[열중 47기 69조 호호4] 독서후기 19 - 결국엔 오르는 집값의 비밀

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜:2025-09-28

4. 총점 (10점 만점): / 8점

STEP2. 책에서 본 것

<1장 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해>

#전세가의 영향력 #공급 #금리 #변동성

부동산의 전세 가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다

특히 수도권은 전세 가격 상승이 매매 가격 상승으로 이어지기까지 시간이 걸리기 때문입니다 전세 가격이 오르고 그로 인해 전세가율이 평균 수익률 구간을 넘어서면 매매가 상승으로 이어지게 되는 것이지요 과거 외환위기와 금융 위기 두 차례 모두 전세가율이 60%를 넘어서는 시점이었습니다

돈의 사용 비용인 금리가 10%에서 5%로 떨어진 비율만큼, 자산 가치는 2억 원에서 4억 원으로 상승한 것입니다 흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세 가격과 매매 가격이 변동합니다

실현되지 않을 미래의 가치가 반영되었다면 가격은 떨어지게 되고 사용 가치가 올라가면 또다시 매매 가격이 상승한다는 의미도 됩니다

이렇게 중요한 전세 가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규 공급과 금리의 변화입니다 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주 물량은 파악할 수 있습니다

<3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까>

#수요 #거래량

즉 수요가 많은 곳은 인구 수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매회전율이 높은 곳입니다

주택 가격은 수요에 따라 결정되며  매매 거래량이나 매매 회전율을 통해 수요를 파악할 수 있다

<4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유>

#공급량 #전세가율 #투자수요 #주거수요 #사이클

수도권의 경우는 긴 시간의 공급 부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거 부족과 투자 환경(수익률이 좋아지는 환경, 갭이 적은 시기, 전세가율 상승)을 만들어 매매 가격의 상승으로 이어집니다 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락과 사이클이 만들어지는 것입니다.

가격 하락이 만든 침체 시장은 분양 시장을 얼어붙게 하면서 공급이 줄어들게 됩니다 이렇게 줄어든 공급량으로 인해 빠르게 높아진 전세가율은 투자수요와 주거수요를 함께 증가시킵니다 결국 2008년의 하락으로 시작된 공급부족분을 계속해서 채워나갔던 것이 지금까지의 시장입니다 이렇게 공급량이 채워지면 전세가율이 떨어지고 시장이 다시 안정으로 가는 긴 사이클이 만들어지는 것이 서울,수도권입니다

지방의 경우는 현재의 시점에서 3년 누적 공급량이 연결되어 나오는 시간까지의 영향으로 공급이 선행해서 시장에 영향을 주게 됩니다… 즉 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고 주택이 누적되어 시장 환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울, 수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다

부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있습니다

부동산 시장은 사이클에 의해 움직인다 공급이 늘어나면 가격이 하락하고 공급이 줄어들면 가격이 상승한다 서울, 수도권시장과 지방시장의 사이클 크기와 주기는 다르므로 각각 밀도있게 봐야한다

<5장 서울수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요>

#전세가율 #전세수급지수 #자가보유율 #전월세전환율

제가 가장 중요하게 보는 것은 서울,수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급 지수입니다 전세가율과 전세수급 지수는 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계이기 때문입니다

반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안되는 곳이며 자가보유율이 높은 경향을 보입니다 이처럼 자가보유율이 얼마인가로도 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 알 수 있습니다 또한 앞에서 이야기햇듯이 평균 전세가율과 전월세 전환율, 전세가격 상승률을 통해서도 간접적으로 한 도시의 경쟁력을 알 수 있습니다

<6장 월세시대, 무엇이 달라질까>

#경쟁력 

임대 시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매 가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해 보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다

매매가격의 성장이 둔화된 도시의 특징은 월세거래가 많다

<9장 어디에 투자해야 할까>

#임대상승률 #선호도 높은 상품 #상품성 #차별화

이 같은 현실에서 주목해야 할 것은 우리나라 안에서도 성장성이 높은 도시와 상품입니다 여기서 성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분입니다 그 첫번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니다 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다

두 번째는 상품에 종류에 따른 성장성입니다 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상상할 가능성이 높기 때문입니다 그 중심에는 신축주택과 고급주택이라는 고품질의 주거상품들이 있습니다 전체적인 수요의 감소에도 소득이 점차 높아지면 그에 맞게 높은 주거 품질을 요구하는 수요는 꾸준히 생겨나게 됩니다 그래서 이런 상품들은 전체적인 수요 감소와 저성장 시대에도 가격 상승을 주도할 가능성이 상당히 높습니다 그 예로 일본은 부동산의 오랜 침체 속에서도 신축맨션(아파트)은 꾸준히 가격이 상승해왔습니다

인구가 늘어나거나 제조업을 기반으로 산업 활동이 활발하게 이루어지는 도시들은 상대적으로 인구 수 대비 매매거래율이 높은 것을 알 수 있습니다 천안시, 아산시, 군산시 거제시는 그 비율이 각각 1.88%, 1.88% 1.87% 1.7% 정도이며 안동시 나주시 밀양시는 각각 0.93, 0.77, 0.76%로 상대적으로 낮습니다 이처럼 도시가 가지고 있는 경쟁력에 따라서 매매거래량이 인구수나 가구수와 대비해서 차이를 보이게 됩니다 또 높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율을 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳입니다 도시 안에서도 서울의 강남, 부산의 해운대구, 대구의 수성구 같은 곳은 자가보유율이 가장 낮습니다 이를 단순히 매매가격이 높아서 일어나는 현상이라고 설명하기는 어렵습니다 끊임없이 수요가 들어오고 그 수요에 의해서 기대수익이 올라가는 환경에서 투자자가 지속적으로 들어오며 만든 것이 낮은 자가보유율입니다

만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라 지역마다 또 아파트마다 차별화가 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 구분되어 점차 자리를 잡아갈지도 모릅니다

하지만 확률적으로 지방의 기축 아파트로 갈수록 수요감소와 상품 경쟁력에서 오는 가격의 등락이 과하거나 시장의 평균상승률을 따라가지 못할 수 있습니다

지방은 인구수 대비 매매거래율을 보며 경쟁력을 판단해 볼 수 있다 높은 전세가율과 자가보유율은 기대수요가 낮은 곳으로 경쟁력이 낮다고 볼 수 있다 지방의 모든 지역을 동일하게 봐서는 안되고 지역, 단지마다 다르기 때문에 일괄적으로 퉁쳐서 보면 안된다

<에필로그 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다>

#전세부족 #공급부족

전세수급지수가 상승하고 전세가격이 상승한다는 것은 전세가 부족하다는 의미입니다 전세수급의 문제는 시장에 나와있는 전세물량의 문제입니다 가격의 문제가 아닌 수량의 문제인 것입니다 전세물량이 적다는 것은 주거시장에서 가장 하단에 있는 수요가 움직인다는 의미이고, 이는 공급부족의 신호가 되는 것입니다

STEP3. 책에서 깨달은 것

월부에서는 가치 대비 저평가 아파트를 투자하는 것이 원칙이다 먼저 단지의 가치를 보는 것이 우선이고 그 뒤에 가격을 붙여 가치 대비 저평가 된 단지들을 비교하여 투자한다 책에서는 단지의 가치는 수요로 설명하고 있다 그 전에 전세가가 주택 가격에 미치는 영향을 서울,수도권 시장과 지방 시장의 사이클을 보며 설명한다 투자자로서 시장을 바라보는 근거가 되는 부분들이 임장보고서를 쓰면서도 살펴보는 부분이지만 전세가에 대한 접근이 좀 더 심도 있게 다뤄져 매우 유용했다

전세가격이 상승하면 매매가격 상승으로 이어지기 때문에 전세가격의 변동성을 잘 살펴야하는데 전세가에 영향을 주는 것은 공급량과 금리이다 금리는 예측할 수 없지만 공급량은 파악할 수 있기 때문에 입주 물량 파악으로 리스크를 대비할 수 있다 책에서 좀 더 흥미로웠던 부분은 서울,수도권의 공급량은 최근 3년이 아닌 전체 기간을 누적하여 보는 것이었다 시장 자체가 워낙 크고 수요가 높기 때문에 공급 물량이 전체 시장에 영향을 미치는 기간이나 폭을 넓게 보는 것이다 

지방은 그 수요와 폭이 작기 때문에 3년의 누적 공급량으로 나눠서 보는데 수치가 아닌 비커에 담긴 물의 양으로 표현한 이미지로 보니 이해하기 매우 쉬웠다 특히 그 공간의 차이로 인해 서울,수도권 전체 시장의 가격 상승에 시간차가 있다는 것이 이해하기 쉬웠다

결국 집값은 사이클에 의해 우상향 하는데 앞으로 투자를 진행할 때에 주목해야 할 점은 성장성이 높은 도시와 상품이다 얼죽신이 유행할 만큼 서울,수도권도 신축 아파트의 가격이 빠르게 움직였고, 개인적으로 좀 이해가 안 갔던 좋은 입지에 세대 수 작은 하이엔드 아파트 가격이 왜 그 가격인지 알게 되었다 전체적인 수요는 감소하더라도 소득이 높아지기 때문에 고품격 주거에 대한 수요는 생겨나고, 이것의 가격은 일반적인 아파트 가격과는 차원이 다른 수준에 도달하는 것이다 이 수요도 점차 높아지고 있는 추세이기 때문에 하이엔드 주택가격은 또 다른 시장이라는 생각이 든다

결국 공급량은 전세가격에 영향을 미치고 전세가격은 매매가에 영향을 주기 때문에 공급량과 전세가를 면밀히 살펴봐야하고, 그 결과에 따라 수요가 높은 아파트를 보유하는 것이 인플레이션을 헷지하는 길임을 다시한번 깨닫게 됐다

STEP4. 책에서 적용할 점

전세가율과 매매-전세가격의 움직임을 파악하려면 결국 시세트레킹이 중요하다 앞마당 전수조사 반드시 실행할 것 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구 

시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라 지역마다 또 아파트마다 차별화가 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 구분되어 점차 자리를 잡아갈지도 모릅니다

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책