[자모님, 유디님, 빈쓰님, 마스터님 보세요 ♡] 엉망진창이지만 뿌듯한 서울 4급지 30평대 1호기 투자 후기

안녕하세요. 무한한상상입니다.

언젠가는 쓰고 싶다.. 라고 생각은 했지만

진짜로 제가 이런 글을 쓰게 될 줄은 몰랐지만

24년 9월 처음 열기를 시작으로 1년 만에 4급지 30평대 매수에 성공한

아파트 투자 후기 시작해보겠습니다.

쓰다보니 너무 길어졌어요.. ㅠㅠ

혹시나 읽으시는 분들께 미리 죄송합니다.

급하신 분께서는 D-7부터 보시면 매수과정이 기록되어있습니다.

| 지나온 길

24년 9월 - 열기 (with. 윤재호리호리 조장님)

24년 10월 - 실준 (with. 탈피87 조장님)

24년 11월 - 내마중 (with. 코지하우스 조장님)

24년 12월 - 서투기 (조장)

25년 1월 - 지투기 

25년 2월 - 내마중 (with. 방울모자 조장님)

25년 3월 - 열실 (with. 썸머선샤인 조장님, 녹두보리 튜터님)

25년 4월 - 실준 (with. 최강파이어 조장님)

25년 5월 - 열실 (with. 김뿔테 조장님)

25년 6월 - 열기 (with. 슈필라움 조장님)

25년 7월 - 내마기 (조장)

25년 8월 - 서투기 (조장)

25년 9월 - 내마실 (with. 러버블리v 조장님, 마스터 멘토님)

| 9월, D-390

2년 전 전세로 들어왔던 집이 만기 될 때쯤 되니까

1억이나 올라있는 것을 보고 충격을 받고 부동산을 이것저것 알아보던 중에

월급쟁이부자들 유투브를 보기 시작했습니다.

너바나님이 진행하셨던 1000원 강의에 홀려

열반기초반을 큰 맘 먹고 결제하게 된 것이 이 여정의 시작이었습니다.

“난 한 번도 내 인생 계획을 세워본적이 없네?” 라는 충격과

"하라는 대로만 하면 부자가 될 수 있다고?" 라는 믿음으로

부동산 투자의 길을 걸어보자 결심하였습니다.

| 5월, D-120

이전까지 숫한 기회가 있었지만

“난 아직 준비가 안 됐다” 라는 마음으로 투자를 미루고 있었습니다.

그런데 이 즈음에 주위에서 갑자기 투자를 했다는 소식을 듣고서는

"월부 입성 1년이 되는 9월까지 투자 했으면 좋겠다" 하는 생각을 갖게 되었습니다.

그 때 열반실전반 튜터이셨던 “유르” 튜터님이 해주셨던 말씀이 기억납니다.

9월까지 목표면 지금부터 계속 물건을 찾으셔야 해요.

9월에 짠하고 물건이 나오는게 아니잖아요.

상상님은 지금 스스로 4개월이나 시간을 주고 계세요

투자를 못 하는게 아니라 지금 하기 싫으신거 아니에요?

너무 정곡을 찔린 말이라서 답변을 할 수가 없었습니다.

저 스스로 준비가 되지 않았다고 생각하기에,

적극적으로 물건을 찾을 생각을 못하고 있었던 것 같습니다.

유르튜터님의 촌철살인 멘트를 듣고 마지막 주간에는

목,금 휴가까지 내고 2주동안 매임을 50개 넘게 몰아치듯 하였습니다.

하지만 제가 60개 중에 1등으로 뽑아간 단지는

좀 더 좋은 것을 더 찾아봤으면 좋겠다는 피드백을 받았고,

갑자기 뜨거워진 부동산 시장에 호가가 급하게 뛰는 것을 보며

나도 투자 할 수 있는거 맞나…?

하고 의지가 한 번 꺾이고 말았습니다.

| 6월, D-100

아너스로 신청한 투자코칭에서

제가 첫 실준반부터 아이돌로 모셔(?)왔던 권유디 튜터님을 선택하였습니다.

제가 어떻게 투자 방향을 정해야 할지에 대한 질문에 이렇게 답변해 주셨습니다.

지금 시장은 너무 과열됐어요.

아마 곧 정부에서 규제가 나올 것 같아요

투자 물건은 계속 찾으시면서 좋은 기회가 있으면 잡으시되

너무 급하게 따라가지는 않으셨으면 좋겠어요.

7월에는 동작구, 8월에는 서대문구 앞마당을 넓혀보세요.

그리고 7월, 8월 앞마당을 어디 늘리면 좋을지에 대한 질문에

2개 지역을 선정해주셨고

하라는대로 앞마당을 넓히기로 했습니다.. (유-멘🙏)

그리고 그로부터 2주후, 정부에서 6.27 대출규제가 발표됩니다.

감사합니다 튜터님. 🙏

(임장 가는 버스정류장에서 의지를 불태우며 썼었던 확언 100번 쓰기..)

| 8월, D-40

사실 이 때쯤엔 투자 목표일이 너무 코앞이라서

마음이 조금 급해진 상태였습니다.

나 지금 아무것도 정리가 안 됐는데..

투자 후보단지조차 잡히지 않는데..

한 달안에 언제 단지를 고르고,

언제 이 많은 단지를 매임을 다니고,

언제 단지를 선정해서 매물을 털지?

8월에 서대문구 앞마당을 넓히고 있었고

이 때부터 거의 매주 전수조사를 했습니다.

서대문구 매임 뿐만아니라

다른 앞마당 지역들에 대한 임장도 같이 진행하였습니다.

그리고 정리되지 않은 상태이지만,

매물코칭으로 일단 중간점검을 받아보자! 라는 생각으로 매코를 신청하게 됩니다.

(신기하게도 1트만에 바로 신청성공!)

7월에 돈독모에서 뵀던

월부의 유니콘 ! 빈쓰튜터님께서 코칭을 해주셨습니다! (꺄!)

1순위 보다는 2순위가 땅의 힘은 더 좋아요.

하지만 2순위 단지는 상상님의 현재 저축액으로 감당가능한 물건이 아닌 것 같아요.

2순위 단지를 사도 되긴 되는데

이게 그렇게 막 거래 잘 되고 그 생활권에서 선호되는 단지는 아니에요.

저 스스로도 확신을 가지고 갖고 간 단지는 아니었지만,

좀 더 좋은 단지를 찾아보자는 마음으로 매수를 포기했습니다.

그리고 또 다시 시작된 전수조사..

| 9월, D-30

내마기에서 감사하게도 MVP로 선정되었고,

MVP 혜택으로 고민하던 중에 

"일단 가장 빠른 실전반에 들어가서 환경을 활용해야겠다" 라는 생각을 했습니다.

그런데.. 세상에..!!

마스터 멘토님이 오셨지 뭐에요!?

평생에 한 번 있을까? 싶은 귀한 기회를 얻게 되었습니다.

튜터링데이 때 마스터멘토님 께서는 

저희 C팀에게 호랑이 선생님이셨습니다.

상상님은 진도를 제일 많이 나갔어요

이제 결정만 하면 되는데 너무 재고 계신 것 같아요.

이대로 두면 올해 다가도록 투자 못 하실 것 같아요.

추석 전에 투자 하셨으면 좋겠어요.

제가 봤을 땐 매코 때 가져오신 물건 그냥 해도 됐어요.

그리고 나서도 여전히 방황하며 헤매는 제가 걱정되셨는지

그 다음주 늦은 밤 멘토님께서 전화를 한 번 더 주셨습니다.

(그 때 녹음을 했었어야 했는데, 제가 너무 갑자기 받아서 경황이 없었네요)

너무 재시면 안 돼요 상상님.

이 금액으로 제일 좋은 단지라는 말을 해주기 전까지는 투자 안 하실 것 같아요.

지금 보고 계시는 단지들 모두 10년 보유 할 수 있는 좋은 단지들이에요.

추석 지나면 또 어떻게 시장이 바뀌어있을지 몰라요.

타이밍도 중요합니다.

마스터 멘토님의 귀한 전화를 받고 나서

강의에서 강사님들이 입이 닳도록 하지 말라고 하던걸 하고 있다는 걸 깨닫게 되었습니다.

내가 찾지 못한 최선의 단지가 있을 줄 알았지만,

사실은 제 실력에 보이지도 않는 최고의 단지를 찾고 있었던 겁니다.

다음날 아침.. 다시 한 번 메시지를 주신 마스터멘토님..

저는 제가 갖고 있는 전수조사 시트에서

간단한 비교평가를 통해 추린 10여개의 단지들에 아침부터 전화를 돌리면서

가격에 맞는 매물들이 있는지를 확인했습니다.

그러다 하나의 매물을 만나게 되었습니다..

| D-7

투자를 위해서는 아니었지만,

9월 말에 안식휴가를 사용했었고 투자 물건을 찾을 수 있는 환경이 만들어져있던 상황이었습니다.

금요일 낮에 기억이 가물가물한 지난 앞마당의 단지들을 다시 임장하면서

쉬는 시간에 틈틈히 단지를 살펴보며 부동산에 전화를 돌렸습니다.

투자금에서는 +3천만원 초과된 매물이었지만

혹시나 하는 마음에 전화를 했습니다.

부사님: 이 물건이 급한 물건이에요.

지금은 X억 8천에 올라와있는데, 매도자가 급해서 잘하면 6천까지도 내릴 수 있을 것 같아요

저: 오늘 저녁에 볼 수 있나요?

부사님: 세입자가 토요일까지 시간이 안된다고 했어요.

저: 그럼 일요일에라도 혹시 보여주실 수 있나요? 월요일 아침에도 돼요.

부사님: 일,월은 저희 부동산이 쉬어요. 밤늦게라도 볼 수 있는지 물어볼게요.

어? 6천? 전세금만 좀 올려받으면 내 투자금에 맞겠는데?

1달 전부터 올라와 있던 물건이었는데,

세입자가 살고있어서 당장 입주는 못 하고 잔금이 급한 물건이었습니다.

그리고 부사님이 토요일 5시에 예약했다는 전화를 받았습니다.

드디어 투자하나? 하는 생각에 가슴이 뛰기 시작했습니다.

임장을 끝내고 집에 돌아오자마자 해당 단지와 지금까지 매임 했던 다른 단지들을 비교했습니다.

그리고 저환수원리에 미리 맞춰보기 시작했습니다.

1. 내가 매임했던 단지들 중 내 투자금으로 할 수 있는 최선인가?

    => 매임 했던 단지들 중 이미 날아간 단지들을 제외하고는 여기가 최선이다.

2. 해당 지역구에서 이 금액으로 할 수 있는 최선의 단지인가?

    => 내 실력으론 이 지역구에서 이 단지가 제일 좋다고 생각한다.

3. 다른 앞마당 중에서는 어떤가?

    => 비슷한 투자금으로 좀 더 좋은 단지 D가 있음. 만약 D가 깎인다면 더 좋은 단지임.

4. (저) 저평가되었는가?

    => 전고점보다 아래에 있음. 직전 실거래가보다도 3천만원 싸다.

    => 1,2,3 을 통해서 저평가되었음을 확인함.

5. (환) 환금성이 있는가?

    => 서울 4급지 선호도 상위 생활권에서 500세대 이상 되는 단지로 환금성 문제 없어보임.

    => 비로얄동이지만 중층에 앞에 남서향이지만 앞에 막히는게 없어서 나쁘지 않음.

6. (수) 수익률은 어떤가?

    => 지난 상승장에서 10년 상승률이 97% 정도이고, 향후 10년간 목표수익금이 가능할 것으로 보임.

7. (원) 원금보장이 가능한가?

    => 전세가율이 59% 정도로 60%는 되지 않지만, 전세가가 꾸준히 우상향하고 있음

8. (리) 리스크 대비가 되는가?

    => 취득세 등으로 발생하는 추가비용이 1년 저축액보다 낮아서 감당가능함.

    => 2년 계약시 2년 후 주위에 공급이 없어 역전세 위험 적음.

 | D-6

다른 후보 단지들까지 매임도 동시에 진행했습니다.

(물건 하나에만 매달리면 조급해진다는 강사님들의 가르침에 따라..)

5시가 되기 전에 시간이 좀 남았고 주위에 있는 부동산을 하나씩 들어가보면서

더 좋은 매물이 없는지도 추가로 체크해보기로 했습니다.

그러다가 어느 한 부동산에서 해당매물에 대한 속사정을 듣게 되었습니다.

아.. 그 물건이요?

얼마 전에 집주인분과 이야기 나눴을 때는

채권최고액이 X억 정도 되는데 이자 내기도 힘들다고 하셨어요.

이미 2개월연체가 돼서 곧 경매 넘어갈지도 모르겠던데…

예????? 경매요????

생각지도 못했던 리스크였습니다.

그 부동산을 나오자 마자 매물을 보여주기로 했던 부동산에 전화를 했습니다.

네 저번에 저도 확인했을 때 이자를 못 내고 있다고 들었어요.

지금 살고 있는 집 월세도 못 내고 있으시다더라구요.

그래서 잔금을 빨리 치고 소유권을 가져와야하는 물건이에요.

저는 급해도 1달 정도의 시간은 있는 줄 알았는데,

이 정도로 급한 물건인지는 몰랐었습니다…

그렇게 시간이 지나 5시가 됐고,

부동산 사장님을 만났습니다.

제가 매도인과 통화를 방금 다시 했는데요,

다행히 연체된 이자는 다 상환했대요.

그래서 원래는 6천까지 시도해보려고 했는데, 다시 X억 8천을 받아달라고 하시네요.

일단 물건 보시고 나서 마음에 드시면 다시 매도인과 얘기해 볼게요.

이 생활권의 주위에 있는 단지들은 많이 봤지만,

이 단지는 처음 보는것이라서 다른 비교매물 하나를 부탁드렸고,

그 매물까지 보고 나서 생각했습니다.

"집은 지저분하다. 그래도 이 연식 이 정도 상태면 당장 올수리까지는 안해도 괜찮겠다.

그래서 기본집이어도 목표 금액까지 깎는다면 싸게 사는게 맞다"

부동산에 도착해서 사장님께 협상을 요청드렸습니다.

“그래도 수리 안 한 기본 집이고 정말 급한 물건인건 변함없으니

X억 5천 까지 해주시면 바로 계약할게요.”

이 물건의 1달전 최초 호가에서 -5천 이나 깎은 금액을 제시했습니다.

바로 매도자와 스피커폰으로 실시간 협상을 진행했습니다.

매도자는 당연히 펄쩍 뛰었습니다.

매도자: 

5천은 말도 안 돼요. 5천으로 팔면 남는게 하나도 없어요.

제가 지금 형편이 너무 어려워요.

 

사장님:

네 그렇죠. 사장님. 그래도 전 일단 제안을 전달해야 하는 입장이니까 말씀드린거에요.

그러면 6천은 안 될까요? 지금 이 단지 다른 물건도 같이 봤는데, 상태좋은 그 물건도 조정이 되니까,

매수인 분이 금액적으로 메리트가 있어야 매수를 하실 것 같아요.

잔금도 9월말에 바로 쳐주실 수 있다고 하시네요.

 

매도자:

제가 정말 지금 월세도 못 내고 있어요.

… (고민하시다가)

부동산 중개 수수료가 얼마죠? 500만원 만큼만 더 올려주시면 안 될까요?

생각해보시고 다시 연락주세요.

저는 이 때 6천만원으로 협상이 안되면 예산초과로 살 수 없다.

정말 빠듯하다는 입장을 보이고 조정을 부탁드린 상태로 집에 복귀했습니다.

그리고 모든 내용을 정리하여

마스터 멘토님께 매수 적정성 문의로 제출하였습니다.

| D-5

아침에 멘토님께 전화가 왔습니다.

해당 물건은 후순위대출을 통한 근저당권이 설정되어있는 물건이었고,

이런 물건을 매수할 때의 주의점을 상세히 설명해주셨고,

순서를 반드시 꼼꼼하게 따져서 사고가 나지 않게 확인하라는 당부의 말씀을 해주셨습니다.

이 단지가 괜찮은지에 대한 물음에 대해서는……

다시 한번 메시지를 반복하셨습니다.

상상님이 보고 계시는 단지들은 모두

10년 이상 보유가 가능한 단지들이에요.

저번에 여쭤봤을 때 엉뚱한거 들고오면 돌려보낸다고 해주셨으니,

저는 사도 됩니다. 라고 이해했는데 맞나요 멘토님? 헤헤….ㅎㅎㅎㅎ

저는 멘토님께서 확인해보라고 말씀해주셨던 내용을 포함해서

부동산 사장님게 다시 한 번 요청드렸습니다.

• 현재 남은 대출금 확인서
• 현재 이자 납부 완료 확인증
• 매도인 국세/지방세 납부 확인서

월요일에 위 내용들을 확인한 후 가계약금을 넣겠다고 말씀드렸습니다.

그리고 저녁에 한 번 더 부사님께 전화가 왔습니다.

부사님:

전세입자분이 2년 계약을 해주신다고 하셨어요.

X억 3천으로 대출 없이 계약할 예정입니다.

그리고.. 매도인께서 요청해주신 확인서 얼마든지 줄 수 있다고 하네요.

그런데 혹시.. 혹시 500만원만 더 올려주실 수 없으신가요?

6천 5백이면 바로 계약하시겠대요.

 

저:

저도 상황이 너무 빠듯해서요. 제가 말씀드렸잖아요.

저도 탈탈 털어서 갭 딱 맞춘거라고요. 이번달 월급까지 다 넣은거에요.

매수, 전세 수수료 다 내면 통장에 100만원도 안 남아요.

 

부사님:

전세 중개 수수료도 주시려고 하셨어요? 그건 제가 안받아요 사장님.

 

저:

아 그래요? 그럼.. 중개료가 250만원이니까..

6천 3백만원은 안되나요? 그 이상은 진짜로 안 돼요.

금요일에 마침 내집마련 실전반 양파링님 강의에서

협상하는 방법에 대해서 배웠고,

이 내용을 적극 활용하여 협상할 수 있었고

정말 큰 도움이 되었던 것 같습니다!!

전화를 끊고 1시간쯤 지나니 초조해졌습니다.

"아.. 그냥 5백 올려준다고 지금이라도 말할까?

다른 사람한테 판다고 하면 어쩌지?"

3시간쯤 지나고 다시 부사님께 다시 연락이 왔습니다.

6천 3백에 하시겠대요.

가계약금은 내일 이자 확인하고 넣으시겠어요?

됐다..!

이후 부사님과 그 날의 일정을 다시 한 번 정리했습니다.

계약서를 작성하고, 근저당권을 말소시키고,

전세계약을 하고 돈을 언제 얼마를 받고,

다시 언제 얼마를 전달할지 꼼꼼히 확인하였습니다.

일정이 급해서

법무통을 통해 견적서도 확인하고 (결국 부동산 연계 법무사님께 했습니다)

| D-Day

중간에 여러가지 작은 사건들이 있었지만..

잘 정리가 되어 당일날 매도인, 매수인, 전세입자가 아침 10시에 모두 모여 다음과 같이 진행되었습니다.

1. 매매 계약서 작성

2. 매도인이 근저당권 가상계좌를 받아서 매수인이 계좌에 바로 상환

3. 상환 완료 영수증 수령

4. 전세 계약서 작성 및 잔금 (장충금 등 기타 비용 정산)

5. 매매 잔금 및 등기이전 진행 (법무사님이 진행)

시스템 상에 반영되고 최종 등기가 나오기까지는 시일이 걸릴 듯 합니다.

이렇게 길고 길었던 1호기 여정이 끝이 났습니다.

(물론 등기가 완전히 넘어오지는 않았지만..)

| 느낀점 및 복기

1. 결론을 제대로 내지 않았던 것에 대한 반성

저는 반마당이 너무 많았습니다.

매임에 거부감이 심했고 그래서 많이 하지도 않았습니다.

결론 파트가 늘 미흡하거나 작성하지 못하고 넘어갔던 적도 많았습니다.

하지만 이게 실제 투자할 때 큰 걸림돌이 되었습니다.

해당 지역에 대한 생활권, 단지 선호도를 명확히 정리하고 마무리 하지 않으니

나중에 다른 지역과 비교할 때도 제대로 비교평가를 하기 어려웠습니다.

이게 멘토님께서 계속 말씀하셨던 “재기만 한다” 의 원인이었다는 생각을 합니다.

선호도 정리가 제대로 되어있지 않으니 

내가 모르는 더 좋은 단지가 어딘가에 있을 것 같아

투자 결정을 계속 미뤘던 것 같습니다.

이번 투자에서도 제가 최고 혹은 최선의 단지를 했다고 생각하지는 않습니다.

가치 있는 단지를 싸게 샀다는 확신만 가지고 매수결정을 하였습니다.

앞으로 계속 채워나가야할 부분인 것 같습니다.

2. 법무사비 흥정에 적극적이지 못했던 것에 대한 아쉬움

일요일에 구매결정을 했고, 돌아오는 금요일에 잔금을 해야했으니

일주일도 안 되는 시간 동안 법무사를 찾아야 했습니다.

법무통에서 견적서를 받았을 때 37만원이 최저가였고,

강의에서 들었던 금액보다 훨씬 비쌌고,

부동산과 연계된 법무통에서 견적서까지 받고나서 결정을 하려했습니다.

근데 수요일이 돼서야 견적서를 받을 수 있었고, 보수액을 60만원 → 35 만원으로 낮추긴 했으나

견적서에 “제증명비, 교통비, 부가세” 가 있는것을 미처 보지 못하고 급하게 결정하게 되었습니다.

이를 깨달았을때는 계약 이틀 전이었고

괜히 빼달라고 했다가 안 해준다고 하면, 그 때 다른 법무사님을 찾기도 어려웠습니다.

그래서 그냥 했습니다. ㅠㅠ 총합 수수료는 43만원을 냈습니다. (멍청비용)

다음에는 좀 더 꼼꼼하게 미리 체크해야 할 것 같습니다.

3. 고마운 분들.

첫 실전반 튜터링으로 눈을 뜨게 해주신 녹두보리 튜터님

실전반에서 저에게 자극을 주시고 푸쉬해주신 유르 튜터님

강사와의 만남에서 아낌없이 이야기 나눠주시는 자음과모음 멘토님

강사와의 임장에서 조언을 잔뜩 해주신 진심을담아서 튜터님

투자코칭 해주신 권유디 튜터님

매물코칭 해주신 빈쓰 튜터님

돈독모에서 만나뵀던 브롬톤 튜터님, 두잇나 튜터님, 우지공 튜터님

지금까지 강의에서 만나 뵀던 조장님들 (★탈피님, 뿔테님★)

최종 결정에 가장 힘을 주셨던 마스터 멘토님★

어려운 점 있을 때마다 아낌없이 도움 주셨던 셀 수 없이 많은 동료분들..

내마실 함께 해주시고 계시는 마블리

매 강의 때마다 고생해주시는 튜터님들, CM님들

모두 모두 정말 감사드립니다.

월부에서 내집마련, 투자 하시는 수 많은 매수 중에 제 1호기는

아주 작은 집 1개에 불과하지만

너무나도 많은 분들의 도움의 손길들이 모여 만들어진 꽃 인것 같습니다.

이제 겨우 한 걸음을 뗐네요.

앞으로도 계속 공부를 해나갈 것이고,

이곳에서 은인들에게 받은 만큼 저도 나누는 삶이 되도록 노력하겠습니다.

공급면적, 전용면적도 모르던 부린이가 서울에 내집마련 하게 도와주신 월부에게도 감사드립니다.

정말 감사드립니다.

마지막으로.. 이 과정을 돌아보다보니 자음과 모음님이 해주셨던 말씀이 기억나서 남겨봅니다

엉망진창이었던 제 삶이 저는 뿌듯해요

정리정돈이 되어있는 삶은 없다고 생각해요

뭔가를 이룰려고 하는데 어떻게 그게 엉망이 아니겠어요

제 1호기 투자여정은 엉망진창이었지만, 나중엔 뿌듯할 것 같습니다.

5월에 김뿔테 조장님께 받았던 네잎클로바의 행운이 이제서야 찾아온 듯 합니다. 

(special thanks)

p.s. 글이 너무 길어져서 죄송합니다.

제 여정에 대한 기록을 남기고자 했더니 글이 길어졌네요.