수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
리썬입니다:)
6. 27. 그리고 9.7. 부동산 대책 이후
시장이 뜨겁습니다.
내가 보고 있던 단지들의 가격이 오르고 있어 불안하신가요??
지금 과연 매수해도 괜찮을까??
올라버린 가격, 싼지 비싼지 판단하는 방법에 대한
글을 써보려 합니다.
오늘도 저의 월학선생님 김인턴 튜터님 글을
BM하여 작성해보겠습니다.
(오늘도 거의 필사수준...허락해주신 튜터님 감사합니다람쥐♡)
참고한 원글 :
https://cafe.naver.com/wecando7/11015167
[글쓰기] #5 올라버린 가격, 싼지 비싼지 판단하는 방법
작년 가을학기 수도권 4급지에서 투자 매물을 찾다
결국 매물을 찾지 못하고 학기를 마무리했습니다.
25년 상반기 다시 매물을 찾아보려했지만
24년 11~12월보다 올라버린 가격을 보면서
이미 다 올랐구나...
24년 11월~12월에 봤던 그 가격이 기준이 되어버리면서
그 가격보다 돈을 더 주고 사는 것은 손해같고
그 가격보다 싼 단지를 사자니 마음이 영 내키지 않았습니다.
비교평가를 통해 상대적 저평가를 찾았어야 하는데
흔히말하는 단지와 사랑에 빠져
그 단지에 꽂혀있었다는 걸 이번 여름학기에 깨달았습니다.
그렇다면 비교평가를 통해 상대적 저평가 된 단지를 찾는 법에 대해
말씀드려보겠습니다. (여기부터 거의 필사입니다...)
수도권 4급지 5년이내 신축 단지를 예시로 가져와봤습니다.
해당 단지의 현재 가격은 8.3억 입니다. (네이버 시세기준)
24년 11월~12월 7억 중반이었는데 8.3억으로 오른 현재 가격을 받아들이기가 어렵습니다.
(아실 기준 25년 9월 저층이 8억에 거래)
일반적으로 4급지 5년 이내 신축59들은 상승장에 10억대 전후 가격대까지 거래가 되었습니다.
그렇다면 전고점 대비 대충 30% 조정잡으면 7억대, 20프로 조정은 8억대가 됩니다.
해당 단지는 전고점이 9.25억입니다.
이때 30% 조정된 가격은 정말 싼 가격,
20% 조정된 가격도 충분히 괜찮은 가격,
15% 조정된 가격은 그래도 괜찮은 가격 이라고 기준을 잡습니다.
해당 단지는 전고대비 -10%빠진 가격으로 그래도 괜찮은 가격정도라는 생각이 듭니다.
그 다음에 상대적 저평가를 위한 비교를 합니다.
비슷한 4급지의 관악구나 성북구의 위치한 구축 단지59들이 7-8억 수준입니다.
이를 감안하면 생각했을때 비슷한 급지에 연식의 메리트가 더해지기 때문에
현재 8억이라는 가격이 정말 싼 가격은 아니어도 충분히 괜찮은 가격이라고 판단할 수 있습니다.
저는 상대적 저평가를 위해 비슷한 4급지인 서대문구의 구축 단지 59를 가져왔습니다.
해당 단지는 현재 8억입니다(네이버 시세기준)
예시로 가져온 평촌자이아이파크, 홍제원현대 모두 올랐지만 그래도 괜찮은 가격의 수준입니다.
(전고대비 10%하락)
하지만 홍제원현대가 강남/한강과의 물리적 거리, 역세권, 서대문구에서 선호하는 구축이라는 점을
고려하면 두 단지 중 홍제원현대가 싸다는 생각이 듭니다.
.
지금 내가 보고 있는 단지가 지난달보다 오른 것 같아 속상해 하기보다는
비슷한 위상을 가진 곳들의 가격과 비교해보면
내가 봤던 가격보다 오른 곳들 중에서 여전히 괜찮은 곳이 있는지
그보다 더 좋은 단지는 없는지 찾아보셨으면 좋겠습니다.
