 대장 3기 신도시 입주시기가 2년 뒤에 있어 아예 영향을 받지 않는다고 말할 수 없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 -18% (O)

2) 환금성 : (O)

3) 수익률 : (O)

4) 원금보존 : 전세가율 74%, 투자금 100% 수익률 가능.  200% 수익률을 기대해보면? 

                              1.8*2 = 3.6억. 현재 6.8억+3.6억 =10.4억, 전고 9억   이정도는 기대해볼만?

                              중동역세권 대단지 (O)

5) 리스크 대비:  원미구 입주물량은 적정하나 27년 입주가 부천시에 적정2배 이상으로 주변으로 넘어갈 가능성 있음. (△)

나의 투자 결론(매수 여부):

매수하여도 잃지 않는 투자는 할 수 있을 것 같지만 더 벌 수 있을 것이냐를 생각했을 때 수익이 크진 않을 것 같다는 생각이든다. 계속해서 부천에 (ex. 대장)입주가 예상되며 단지에 대한 사람들의 선호도가 좋으나 단지내부를 들어가 보지 못했기에 주변 환경을 보았을 땐  꼭 살아야 한다는 느낌이 아직은 부족했다. 현재 싸다라는 생각이 들지만 투자금 1.8억이라면 경기도 안양쪽도 한번 비교평가 해봐도 좋겠다는 생각이 들었다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

2년전에 호갱노노 필터를 걸어 찜콩 했던 단지인데 그 당시엔 나에게는 좀 과한 곳이라는 생각도 있고 낯선 단지여서 어딘지 들여다 보지 않았던 것 같다.  수익률 보고서를 작성하면서 무조건 괜찮다 라는 생각이 들기보단 더 냉철하게 단지에 대해 생각해 볼 수 있는 시간을 갖게 되고 감정을 최대한 뺄 수 있는 연습을 할 수 있었던 것 같다.

앞으로 투자를 할 때에 꼭 이 단계를 거쳐 비교평가를 해야겠다는 다짐!