안녕하세요 겨울 내,인내 하여 피는 약재 금은화처럼 성장하고 싶은 약장속의금은화입니다
언제 더웠냐는 듯
쌀쌀한 가을이 왔습니다
환절기 감기 유의하길 바랍니다
오늘은 투자 이후 부터 약 2년간 준비 한 입주장에서 1호기 대응을 한 이야기를 나눠보려 합니다
#2년 전, 가치만큼 중요한 공급을 놓치면서
23년 11월
지투반을 통해서 지방1호기 투자를 진행 했습니다
임보도 못 쓰고
비교평가도 잘 못 하던
제가 스스로 손품,발품을 팔고
매물코칭 후 투자를 하게 되어 정말 기뻤습니다
코칭 후
중소도시 신축 29평을 투자하게 되었습니다
세입자는 기존에 살던 분이어서 갱신권을 써도 되지만,
시세보다 500만원을 올려서 저와 새계약을 하자고 요청을 드렸습니다
그에 대한 이자는 시중금리로 계산해서 제가 드리는 방향으로 말이죠
당시 세입자분은 원래 나가려고 마음을 잡았지만
임신한 아내가 분이 있어서
겨울이어서 이사도 어려울테니 저와 새계약 하자는 말을 듣고 새로 계약을 했습니다
하지만 …
세입자분께서 들어준 이유는 인근의 신축분양을 받은 이유가 있었습니다
그걸 가계약금을 넣고 알게되어
무를수도 없어서
신축 입주는 3개월 정도 미룰 수 있으니
입주를 11월로 해달라고 요청 드렸습니다
세입자분께서는
현재 살고 있는 물건도 입주 때 들어와보니
하자도 있고,
청도 할 것도 많아서 그러겠다고 들어주셨습니다
당시 공급을 제대로 파지도 못해서
리스크 가늠을 잘하지 못 했습니다
코칭 해준 제주바다멘토님께서
공급이 있어 매전이 눌릴 수 있으며,
만기 시 전세셋팅에 주의를 해야한다고 했지만
투자해야겠다는 목표에 눈이 멀었던 것 같습니다
이후에는 공급파트를 집요하게 파서
임보 공급 파트에서는 전문가가 되었습니다 ㅎㅎ
#투자자는 대응하면 되는거다
월부학교
매물코칭
아너스와의만남 등에서
멘토님,튜터님들을 만나면
역전세로 추가 돈이 들어갈 만큼 가치가 있는 단지인지 물어보셨습니다
제 생각에는 역전세로 추가로 들어갈 만큼 가치가 있는 단지가 아니라 이야기 했습니다
멘토님,튜터님들께서는 역전세로 추가 돈이 투입 되는 것 보다
매도 후 갈아타기를 말씀 해주셨습니다
이후
매도를 위해
물건을 내놨습니다
기간이 많이 남아서 협상 할거를 생각해서
시세보다 높게 내놓았다가
이후
계속 내리면서
제가 산 가격까지 내렸습니다
부사님께서
브리핑으로 저랑 상의도 없이 (?)
천만원 싸게 부르기도 하셨지만
네고는 단 한번 오고
그 마저도 되지 않아
매도는 좌절 됐습니다
만기 날짜가 다가오면서
전세도 같이 내놨습니다
지투반에서 도리밍튜터님과 이야기 하면서
증여에 대해서 고민도 해보라 하여
증여에 대해서 알아보기도 했습니다
부모님께 증여를 하면 가치 있는 물건을 매도 하지 않고 지킬 수 있지만
부모님의 심리적인 부담감(공급으로 인해 매전 눌릴 경우)
세금 (프리랜서로써 부담 됨 )
여러문제로 증여는 하지 않는 것으로 결정을 내렸습니다
노션 복기를 할 때 ,
진솔한 제 생각을 쓰려고 했는데
저도 마음이 왔다갔다 했습니다
매도를 하려다가…
전세를 빼려다가 …
신축 입주장이 시작되면서
불안한 마음은 더해졌습니다
그럴 때 마다 현장에 가서 눈으로 확인하는게 불안한 마음에 도움이 됐기에
신축 사전점검 하는 날
저와 경쟁되는 단지를 보러 갔습니다
경쟁단지는 최신축,대단지여서 커뮤티니,조경이 제가 투자한 단지와 레벨이 달랐습니다
오르막이라 생각 했는데, 평탄화 작업도 하였고,
지방사람들은 차로 다니기에 어려움이 없을 것 같았습니다
청주 사는 친구랑 같이 매물을 보러 갔는데
'신축 ,대단지 보다가
너가 투자한 단지는 좀 그렇다..ㅎ '
과감없는 피드백 을 주니 (?)
마음이 더 심난 했습니다
신축 입주장이 시작 되면서 물건이 쌓이면서
일주일 사이에 2천을 내리기 시작 했습니다
아,,,이대로
역시 역전세를 맞는 거구나
마음을 비우고
시세를 내려야 하나 생각 하고
네이버부동산을 보면
제가 투자한 당시 보다 전세가가 천만원 이상 오른 상황이었습니다
2호기 전세 빼기 할 당시 전세가 욕심 내지 않고
가격으로 1등을 만들어야 빨리 빠진다는걸 알기에
제일 싸게 내놨습니다
(1호기투자 당시에도 전세금을 싸게 맞춰서 그럼에도 상승분 있기에)
전세를 보러
30팀 가량이 왔습니다
그 중에서
천오백 싸게 부르는 신혼부부
매도를 생각하여 천만원 올려서 거래 하자고 해보고,
강아지 키우는 신혼부부
원상복구 특약을 걸고 거래 하자고 해보고,
여러팀이 네고를 했지만 거래로 이어지지는 않았습니다
매주는 아니여도
자주 전화를 걸어 집에 대한 피드백을 받았습니다
부사님께서는
'유독 이렇게 속 썩이는 집이 있더라구요,
아무래도 시스템 에어컨이 없으니까 보고만 가시네요'
1호기는 투자 할 때는 잘 몰랐던
시스템에어컨의 중요성
공급이 없는 다른 지역에서는 시에가 없어도 전세가 잘나갔는데,
공급이 쏟아지는 지역에서는 시에가 없으면 대체 물건들이 줄을 서니
다들 보고만 가셨습니다
#부사님,세입자님 싸우지 마세요 ㅠㅠ
날짜가 다가오고
불안한 마음이 늘 한편에 지고 사는 중에
부사님과 세입자분께 각 각 전화가 왔습니다
세입자분께서 늦은 시간에 연락 했다고 얼마나 뭐라고 하던지
자존심이 상해서 힘드네요 !
-부사님-
부사님께서 늦은시간에 느닷없이 연락와서
당황스럽고 힘드네요!
-세입자님-
부사님도 ,세입자님도 서로에게 속상 했던 일을 저에게 이야기를 하니…
처음으로 중간 역할이 되어 당황스러웠습니다
이럴 때, 제가 해드릴 수 있는건 그 분들 마음에 공감과경청 하는 거라 생각 들었습니다
부사님도 열심히 일하려고 하다보니 얼마나 힘드셨을지
세입자님도 아이 키우면서 집 보여주려니 얼마나 힘드셨을지
그렇게 마음 먹으니 어렵지 만은 않았습니다
독서를 통해 마음훈련 해야 하는 것
조모임을 통해 여러사람의 입장이 되어 어려움을 공감 해보는 훈련 해야하는 것을
또 한번 느꼈습니다
#가치 대비 저평가 매물은 내가 찾는 거고, 거래는 사장님이 해주는 것
가치 대비 져평가 된 투자할 매물을 찾는건 투자자의 몫이지만,
거래는 부사님의 능력 또한 중요하다 느꼈습니다
적극적으로 일 해주는 사장님이 있어야
전세,매도든 거래로 이어 질 수 있습니다
매수부동산 사장님은 손을 놓으셨는지 한동안 연락이 없었습니다
적극적으로 일하는 사장님들께도 물건을 내놓았더니
틈틈히 물건 보러 가니 특이사항이 있으면 연락을 준다고 했습니다
한 부동산 사장님께서
같은 라인에 매도가 되어
전세를 찾는 세입자가 있으니 붙여준다고 했습니다
물건을 본 후 ,
부사님께서는
물건 보고 맘에 든다고 하셨어요
투인원,1년7개월 계약,5백 내리면 할 것 같은데 해줄 수 있나요?
전세부사님
사장님께서 새로운 세입자님께만 유리한 조건을 제시해서
"사장님 , 제가 맞춰드릴 순 있는데
세입자님 너무 한 거 아니에요 ㅠㅠ
가격만 지금 조건으로 하면 할게요
그거 안되면 저도 날짜 있으니 안 해도 괜찮아요~'
이야기를 드렸더니
투인원설치,날짜 조정은 하되, 가격은 유지하는 것으로 계약 하기로 했습니다
#세입자님 갑자기 왜그러세요?…
전세 가계약금을 받기위해
부사님께서 현세입자님께 이사날짜 조율을 이야기를 하니
본인이 다 맞추는건 너무한거 아니냐면서 화를 냈다고 했습니다
아무래도 전세를 살다가 처음 나가는거라서 서로 맞춰야하는데
잘 몰랐던 세입자님께서
부사님께 크게 화를 내고, 일정도 안맞춰 줄 것 같아
거래를 포기해야하나 생각 든다고
부사님께서 야밤에 저에게 하소연을 했습니다
이런 경우는 처음이라 내안의풍요님,복리매직님
경험 있는 동료분들께 전화를 해서
대응 방안을 고심 했습니다
다행히 다음 날, 현 세입자님께서는
날짜를 맞춰준다 이야기를 하셔서
본 계약까지 마무리 했습니다
본 계약날에도 현세입자님께서
전화 와서
이사날짜 맞춰주는 것에 대해
또다시 화를 냈지만
이 또한 받아들이고
잘 대응 하도록 해야겠습니다
#입주장에서 전세가를 올려 받으면서 배운 것
우여곡절은 많았지만,
역전세 최대 3천 까지 고려했던 곳에서
전세가를 천오백 올려 받게 되었습니다
인근에 신축 입주 하면 매전 영향을 받지만,
입주단지와 제가 투자한 단지의 가격 차이가 2-3천 나면서
가격 레벨이 다르면 영향이 적다는 것
전세물량 없는 시장에 신축 ,대단지 들어와도 버텨준다는 것
공급 많은 시장에서 분양을 기다리는 사람들이 전세로 돌아서면서 전세가 상승하는 시장을 경험하게 되었습니다
오히려
같은 단지에서 투자자들이 서울 투자를 하기 위해
2천을 내려 매도하는 등
서로 경쟁이 붙으면서
제가 손실을 보고 투자하면 갈아타기 할 단지가 불분명 해지기 때문에
전세를 한바퀴 더 돌리기로 했습니다
또한
역전세가 나지 않아 추가 돈이 들어가지 않았으며,
올해 2호기 투자를 진행 했기 때문에
손해 보고 매도 후 갈아타기를 무리하게 진행하지 않는게 낫다 판단을 했습니다
수도권 ,대구,부산 투자 하면 돈 벌게 보이지만
잃지 않는게 더 중요하다 생각이 들었습니다
향후에도 공급이 많아 폭풍 속으로 들어가지만,
가치있는 물건을 샀다는 확신이 있기에 잘 버텨보겠습니다
#전세 재셋팅 하면서 배운 전세 잘 빼는 방법
1.부사님과 매 주 주말에 누가 보고 갔는지 물어보면서 물건 피드백 받기
2.전세가격에 욕심 내지 않고 빨리 빼는 방향으로 잡기
3.일 잘하는 사장님들을 찾기 위한 노력(부동산 방문),부사님말씀에 공감과경청
#제가 잘한 선택일까요?
지금의 선택이 잘한 선택인지는 아직은 잘 모르겠습니다
투자를 해보니 시간이 지나면서 보이는 것들이 많더라고요
이 또한 시간이 지나면 저의 판단이 잘했는지, 못 했는지 확연히 알 수 있겠죠?
저의 선택이 잘한 선택이다 생각 할 수 있도록
노력 해보겠습니다
도움주신
프메퍼튜터님
도리밍튜터님
생존즈
봄꽃운영진
늘 도움 주셔서 감사합니다 :)
오늘도 단 한분이라도 도움이 되길 바라는 마음을 담아보면 글을 마무리 합니다 :)
