안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꾸는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.
부동산을 처음 접하면, 현장을 가는 것도 중요할 것 같고 다양한 정보를 잘 조사하는 것도 중요할 것 같아 머리가 복잡해지기 시작합니다.
제 동생이 저에게 처음 하는 질문만 봐도 굉장히 혼란스러워 보이더라고요.
“형 A 지역 거기는 아닌 거 같은데… B 지역이 더 낫지 않아?”
“입지가 좋다는 말이 어떤 것인지 잘 모르겠네. 어디가 더 좋은 거야?”
💫 이 글을 읽으면 이런 정보를 얻을 수 있어요.
현장과 사전조사의 중요성
현장에서 놓치지 않고 보면 좋은 것들
입지를 이해하는 사전조사 핵심 항목
이 모든 걸 빠르게 느낄 수 있는 지역은 글 마지막에 소개 드리겠습니다. 사전조사도 해보시고 꼭 현장도 다녀와보세요!
1. 현장과 사전조사 무엇이 더 중요할까?
이 질문은 마치 엄마가 좋아? 아빠가 좋아?랑 비슷한 느낌입니다. 눈치가 빠르신 분이라면 벌써 답을 아실 것 같은데요. 부동산을 알아가고 공부하는 과정에서 현장과 사전조사는 경중을 가리기 어려울 정도로 둘 다 중요합니다.
현장에 관한 이야기를 먼저 해보려고 하는데요. 부동산이 아닌 다른 예시로 설명 드려보겠습니다.
혹시 ‘모나리자’ 그림 다들 아시나요? 저는 모나리자 그림이 엄청 크지 않겠느냐는 혼자만의 편견이 있었는데요.
여행을 가서 실제 그림을 보고 살짝 당황했던 기억이 떠오릅니다. 사람들에 둘러싸여 저 멀리 있던 그림을 보면서 오? 내가 생각했던 것과 다르네? 이런 생각을 했었는데요.
이처럼 기존에 가지고 있던 선입견이나 편견에 갇혀 잘못된 생각을 깨기 위해 그리고 현장에서만 보고 느낄 수 있는 경험적인 영역이 있기에 ‘현장으로 떠나는 발걸음’은 너무나 중요합니다.
현장에 가보는 걸 ‘임장’이라고도 하고 ‘발품을 판다’와 같이 표현하기도 합니다.
안양 동안구에 4호선이 지나는 평촌역과 범계역을 지도로만 보면 되게 비슷하게 생겼습니다.
평촌역 주변에는 이마트와 한림대학교 성심병원이 있고, 범계역 주변에는 백화점이 있어 두 곳 모두 쾌적하겠다는 생각을 가지고 현장에 갔을 때 확실히 다른 분위기를 느낄 수 있었는데요.
실제로 두 상권을 구성하는 가게의 유형과 분위기는 상당히 달랐습니다.
한 곳은 청소년들도 많고 가족끼리 외식하기도 무난한 상권이었다면, 한 곳은 아이와 함께 가기는 조금 꺼려지는 상권이었습니다. (거리뷰나 사진으로 보는 것보다 실제로 보는 것이 훨씬 더 기억에 오래 남습니다.)
실제로 제 동생도 편견이 있던 A 지역을 처음 가본 후 ‘생각보다 괜찮다’라고 바뀌기도 했고 몇 번 더 가보더니 살기 좋다는 말까지 하더라고요. 이처럼 직접 눈으로 보면 달라지는 것이 있습니다.
다음은 사전조사 이야기를 해보려고 합니다. 현장만큼 사전조사가 중요할까요? 저는 정말 그렇다고 자신 있게 말씀드릴 수 있습니다.
사전조사는 데이터를 찾아보거나 분석하면서 이 지역, 이 아파트가 지니는 가치를 객관적으로 파악할 수 있게 해주는 도구입니다.
신축과 구축을 눈으로만 보면 신축이 더 좋아 보이는 건 어쩔 수 없을 텐데요. 여기에 입지 가치를 더해야만 비로소 제대로 된 가치를 이해할 수 있게 됩니다.
40년이 다 되어가는 복도식 방 2개 25평과 5년도 안 된 초신축 계단식 방 3개 25평이라는 조건만 보면 우측이 더 나을 수 있지만 현재 호가를 보면 서울 중심부에 있는 A단지는 10.5억, 경기도 외곽에 있는 B단지는 3.7억으로 약 3배 정도 가격 차이가 있습니다.
눈에 담기지 않는 차이점을 인식하기 위해 사전조사를 잘하는 것이 정말 중요하고 ‘손품을 판다’라든지 ‘입지를 분석한다’라고도 표현하기도 합니다.
부린이 탈출을 위해 현장을 가보는 것의 중요성과 사전조사를 잘 해야 하는 이유를 어느 정도 이해하셨을 거라고 생각합니다.
2. 현장에서 놓치지 말아야 할 것들
막상 현장을 가게 되면, 무엇을 보는 게 좋을지 처음에는 막막하실 겁니다. 우선 가장 중요한 건 오감을 모두 활용해서 현장 분위기를 느끼는 것으로 생각합니다.
부동산이 익숙해지다보면 더 많은 것들이 눈에 들어오고 더 많이 보이겠지만, 부동산이 처음이라면 아래 내용들만 보셔도 충분히 새로운 지역과 아파트를 이해하시는 데 어려움은 없을 겁니다.
새로운 지역을 처음 가게 되었다면?
두근두근 설레는 마음으로 낯선 지역에 발을 내딛을 때 상권, 학원가, 거주민 3가지를 놓치지 않고 보시면 됩니다. 하나씩 설명 드려보겠습니다.
✔️ 상권 : 가족 단위나 젊은 사람들이 이용하기 좋은가?
앞서 예시로 보여드린 범계역 상권이 평촌역 상권보다 가족과 함께가기 훨씬 더 좋겠죠? 유흥시설이 너무 많은 상권은 아이를 키우는 학부모들이 좋아하지 않기에 간판을 꼼꼼하게 살펴 보시면 좋습니다.
✔️ 학원 : 규모나 학원의 종류까지 체크!
대치, 목동, 중계, 대구 수성구 범어동, 대전 서구 둔산동, 울산 남구 옥동과 같은 전통적인 학군지 외에도 학원가가 형성되어 있는 지역이 꽤 많은데요.
'생각하는 황소', ‘이강학원’, ‘페르마수학’ 등 유명학원과 함께 라이즈, SLP, 알티오라 등 영어유치원도 현장에서 확인해보는 편입니다.
✔️ 지역 주민 : 거주민의 옷차림 등 분위기 스캔
3번째는 지역 주민인데요. 불쾌감을 느낄 정도로 빤히 쳐다보라는 의미가 아니라, 가볍게 지나가면서 어떤 사람들이 주변에 있는지 느껴보라는 의미입니다.
신기하게 같은 어르신이어도, 아이들이어도 지역에 따라 분위기가 조금씩 다르더라고요.
초보자의 질문 : 현장을 볼 때 꼭 걸어야 하나요?
현장을 가는 것은 알겠는데 반드시 걸어서만 봐야 하는지 궁금한 분도 계실 것 같습니다. 무릎이나 발목 등 관절이 안 좋으신 분이라면 자전거를 타거나 버스 등 대중교통으로 새로운 지역을 알아볼 수도 있습니다.
다만, 천천히 걸으면서 지역을 살펴볼 때 저는 가장 오래 기억에 남더라고요. 무조건 정답은 아니지만, 너무 무리가 가지 않는 범위 내에서 현장을 걸어보시는 걸 추천드립니다.
처음이라면 길어야 2~3시간 정도가 적당하지 않을까 싶고, 1시간에 한 번 정도는 꼭 휴식을 취해주시면 좋을 것 같아요.
3. 사전조사 핵심 항목
자 이제 마지막 ‘사전조사’ 단계입니다. 현장을 가기 전에 해도 괜찮고 다녀온 후에 찾아보셔도 좋습니다. 사전조사 단계에서 중요한 포인트는 현장에서 보기 어려운 걸 놓치지 않는 것입니다.
수도권, 지방마다 조금은 다를 수 있지만 보편적으로 적용할 수 있는 핵심 항목을 알려드리겠습니다. 이 정도만 체크해도 지역의 가치를 알아가기에 큰 도움이 되실 겁니다.
반드시 체크해야 할 포인트
오늘 총 3가지 정보를 말씀드리려고 합니다. 지역 내 규모가 큰 직장과의 거리, 중학교 학업성취도, 유해시설과 편의시설 등 환경요인까지 하나씩 살펴보겠습니다.
✔️ 직장 및 교통 : 지역 내 규모가 큰 직장이 있는지 또는 거리가 가까운지?
경제활동을 하는 인구에게 ‘일자리’는 정말 중요한 요소인데요. 우리나라 수도 ‘서울’을 기준으로 설명 드려보겠습니다.
서울에는 강남 3구(GBD), 중구 및 종로구(CBD), 영등포구 (YBD) 3대 업무지구가 있습니다. 누구나 직장과 집의 거리가 가까운 직주근접을 원할텐데요. 그러다 보니 3대 업무지구와 가까운 지역의 아파트 가격은 평균적으로 높은 편입니다.
그래서 사람들은 직장과 거리가 멀어지는 대신 ‘교통’이라도 편리한 지역에 거주를 2차적으로 희망하게 되는데요.
정시성이 보장되는 지하철역과 거리가 가까운 역세권 단지나 1시간 내 3대 업무지구를 갈 수 있는 지역이 수도권에서는 상당히 의미가 있습니다.
지방의 경우에는 평균적으로 규모가 큰 일자리가 산업단지나 공업지역에 밀집되어 있으며, 자차 기준 30분 내 거주하는 것을 우선 희망하게 됩니다.
✔️ 학군 : 중학교 학업성취도가 뛰어난 지역인지?
저출산 시대에도 우리나라 사교육비는 매년 증가하고 있는 사실 다들 알고 계셨나요? 지난 글에서 소개 해드린 아실이라는 사이트에서 지역별 ‘중학교 학업성취도’를 확인할 수 있는데요.
면학 분위기가 좋고, 아이를 키우기 안전한 환경에 있는 걸 부모들은 좋아할 수 밖에 없습니다. 일반적으로 중학교 학업성취도가 85~90%가 넘는 학교가 많으면 학업 성취도가 높다고 표현합니다.
해당 지역을 실제로 가보시면 책을 들고 걸어다니는 아이들도 쉽게 찾아볼 수 있답니다.
전국구 학군지가 아니어도 지역 내에서 사람들이 학군으로 좋아하는 수요가 있으니 이 점도 놓치지 마세요.
✔️환경 : 유해한 환경이 있는지? 아니면 좋아하는 환경이 있는지?
여러분이 살고 계신 지역 근처에 교도소, 구치소, 유흥시설 등 유해한 환경이 있는 걸 원하는 사람은 없을 겁니다. 수도권 특정 지역에는 외국인 비율이 높아서 사람들이 다 떠나고 있어서 올해 초등학교 입학생 중 한국인이 1명도 없는 학교도 있다고 합니다.
유해한 환경이 없다면 그 다음 보는 것이 백화점, 대형마트, 병원, 공원 등 좋아하는 환경이 있는지를 보게 됩니다. 정말 살기 싫은 요소가 없는 것을 확인한 후에 좋아하는 환경을 찾는다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.
또한 아파트가 균질하게 몰려 있거나, 신도시나 뉴타운처럼 대단지와 큰 상권이 밀집되어 있는 것도 굉장한 선호 요소가 되니 이 점도 사전조사에 추가해보시면 좋을 것 같습니다.
4. 가장 먼저 어디를 가보면 좋을까요?
기왕이면 가장 좋은 곳부터 다녀오고, 입지의 가치와 현장의 중요성을 배우셨으면 좋겠는데요.
- 반포, 압구정, 잠실, 이촌, 여의도과 같은 지역을 추천드립니다.
해당 지역은 재건축 이슈도 있지만, 한강과 가깝기도 하고 입지 요소가 골고루 잘 갖춰진 지역인데요. 우리나라에서 가장 좋은 곳을 먼저 알아야 부동산 이해도가 훨씬 더 빨라지는 것 같더라고요.
위에 추천드린 지역은 모두 평지라서 걷기도 편하고 입지적으로 빠지는 것이 없어 사전조사하기도 재밌으실거에요.
이번 추석 연휴 때 하루 정도 시간 내셔서 다녀와 보세요~!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
