쓰러져도 다시 일어나 잡은 2호기 수도권 4급지 30평대 1억 후반 투자후기[베니지기]

25.09.29

안녕하세요, 베니지기입니다 :)

이번 글은 저 자신에게는 아쉬움과 자신감을 동시에 심어주고,

누군가에게는 작은 응원과 도움이 되길 바라는 마음으로 씁니다.

투자금을 정한다는 의미

올해 초, 저는 1호기를 마친 뒤 막연히 “언젠가는 또 투자해야지”라는 생각만 가지고 있었습니다. 사업자금과 이미 묶여 있는 자산들을 고려하며, “올해 말쯤에는 움직여야지” 정도의 마음가짐이었죠.

올해 실전반을 두 번이나 수강하면서 좋은 동료분들과 훌륭한 튜터님들을 만났습니다. 투자하기에는 정말 좋은 환경이었음에도 불구하고 저는 행동으로 옮기지 못했습니다. 아직 시간이 많다는 착각 때문이었을 겁니다.

이번월부학교 줴러미 튜터님께서 던지신 한마디가 있습니다.
“베니님, 투자금 정하셨어요?”

사실 저는 최임발표 때 Top3 매물을 가져오면서도 투자금을 정하지 않았습니다. 2억대, 3억대, 4억대… 가격대별로 무작정 뽑아온 것이었죠. 제 마음속에는 ‘좋은 매물만 나오면 자산을 정리해서라도 투자하면 되지’라는 안일한 생각이 있었습니다. (지금 돌이켜보면, 그 매물들은 좋은 매물도 아니었습니다.)

그때 받은 피드백은 명확했습니다.
“베니님은 투자금을 정하셔야 할 것 같습니다.”

저는 그제야 ‘투자금을 정한다’는 게 단순히 머릿속에서 숫자를 정하는 게 아니라는 걸 알게 되었습니다. 그것은 내 상황과 미래 소득, 그리고 감당 가능한 범위를 이성적으로, 그리고 가슴으로 납득하는 과정이었습니다.

응원의 힘과 환경의 중요성

두 번째 반모임에서 저는 “투자금 2억안으로 정했습니다”라고 답했습니다. 그 순간부터 제 이야기는 달라졌습니다. 투자금이 명확해지니, 이제 그 범위 안에서 무엇을 할 수 있는지가 보이기 시작했기 때문입니다.

하지만 마지막까지도 저는 “물건이 나오면 하고, 아니면 말고”라는 태도를 버리지 못했습니다. 그렇게 방황하던 어느 날, 동료분이 제게 이렇게 말했습니다.
“베니님, 월부학교 언제 다시 오실 수 있을지 모르잖아요. 이번 기회를 꼭 잡으셨으면 좋겠습니다.”

그 순간 정신이 번쩍 들었습니다. ‘아, 나는 정말 좋은 기회를 스스로 놓치고 있구나.’ 그때부터 앞마당 전수조사에 들어가고, 단지를 추려 나가기 시작했습니다. 늦었다는 불안, ‘할 수 있을까’라는 두려움이 몰려왔지만, 그때마다 동료분들은

“베니님 할 수 있습니다.”
“괜찮습니다”

라며 응원해주셨습니다. 때로는 부담스럽기도 했지만, 이분들의 응원과 격려가 없었으면 저는 아마 투자를 못했을꺼라 생각합니다. 이 자리를 빌어 다시한번 감사드립니다.

이 한마디 한마디가 흔들리던 저를 다시 일으켜 세워주었습니다. 결국 투자라는 길은 혼자가 아니라, 함께하는 환경이 있어야 끝까지 갈 수 있음을 뼈저리게 느꼈습니다.

위기의 순간, 그리고 선택

그러던 와중에 운영하던 사업장에서 예상치 못한 일이 벌어졌습니다. 직원 두 명이 동시에 퇴직과 잠수를 하면서 사업이 크게 흔들리기 시작한 겁니다.

“아… 진짜 미치겠다. 이 상황에서 투자를 할 수 있을까?”
“포기해야 하나? 다음에 해도 되지 않을까?”

온갖 부정적인 생각들이 마음을 파고들었습니다. 가족들의 반대도 더 커졌습니다. 결국 저는 잠을 줄여가며 버텼지만, 과로 끝에 쓰러져 병원 신세를 지게 되었습니다. 의사분은 “과로로 인한 빈혈같습니다. 입원하시구 쉬셔야 합니다”라고 말씀하셨습니다.

가족들은 당연히 “이제 그만하라”고 말했습니다. 심지어 아내는 제 노트북을 아예 가져가 버리기도 했습니다. (웃픈 이야기지만, 하지 말라니까 더 하고 싶은 마음이 드는 게 사람 마음이더라고요.)

입원 권유에도 불구하고, 저는 하루 만에 퇴원했습니다. 그리고 가족에게 양해를 구했습니다.
“투자할 때까지만 조금만 봐줘. 튜터님과 함께할 수 있는 이 학기 안에 꼭 하고 싶어. 이제 얼마 남지 않았어.”

그렇게 저는 다시 전임,매임을 시작했습니다. 하지만 그 과정은 쉽지 않았습니다.

투자금과 전세 상황의 벽

제가 본 단지들은 입지는 괜찮았지만, 문제는 전세 상황였습니다. 전세가가 올라 있어서 투자금 범위에 들어올 수도 있었지만,
첫째, 투자가능한 매물을 찾기가 쉽지 않았습니다.
둘째, 매매가 또한 이미 올라 있어 ‘싸다’고 보기도 어려웠습니다.

반대로 전세가가 낮게 낀 매물들은 투자금이 훨씬 많이 들어가 제가 감당할 수 없는 수준이었습니다.

게다가 전수조사 과정에도 문제가 있었습니다.
저는 매매가는 단지의 네이버 호가 최저가를, 전세가는 네이버 호가 중 가장 높은 금액을 기준으로 적어두곤 했습니다. 그렇게 계산하면 투자금이 적게 들어가는 것처럼 보였죠.

하지만 실제로는 전세 세팅이 그 가격대로 맞춰지지 않으니, 막상 매물을 잡으려 하면 투자금이 초과되어 투자할 수 없는 단지들이 대부분이었습니다.

또한 저는 선입견!!

“여기서 더 밑으로는 투자하면 안 된다”라는 투자 마지노선이 생겨 있었습니다. 그래서 그 이하 단지들은 아예 후보에서 제외해버렸죠. 사실 선호도 조금 더 낮은 곳으로 가야하는데도 말이죠.

결국 저는 ‘투자 가능한 단지’라 믿으며 그곳에 시간을 쏟았지만, 실제로는 불가능한 경우가 많아 허비한 시간이 적지 않았습니다.

눈을 낮추기 전까지의 고민

결국 몇번씩 전화드렸던 부동산 사장님께 짜증석인 말투로, 이런 말을 들었습니다.
“손님, 이 지역은 이제 2억안으로는 힘듭니다. 2억 중반에서 3억은 있어야 하세요.”

그 순간 흔들렸습니다.
“아… 무리하더라도 투자금을 더 넣어야 하나?”

그런 생각이 든 이유는 두 가지였습니다.
첫째, 제 소득이 일반 직장인보다는 조금 더 있었기에 ‘조금 더 무리해도 되지 않을까?’ 하는 마음.
둘째, 제가 전임을 돌리던 단지가 제 머릿속의 투자 마지노선이었기 때문입니다.

돌이켜보면 참 어이없는 고정관념이었습니다. 투자에 마지노선이 어디 있겠습니까? 결국 중요한 건 “가치 대비 싸고, 나에게 돈을 벌어다 줄 수 있는 단지” 일 뿐인데, 저는 스스로 시야를 좁히고 있었던 겁니다.

눈을 낮추고 난 뒤

저는 단지들을 하루 30~ 40통씩, 1~2주간 전임을 돌리며 확인했습니다. 그러고 나서야 깨달았습니다.
“아… 내가 할 수 있는 단지는 이런 곳 밖에 없구나.”

동료의 조언처럼 눈을 낮추어야 한다는 것을 마음 깊이 받아들이게 된 순간이었습니다. 그리고 눈을 낮추고 나서야, 드디어 제 투자금 안에서 할 수 있는 매물들이 보이기 시작했습니다.

첫 번째 매물들과의 만남

제가 가장 처음으로 본 매물은 4급지 역세권 구축 단지였습니다. 생활권이 약간 분리되어 역세권임에도 불구하고, 환경이 다소 아쉬워 아직 상대적으로 싼 곳이었죠. 그래도 나온 매물 중에서 투자 가능성이 있는 세 가지를 추려 매임을 진행했습니다.

첫 번째 매물은 세입자가 거주 중이었지만 전세가가 낮게 껴 있었습니다. 집 상태는 기본집이라 가장 안 좋았지만, 다른 호가보다 3천만원 가량 저렴했습니다.
두 번째 매물은 특올수리가 되어 있어 상태가 훌륭했고, 전세도 높게 껴 있어 투자금 범위 안에 들어왔지만 첫번째 매물보다 5천만 원 정도 더 비쌌습니다.
세 번째 매물은 주인 거주 매물이었고 기본 수리 정도만 되어 있었습니다. 첫 번째보다는 상태가 나았고, 집주인께서 장기 전세를 희망하여 제 투자금 범위에 맞게 전세를 맞춰주겠다는 조건이 있었습니다. 매매가는 첫번째매물보다 2천만원 더비쌌습니다.

이 중 저는 첫 번째 매물을 1순위로 두었습니다. 수리가 안 되어 있어 언젠가는 손을 봐야 한다는 점, 그리고 기존 세입자가 오래 거주하길 원한다는 점이 고려된 선택이었습니다.

매물 찾기의 현실

하지만 투자가능 대상 단지와 매물이 나온다고 해서 곧장 계약으로 이어지는 건 아니었습니다. 이런 후순위 매물들조차 누군가에게는 매력적인 투자처였고, 제가 보고 오면 이미 거래가 성사되는 일이 반복되었습니다.

매물코칭을 받기 위해서는 최소 두 개의 매물이 필요했기에 더 열심히 전임을 돌릴 수밖에 없었습니다. 그러던 중 마지막 달 사임발표 반모임에서, 튜터님께서 힌트 아닌 힌트를 주셨습니다.

“베니님, ○○ 단지도 한 번 봐보세요.”

그 단지는 입지는 비슷했지만 신축 단지였고, 제가 전수조사할 때는 투자금이 많이 들어. 후보에 넣지 않았던 곳이었습니다.

‘튜터님이 말씀하신 데는 분명 이유가 있을 거야’라는 생각으로, 다음 날 바로 전임을 시작했습니다.

신축 매물과의 만남

네이버에 올라온 매물과 단지 내 부동산들을 샅샅이 돌리던 중, 한 건의 물건이 눈에 들어왔습니다. 입주 매물이라 투자하기 어렵다고 생각했던 곳이었는데, 의외로 가능성이 있었습니다.

A부동산에서는 “입주 물건이라 투자하기 힘들다”고 했지만, B부동산에서는 다른 답변이 돌아왔습니다.
“주인 전세로 협조가 가능하니 투자할 수 있을 것 같아요.”

순간 심장이 뛰었습니다. ‘정말 가능할까?’ 싶었죠.

물건 상태는 생각 이상으로 좋았습니다. 신혼부부가 살던 집이었는데 관리가 잘 되어 깨끗했고, 신축이라 구조와 뷰도 마음에 들었습니다. 기존에 봤던 구축 단지들과는 비교가 안 되었습니다.

다만 문제는 가격이었습니다. 호가만 보면 싸지는 않았고, 전세를 맞추더라도 투자금 범위를 약간 초과했습니다. 다만 2천만 원 정도만 네고가 된다면 모든 조건이 맞아떨어지는 상황이었습니다.

a매물에 빠지다

사실 저는 그 신축 a매물에 완전히 마음을 빼앗겨 있었습니다.
집 상태는 제가 봐왔던 매물들 중 최고였고, 워크인한 부동산에서는 “전세 대기자가 이미 있고, 1천만 원 더 비싸게라도 들어올 의사가 있다”는 얘기까지 해주었죠. 그 말을 듣자 ‘잘만 하면 투자금을 더 줄일 수도 있겠다’는 기대감이 생겼습니다.

매임을 마치자마자 기존에 보던 매물들도 정리하고, 두근거리는 마음으로 튜터님께 매물 문의를 드렸습니다. 하루 종일 답변을 기다리며 ‘혹시 통과 해주시면 어떡하지, 진짜 이걸 할 수 있는 걸까?’라는 생각으로 마음이 들썩거렸습니다.

다음 날 튜터님의 답변은 이랬습니다.
“괜찮은데, 조금 아쉽습니다.”

(속으로는 ‘그냥 통과!’라는 말을 듣고 싶었는데.ㅠㅠ)

한참을 생각했습니다. 무슨말이실까? 투자금이 문제인가? 투자금범위에 들어오지 않아서? 아니면….

오만가지 생각에 잠겼습니다. 할수있는것을 하자는 생각으로….

곧장 부사님께 전화를 걸었습니다.
“어제 말씀드린 2천만 원 네고, 가능할까요? 집주인분과 통화해보셨나요?”
“아, 통화해봤는데요… 집주인분이 단호하시네요. 그 이하로는 절대 안 된다고 하십니다.”

사실 그 매물은 집주인분이 다른 곳으로 이사 가기 위해 조금 높게 내놓은 상황이라, 네고 자체가 쉽지 않았습니다. 순간 마음이 철렁 내려앉았습니다.

전화를 끊고 튜터님께 다시 여쭤봤습니다.
“가격 네고가 안 되는데, 그럼 이 물건은 이정도 투자금으로 할수 없다는 말씀이실까요?"

튜터님은 이렇게 말씀하셨습니다.
“아니에요, 그건 아닙니다. 다만 조금 더 네고가 된다면 훨씬 좋을 거라 생각합니다. 가격이 살짝 아쉽다는 거예요.”

그제야 깨달았습니다.

튜터님은 잠시 고민하시더니 말씀하셨습니다.
“그럼 매물 코칭 한 번 넣어봅시다. 대신 주인 전세로 얼마나 거주할 수 있는지는 꼭 확인하시고, 마지막으로 네고도 다시 한 번 시도해보세요.”

순간 가슴이 뛰었습니다.
“아… 드디어 정말 투자할 수 있는 걸까?”

저는 곧바로 부사님께 다시 전화를 걸고, 매물 코칭 작성까지 마쳤습니다.
‘아 다 왔다. 가즈아!’ 라는 마음으로 말이죠.

예상치 못한 반전

하지만 다음 날, 부사님께서 전화를 주셨습니다.
“손님, 죄송한데 집주인분이 매물을 거뒀습니다. 이사 갈 집이 이미 많이 올라서 팔 수 없다고 하시네요.”

순간 머리가 하얘졌습니다. ‘드디어 한다’고 믿었던 매물이 눈앞에서 사라져버린 것이죠. 주인 전세도 거절하시며 결국 거래는 무산되었습니다.

1순위 매물이라 충격은 더 컸습니다. 하지만 코칭은 예정대로 받아야 했기에 튜터님께 말씀드린후 2순위 구축 매물로 방향을 틀 수밖에 없었습니다.

멘토 코칭, 그리고 확신

실망한 마음을 다잡고, 결국 처음에 봤던 첫번째매물 2순위 구축 매물로 매물코칭을 받기로 했습니다. 멘토님은 보이멘토님이셨고, 통화는 1시간 가까이 이어졌습니다.

멘토님은 제 자산 상황, 매물을 추리게 된 과정, 앞마당 내에서의 시야까지 짚어내며 강점과 약점을 정리해주셨습니다. 마치 제 머릿속을 꿰뚫고 있는 듯한 조언에 소름이 돋았습니다.

결론은 명확했습니다.
“1순위가 날라가서, 아쉽지만, 2순위 구축 단지도 충분히 괜찮습니다. 투자하셔도 됩니다.”

그 말을 듣는 순간, 지금까지의 모든 고민과 시행착오가 주마등처럼 스쳐 지나갔습니다. ‘드디어 나도 투자할 수 있구나’라는 안도감이 찾아왔습니다.

마침내

멘토님의 확신 어린 코멘트에 힘을 얻어, 다시 튜터님께 연락을 드렸습니다.
“보이멘토님께서 투자해도 된다고 하셨습니다. 진행하겠습니다. 마지막으로 네고 한 번 더 시도해보겠습니다.”

튜터님은 짧고 굵게 답하셨습니다.
“베니님, 가시죠.”(줴러미 튜터님 카리스마 작렬)

그 순간 떨리는것은 저만이 아니겠죠?

긴 시간 동안 망설이고, 흔들리고, 쓰러지기도 했던 길 끝에서 드디어 투자를 실행하는 나를 마주했기 때문입니다.

사실 네고는 많이 못했습니다.(300만 네고) 매도자 우위의 시장에서 깍는다는 것이 쉽지는 않더군요.

아내의 눈물

계약서를 쓸때, 제 이름 옆에 아내의 이름도 함께 올렸습니다. 공동명의로 도장을 찍자. 아내의 눈가에 눈물이 맺혔습니다.

“고마워, 많이 고생했어, 이렇게까지 하다니 안쓰럽다”는 마음이 그대로 전해졌습니다.

제가 전임및 매임을 하며, 잠을 줄이고, 병원에 쓰러져 입원까지 권유받으면서도 끝내 버텼던 시간들을 아내는 가장 가까이에서 지켜보고 있었습니다. 말로 표현하지 않았을 뿐, 그 모든 고생을 다 보고 있었던 거죠.

그 순간 저는 다시 한 번 깊이 다짐했습니다.
앞으로의 투자는 더 이상 제 혼자만의 싸움이 아니라, 아내와 함께, 가족과 함께 가는 길이라는 것을요.

감사합니다. 안의해님..(안의해는 제 핸드폰속 저장 이름입니다 ^^ 집안의 해라는 뜻이지요..현재 우리가쓰는 “아내”라는말의 어원이기도 합니다.)

앞으로의 다짐

아직 잔금을 하진 않았지만, 투자를 마치고 나니, 마음속에 여러 감정이 교차했습니다. “드디어 해냈다”라는 성취감도 있었지만, 동시에 “제대로 한건가?”, “더할수 있었던것은 아닐까?” 하는 아쉬움도 남았습니다.

무엇보다 가족의 걱정과 반대가 컸습니다. 제가 쓰러졌을 때의 불안한 모습이 아직도 아내와 아이들의 눈에 선명하게 남아 있었기 때문입니다. 그래서 이번 투자 후에는 가족과 솔직한 대화를 나누었습니다.
“내가 투자 공부와 실행을 하는 이유는 단순히 돈 때문만은 아니야. 우리가 더 안정된 삶을 살기 위해서야.”
서툴지만 진심을 담아 설명하자, 아내도 조금은 이해해주었습니다. 물론 여전히 걱정은 크지만, 이제는 함께 감당해나가야 할 과제라는 생각이 듭니다.

이번 경험을 통해 저는 네 가지 다짐을 했습니다.

투자금부터 명확히 정한다.
시세트레킹 전수조사를 루틴화시킨다.
월부 환경을 소중히 한다.
동료들의 응원과 튜터님, 멘토님의 조언이 없었다면, 저는 끝내 포기했을지도 모릅니다. 앞으로도 월부라는 환경안에서 혼자가 아닌 함께 성장하는 길을 가고자 합니다.
건강을 지키며 간다.
이번에 가장 크게 얻은 교훈입니다. 쓰러지고 나서야 깨달았습니다. 투자는 장기전이고, 건강하지 않으면 어떤 기회도 잡을 수 없다는 사실을요.