9.7대책 이후.. 요즘 경매투자 전략은?
안녕하세요 유이사입니다!
많은 분들이 9.7대책 이후 경매 투자를 어떻게 해야할 지에 대한 고민이 많으신 것 같습니다.
저 또한 고민중입니다.
각자의 상황이 다르고 투자 방법이 다를 겁니다.
그래서 오늘은 상황에 맞는 경매투자 방법에 대해 공유해볼까 합니다.
특히 무주택자분들과 갈아타기를 준비하고 계시는 분들이 보시면 좋습니다.
바로 시작해 보겠습니다~
무주택자
우선 무주택자의 경우입니다. 무주택자는 또 2가지로 나뉩니다.
1. 자본금이 있는 경우
무주택자+자본금이 있는 경우입니다. 이런 유형의 분들은 현재 투자에 가장 유리한 시점입니다.
1억 원 정도만 있다면 서울도 투자가 가능한 상황입니다. (보통 7천 이상부터 가능)
요즘 수도권 경쟁률이 상당히 줄어들었기에, 투자의 최적기라고 봅니다.
감정가 4~7억 사이의 경매물건을 추천드립니다. (대출 6억 한도 감안)
경매는 개인으로 낙찰하는 방법과 사업자로 낙찰하는 방법이 있는데요.
DSR이 나오시는 분들은 개인 대출 추천드립니다.
이자도 저렴하고, 대출도 70%까지 나올 수 있습니다.
다만 개인 대출 후 매매사업자로 단기매도하는 경우 전입 조건인 6개월 내 매도해야 합니다. 추후 세금 및 대출 규제에 영향이 없도록 하기 위해서죠.
상황에 따라 다르겠지만 개인으로 대출받는 것과 사업자로 매도하는 건 상관 관계가 없다고 합니다.
개인 낙찰 → 개인 대출 → 매매사업자로 변경 후 매도
가 가능하다는 말입니다.
처음부터 사업자 대출을 받는 경우도 가능합니다. 다만 이자가 높고 대출 금액이 60%로 한정됩니다.
따라서 이 경우는 DSR이 안나오시는 분이나 처음부터 투자를 안전하게 하고 싶으신 분들에게 추천드립니다.
추가로, 실거주를 생각하시는 분들도 현재 경매로 취득하시는 것을 추천드리고 있습니다.
메인 입지의 물건은 오히려 경쟁이 상당히 높아졌는데요.
그래도 시세보단 저렴하게 받는 물건이 많으니 추천드리고 있습니다.
대형평수 아파트의 1층이라 그런지 몰라도 1억 정도 싸게 낙찰이 되었습니다.
입지가 좋은 실거주용 물건은?
시세보다 1억 이상 싸게 받아가셨네요.
때문에 수도권 내 거주하시는 무주택자 분들은 서울 핵심 입지의 물건 매수를 추천드립니다.
단, 현재 지방 아파트 경쟁률이 상당히 높아졌기에, 단기투자 목적으로 지방아파트 투자는 추천드리지 않습니다.
현재 이 유형의 분들이 매우 유리한 시점입니다.
결론 : 수도권 내 투자 추천
2. 자본금이 없는 경우
무주택자+자본금이 없는 경우입니다. 너무 없다면... 사실 투자는 어렵습니다.
그런 분들은 시드를 모아야할 때이고, 최소 3천 정도는 가지고 투자를 하는 것이 안전합니다.
자본금 3천 정도만 되어도 충분히 투자가 가능합니다.
다만 서울은 당연히 투자가 안되겠죠?
감정가 기준 2억 이하의 물건을 노려보시기 바랍니다.
제가 운영하는 네이버 프리미엄 콘텐츠에는 추천물건 중에 2억 이하 물건이 상당히 많습니다.
추천물건이 아니라도 유료 경매사이트에서 인천쪽만 찾아보셔도 됩니다.
자본금이 있는 경우와 마찬가지로 개인 대출이 유리합니다.
이때는 실거주 목적 보단 단기투자 목적으로 투자하시길 권해드립니다.
결론 : 2억 이하 물건 단기투자 추천
1주택자 (갈아타기 준비하시는 분들)
다음으로 1주택자입니다. 저번 6.27 정책으로 1주택자 투자 또한 상당히 제한되었습니다.
1주택 처분 조건으로만 2주택 대출이 나오기 때문이죠.
따라서 1주택이 어떤 주택이냐에 따라서 투자도 제한이 될 수 있습니다.
1. 매도 가능한 1주택의 경우
이때는 무주택과 같은 것으로 봅니다. 때문에 DSR이 된다면 70% 대출 또한 가능하죠.
위의 무주택자 투자방법을 고민해보시면 됩니다.
2. 실거주 아파트 or 장기투자용 물건
현재 1주택이 실거주 혹은 재개발/재건축 등 장기 투자 목적으로 가진 물건의 경우는 일반 대출은 나오지 않습니다.
처분하지 않으면 대출이 나오지 않습니다.
위 사진과 같이 은행에는 LTV를 0%로 만들어 놓았습니다.
매도를 하는게 좋을까요? 아뇨.
미래가치가 있는 물건을 가지고 계신다면 매도가 아닌 보유를 추천드리고 있습니다.
그럼 아예 투자가 안되는 걸까요..? 라고 생각하실 수 있을텐데요.
제한적이지만 몇가지 방법이 있습니다.
우선 첫 번째, 지방 아파트 투자입니다.
이건 뭐 당연한거고 이제 많이들 아실거라 생각합니다.
다만.. 지방아파트 경쟁이 추천물건 하나 당 10.6명 정도로 낮지 않은 수준입니다.
따라서 시간이 없으신 분들이나 대리입찰을 하시는 분들은 상당한 부담이 있을 것이라 생각됩니다.
그래서 투자 또한 제한적입니다.
두번째, 사업자 대출입니다.
이번에 매매사업자 대출이 막혔는데 무슨말이냐고요?
네, 매매/임대사업자 대출은 막힌게 맞습니다.
다만 모든 사업자의 대출이 막힌건 아닙니다.
현재 전자상거래로 대출을 받는 분들이 있다고 합니다.
최근 수강생분 낙찰건입니다. 25.09.16일 딱 저번주에 낙찰받으신 물건입니다.
전자상거래로 대출이 나오셨다고 합니다.
전자상거래 대출은 감정가의 80% 나올 정도로 상당히 대출금액도 높게 나오는데요.
한 가지 치명적인 문제가 있다면…
10건 중 1~2건만 승인이 된다고 합니다. (대출실장님께 들은 얘기)
그만큼 대출 요건이 까다롭다고 합니다.
보통 개인의 신용상태 및 기 대출 여부, 소득을 본다고 하네요.
현재 제가 알고 있는 대출모집인 분들은 취급을 해주지 않는데요.
특정 은행 한 곳에서 특정 법무사한테만 대출을 받을 수 있다고 합니다.
따라서, 소득이 어느정도 있는 분들은 대출이 나올 수 있다고 합니다만..
정확한 대출 정도는 개인별로 확인이 필요할 것으로 보입니다. (약간 야수의 심장이 필요한..)
세번째, 대부업 대출입니다.
요즘 10%대로 대부대출을 보시는 분들도 있는 것 같은데요.
투자로서의 방법은 맞지만 아주 보수적으로 보고 들어가야 합니다.
저 또한 예전에 대부업대출을 받아본 적이 있는데요. 보수적으로 받지 않는다면 심리적으로 압박이 상당할 수 있습니다.
빠르게 매도하지 않으면 이자가 엄청나게 빠르게 늘어나기 때문이죠.
따라서 대부업 대출을 받으신다면,
본인의 소득 수준 및 대출 정도를 고려하시고 급매로 판다고 가정하고 좀 더 보수적으로 입찰하시기 바랍니다.
개인적인 투자 성향으로는 추천드리고 싶진 않습니다.
네번째, 오피스텔 투자입니다.
오피스텔은 대출이 여전히 잘 나오고 있는 상황입니다.
서울의 경우 감정가 80% 낙찰가 90%까지 나오고,
경기도권 같은 경우는 위치마다 다르나 감정가의 70% 까진 무난하게 나온다고 합니다.
요즘 오피스텔 낙찰을 보면 거의 낙찰가의 90%까지 나온다고 봐도 될 정도입니다.
때문에 소액으로 투자하는 분들이나 1주택 이상 있으신 분들에게 적합한 투자 방법으로 보입니다.
단, 현재 오피스텔은 아직 거래가 잘된다 말씀드리기 어렵기 때문에, 입지를 잘 보고 투자해야 합니다.
제가 추천물건 서비스에서 오피스텔 추천물건으로 드리는 입지는 어느정도 거래가 되는 입지들입니다.
위 방법이 현재 메인 투자방법들이라 보시면 될 것 같아 보입니다.
결론 : 좋은 물건 - 보유 & 그 외 - 투자
다주택자
다주택자도 마찬가지 입니다.
위 4가지 방법을 잘 생각해보신 후 투자하시면 되겠습니다.
단, 1~3번은 취득세 문제가 있기 때문에 수도권 공주가 1억 이하,
지방 공주가 2억 이하 물건만 투자해야 합니다. (아니면 취득세 뚜드려 맞..)
그 외엔 오피스텔이나 혹은 다른 투자방향을 생각해보아야 겠습니다. 지못미…
결론 : 지방아파트 & 오피스텔
결론
생각보다(?) 투자방법이 있다고도 없다고도 생각하실 수 있을텐데요.
저는 있는게 어디야 라고 생각하고 있습니다 ㅎㅎ
혹은 잠시 휴식을 갖는것도 방법이 될 순 있겠죠.
(추후 상승장으로 예상되기에 추천은 x)
쏟아지는 경매물건, 그 와중에 구경하는 나 ㅠㅠ
특히 무주택자분들과 갈아타기를 준비하고 계시는 1주택자분들에게 지금이 정말 좋은 기회라 생각하고 있습니다.
경쟁자들이 줄어들었고, 여전히 투자할 수 있는 방법들이 남아있기 때문입니다.
우리 월부 회원님들께서도 현재 상황을 잘 헤쳐나갈 수 있길 항상 응원하겠습니다.
계속해서 투자방법 및 투자 경매물건들을 꾸준히 공유해보도록 하겠습니다.
감사합니다.
