안녕하세요
기회(chance)를 잡는 투자자 챈s입니다
23년 당시 300% 초과 공급 지방 광역시에
투자를 하고 2년이 지났습니다.
아직까지 공급이 남아있는 지역이고
최상급지 구에는 어느 정도 반등이
두드러지는 단지가 있지만,
제 물건이 위치한 곳은
아직 상승기미가 미미한 곳이 많습니다.
이 곳에서 매도를 시도하면서
느낀 것에 대해서 나눠보려고 합니다💜
(쉽지 않았다….🤣)
매도는 매수부터 시작한다.
제 단지는 초품아이고
메인 학원가&상권이 가까워
거래량이 많은 곳입니다.
위 일부 그래프만 보면
매도가 굉장히 잘 될거라는
생각이 들기도 합니다.
저는 실제로도 그럴거라고 생각했구요.
다만 저 수많은 점들에 숨겨진 비밀은..
거의 대부분 앞동 거래(..!!)라는 점인데요!
뒷동으로 간다고 언덕인 것도 아니고,
비선호 시설과 붙어 있는 것이 아님에도
앞동 비교해서 뒷동은 1분을
더 걸어야 한다는 이유로
잠재적 매수자분들은
1-2천만원을 더 주고 앞동 거래를
활발하게 하고 계셨습니다.
실제로 거래량을 뜯어보면
뒷동의 경우 앞동과 3천만원은 벌려야
급매로 한 달에 1-2건 거래되는 정도인데요.
네, 아쉽게도 제가 가진 물건은
뒷동 물건입니다.
다행히도 당시에 싼 가격에 매수를 해서
(아주 조금) 수익 구간입니다.
다만 현재 기준으로 정말
매도할 수 있는 가격으로
앞동과 3천만원을 벌린다면
손실 구간으로 들어가게 되는데요
그렇게 되면 제 상황 모두 고려했을 때
더 좋은 단지로 갈아탈만한 단지들이 없어서
매도하는 의미가 없기 때문에
가격을 더 내리는 것도 쉽지 않아
실제론 매도를 하지는 못했고,
더 ‘보유를 해나가는 선택’이라는
결정을 내리게 되었습니다.
(2년 뒤 공급 물량이 “0”이라는 이유도 종합해 고려)
다시 돌아간다면 어떤 선택을 할까?
: 매도하면서 느낀 3가지
(참고로 제가 해당 지역에 투자를 했던 시기인
2023년도는 300% 초과 공급이 있던,
매매, 전세 손님 둘 다 없었던 대표적인
하락장 시기였습니다.)
결론적으론 매도를 하지 못하면서
다시 1호기를 매수하던 때로 돌아간다면
어떤 선택을 할까에 대해서 복기해 보았습니다.
1. 매도는 매수부터 시작됩니다.
(나의 메이트 부사님)
"챈씨… 최대한 챈씨 물건으로 끌어오려고 하는데
‘앞동’만 본다는 실거주 분들이 너무 많아.
X.X억까지 해주면 보겠다는 분들도 있고..
그건 너무 싸잖아…쉽지 않네."
더 좋은 지역, 더 좋은 생활권, 더 좋은 단지,
더 좋은 동층향 (결국 선호도)이 가장 먼저 거래됩니다.
제 물건을 매도하면서 조금 더 비싸더라도
앞동 거래가 먼저 되는걸 보면서
더 좋은 것을 매수하려는 최선의 노력이
곧 매도할 때도 빛이 날 수 있다는 것을 깨달았습니다.
특히 처음에는 사소한 줄만 알았던 동층향이
매도할 때도 중요한 요소로 작용할 수 있다는 걸
알게 되었던 것 같은데요.
실제로 이번 월부학교 6강
강의에서도 너나위님께서
“지방에서는 매도까지 해야하니
좋은 동층향을 선택하세요”
라고 말씀 주시는걸 보면서
지방에서 매수를 할 때에는
좀 더 눈을 높여 매수를 해야함을 알았습니다.
매수를 하기만 하면 되는 것이 아니라
매도를 고려한 매수를 잘해야 하는 것이었어요.
또한 제 단지 옆에는 상권에서는 좀 멀지만
선호도가 더 좋은 단지가 있습니다.
당시에는 1-2천만원 더 비쌌고 돈이 부족해서
매수를 하지 못했던 곳이었습니다.
다만 지금은 가격이
3-4천만원씩 차이가 납니다.
즉, 1-2천만원 차이일 경우
돈이 있다면 그대로 사거나,
그 선호도 좋은 단지에서
물건을 더 털고, 협상 시도를 하여
그 단지를 더 싸게 사려는 노력을
했어야했다는 생각이 들었습니다.
(부사님) "챈씨, 저 단지(물건)가 장점이 많잖아.
그러니까 설명하기도 편하고 사람들이 덥썩덥썩 사가니까
우리가 저 단지(물건)를 밀어붙이는거야"
부동산 사장님들도 거래가 되어야 하니
잘 팔리는 물건을 브리핑하려고하지,
그렇지 않은 물건을 먼저
브리핑하려고 하지 않으셨습니다.
물론 그렇지 않은 단지에
투자를 못한다는 것은 아닙니다.
다만 할 수 있다면 더 싸게 사려는 노력을 해야 하고,
우선 순위를 두고 선택을 해나가는 것이 중요합니다.
2. 시장 분위기를 파악하는 것이 중요합니다.
1번에서 이야기한 것처럼
더 좋은 선호도를 가진 단지, 동층향을 가진 물건을
더 싸게 사려는 노력을 해야겠단 판단이 서려면
우선 시장 분위기 파악을 잘해야 하는데요.
제가 매수했던 당시 시장 분위기는
만연한 하락장으로 손님이 없는 곳이라
더 좋은 곳을 깎아 살 수 있었습니다.
분위기가 얼마나 좋지 않은가에 따라
급한 물건을 잘 찾아내어
더 과감하게 네고를 시도할 수 있고
더 좋은 조건의 협상을 해볼 수 있는 것입니다.
만약 그렇게 더 좋은 단지, 물건을
싸게 사는 노력을 했다면
나중에 매도할 때에도
시장 분위기가 그리 좋지 않더라도
가격에 욕심만 부리지 않는다면
비교적 매도를 잘 할 수 있습니다.
저는 매수 당시 시장 분위기 파악하는 것이 서툴러
그런 과감한 협상을 해볼 생각을 하지 못했습니다.
다시 돌아간다면 생활권 전반적인 전화임장을 통해
시장 분위기를 파악하여 매수 준비를 할 것입니다.
만약 현재 서울 시장 분위기처럼
거래가 잘 되는 분위기라면 더 빨리 움직이고
물건을 더 찾거나 더 많은 노력을
들여야겠단 생각을 했습니다.
이번에도 매도를 시도하면서
매수 손님이 있는지 전반적으로 생활권에
전화를 돌릴 수 있었고
'매수 손님은 뜨문뜨문하지만,
전세 물량이 없어서 전세 손님은 많다'
라는 공통된 의견을 들을 수 있었는데요.
이는 제가 매도가 잘 안되어
전세를 맞춰야겠다는 결정을
빠르게 내릴 수 있는 계기가 되어주었습니다.
2년 뒤에 공급 물량도 없기 때문에
더 보유를 해나가도 괜찮겠다는 생각이 들었고,
신규 임차인을 맞춰 전세 상승분을 받고
종잣돈까지 합쳐 그에 맞는 3호기를 해야겠다는
판단까지 이를 수 있었습니다.
그만큼 시장 분위기가
투자에 미치는 영향이 큼을
느꼈습니다.
3. 결국에는 매도가 됩니다.
부동산 사장님들과 소통을 하면서 느낀건
결국에는 시장 분위기가 좋아지면
매도가 된다는 것입니다.
(부사님) '여기는 사람들 붙기 시작하면
화끈하게 올라가는 편이에요.
시장 괜찮아지면 두고 보세요.'
현재 제가 투자한 지역의 2년 뒤 공급량은
수요 1만2천세대 중 단 1천세대만 입주합니다.
아직 올해까지는 공급량이 있지만
전세 물량은 줄어들고 전세가 없는 상태인데요.
실제로 제 물건에 살고 계셨던 전세 세입자분은
"요새 전세가 없어서 저 이사할 곳을
잘 찾을 수 있을지 걱정이네요.."
라며
"물건이 너무 없어서 그냥 이 김에
평수 넓혀서 내집마련하고 인테리어하고
들어가려구요."
라고 말씀을 주셨습니다.
전세가 없어서 전세 수요가 매매 수요로
전환되는 사례를 많이 들었습니다.
다만 이렇게 보유하고 있는 물건을 매도 시도하면서
‘조금씩 사람들이 움직이기 시작하는구나’
라는 것을 직접 느끼게 되면서
결국에는 시장 분위기가 좋아지면
매도는 될 수 있다라는 것을 느낀 것 같습니다.
이번 매도를 하기 위해
행동의 양을 늘려서
일잘러 사장님과 수시로 통화(거의 매일),
단지 인근, 생활권 내, 다른 구까지
전화 임장을 하고, 복비 두배 쿠폰,
애원..?(제 집 좀 팔아주세요 사장님…ㅎㅎ)
모든 방법을 동원해서
매도하려고 노력했던 것 같은데요.
그를 통해 매수 분위기가 덜한데다가
제 1호기의 쳐지는 단지 선호도, 동선호도
까지 합쳐져서 매도가 쉽지 않겠단
객관화를 할 수 있었고
이에따라 매수를 얼마큼 잘하는가에 따라
매도 난이도가 달라질 수 있음을
깨달았던 것 같습니다.
매도를 하지는 못했지만,
2년 뒤에는 물량도 없으니
다시 새로 맞춘 임차인 분과
2년 동안 잘 지내보면서
잘 보유해 나가려고 합니다!
모든 분들께서 원하시는
투자 하시기를 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다💜
