월부에 뿌리를 두고 직장인 투자자로서 함께 우상향 해가고 있는 [팀리치폴]
동료 중 2명은 작년에 내집마련 갈아타기를 진행했고, 결론적으로 좋은 선택이었다.
라엘에스 - (26.6) 12.29 / 전고돌파
대현더샵 -(26.5) 9.1 / 전고:9.7
수암힐스 - (26.3) 8.63 / 전고돌파
대공원루첸 -(26.2) 8.45 / 전고:9.0
더샵센트로 -(26.5) 8.4 / 전고:8.7
번영로하늘채 -(26.6) 8.04 / 전고돌파
번영로두산위브 -(26.4) 7.83 / 전고:8.82
———(입주예정 단지 시세)———
e편한세상번영로리더스포레 : 8억초~중
번영로라크뷰 :7억중~8억초
호뜰1.2차 : 6억후~7억초
동료들이 마련한 집기준으로 주변 선호단지들의 시세흐름은
하방은 견고하며, 상방은 점점 더 높아짐으로서 사이에 낀 단지들의 전고점도 도달 및 갱신해가고 있는 추세다.
공급난이 본격적으로 해소되는 [2028년]
어디가 여름의 끝자락일지 모르고 올라가는 울산의 흐름
서울,수도권에만 모든게 포커스가 맞춰져서 그렇지 울산의 지금 가격흐름은 최소 '조정대상지역'을 걸어도 이상하지 않을만큼
상당한 상승률을 보여주고 있고, 아직 적정수요 대비 부족한 공급의 시기가 1년반정도 남아있다는 것이 고무적이다.
과거의 과잉공급이 무색하게도 대부분의 지방은 향후 공급부족의 시기로 접어 들었고, 들어가고 있다.
그 중 울산/창원/부산의 뾰족한 단지들의 가격비교가 흥미로운데 3개 단지가 위치한 곳이 모두 내 앞마당이기 때문에 나는 이 단지들의 가치를 알고 있다.
분명 각 단지마다 단점보다는 장점이 더욱 뾰족한 그 지역 내 대장 중 하나라는 점에선 이견이 없지만
3개 단지를 비교평가 했을 때는 아래와 같이 가치와 가격의 왜곡이 나타나고 있다.
가치: 사직롯케 > 한신휴 = 용지더샵
현가격: 사직롯케 = 한신휴 > 용지더샵
거기에 화룡점정을 더하는 지역이 있으니 바로
<<대구>>다.
대부분 아는 사실이지만 대구는 2027년부터 본격적으로 적정 수요대비 공급부족이 눈에 띄게 커지고
인허가,착공 물량도 처참한 수준이라는 점에서 서울과 다를바 없는 수순으로 갈 예정으로 보인다.
실거주로 접근하기에는 대구는<절대적 저평가+상대적 저평가> 두마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 '기회의 땅'임에는 분명하나
아직 전세가가 더 올라와야 하는 시기임을 고려했을 때 <투자금>적으로 좀 더 매력적인 구간에 올때까지 기다려야 하는 부분이 있다.
(놀라운 건, 그렇게 많았던 대구의 입주를 뒤로하고 현재는 전,월세 물건이 굉장히 많이 소진되었고, 가격은 더이상 떨어지지 않고 야금야금 올라가고 있다!!)
어디 지역이 적정수요 대비 충분한 공급의 시기로 접어드느냐가
현재의 '가격왜곡'에서 먼저 탈출하는 수순일 듯 보이는 지방
그 중에서도 특히 [대구]
과연 현재의 수성구에 강하게 가수요가 반영되고 있는 흐름이
그 외 구에 어느정도 시차로 얼만큼의 파급력으로 미칠지는 이미 전세가의 하방압력이 옛적에 멈췄고
전,월세의 물량이 감소하면서 발생하는 전세가의 상승이 빠르게 매매가의 상승에 영향을 미치는 것을
각 구의 선호단지를 통해 미루어 짐작해볼 필요가 있다.
여담으로 몇주 전 친동생이 결혼을 했는데 신혼집은 작년 초에 대구에 미리 마련을 했었다.
결혼을 한 뒤 주말부부를 해야되는 동생네는 원래 신혼을 회사 관사 또는 회사 인근에 전,월세를 살고자 하였으나
결과론적으로 나의 강한 반대와 내집마련을 미리 해야된다는 강한 주장에 따라 결혼보다 1년 6개월이나 일찍이 내집마련을 했었다.
그 결과 당시에 매수한 금액으로는 현재 살 수 없는 금액이 됬을 뿐더러
무엇보다 선택할 수 있는 선택지 자체가 줄어들었다는 것이 가장 큰 문제일 것이다.
(약 1천세대 중 해당 평형의 물건은 매매2개, 전세1개, 월세0개)
이는 지금의 서울,수도권 시장과 크게 다르지 않은 양상임을 느끼고 있다.
과연 [울산]은 어디가 여름의 끝일지, 그 뒤를 따라가는 [창원 성산구]는 어떻게 될지
그리고 [부산]은 남구의 입주물량이 인접 상위권역 생활권에 어느정도 기간의 영향을 미치고 어떻게 될지
서울의 공급부족 양상과 흡사해보이는 [대구]의 경우 전세가의 상승 속도가 얼마나 되고 그로인한 매매가 반응은 어떻게 될지
뭐 모든게 다 [어떻게 될지]에 대한 예측이 불가능한 영역이라지만
시세를 기민하게 보면서 추적해가고 있다보면 시장이 어디로 흘러가고 있는지는 눈에 보이는게
부동산 시장의 재미라면 재미인 것 같다.
울산 상급지 시세 훑어보다가 여기까지 왔는데
어쨌든 결론은(?) [울산]이 '조정대상지역' 조차도 걸리지 않은게 참 신기할 따름이다.
