[지투기31기 1조 - 김밍키] "그래서 지방은 어느 단지까지 투자할 수 있는 거에요?" 유디님 1강 속에 답이 있습니다!

안녕하세요 김밍키입니다:)

지방투자를 기반으로 자산을 불리고 서울과 수도권으로 갈아끼우기를 하면서 

투자를 이어나가고 계시는 유디님의 인사이트가 꾹꾹 담긴 고봉밥 같은 강의였습니다^_^

특히나 지방 강의가 처음인 저에게 명확한 지방 투자의 기준을 설명해주셔서

 꼭 제 임장지에 적용해 봐야겠다는 생각을 했습니다!

더불어 유디님의 멋진 포트폴리오대로 

“나도 그렇게 해보고싶다!”라는 희망과 열정이 생겼습니다.

본 것, 깨달은 것

[지방에서 가장 중요하게 생각해야 할 것]

1번, 인구

2번, 빈 땅 그리고 공급

그리고 3번, 공감!!

=> 임보에서 더욱 강조해서 쓸 것!!!

1. 인구 

   지방은 인구, 그 자체가 수요다. 인구수에 따라 최고가격이 더 높은 것을 통해 그것을 검증할 수 있다. 

   그 이유로는 서울/수도권은 서울에 직장이 있는 사람이 인천, 경기에 살면서 출퇴근 할 수 있지만 지방은 부산 사는 사람이 신축이 들어왔다고 대구에서 살 수는 없는 노릇인 것과 같은 맥락이다. 

   => 중소도시는 2-3000세대가 들어오면 시장이 흔들리기도 한다.

    

2. 빈 땅 그리고 공급

   지방은 입지독점성이 낮다. 빈 땅이 많기 때문에 언제든 시장만 좋으면 새 아파트를 뚝딱 지어낼 수 있다. 더불어 그러한 신규공급은 전세가에 영향을 끼치고 그것이 매매가에 고스란히 반영되는 것이 지방 부동산 시장이다.

   =>지방은 특히나 전세가가 매매가에 큰 영향을 끼치는 시장이므로 더욱 유의할 것

   - 2년 뒤 전세 만기가 도래했을 때는 생각해보고 리스크를 헷지하자.

   - 애초에 계약할 때 전세 만기를 조금 길게 빼는 방법

   - 전세 만기 6개월 전에 미리 연락하여 재계약 하는 방법

   - 아니면 그 전에 매도하기

   - 마통을 준비할 수 있다면 역전세에 대비하기

   - 그게 어렵다면 투자하지 않기

    

3. 공감

   서울/수도권 강의를 통해 언뜻 들어서 그렇구나 했던 부분인데, 지방은 환경과 신축이 중요하다는 것이다. 특히나 환경적인 부분에서는 “정량적인” 부분보다도 “정성적인” 부분, 즉 “느낌적인 느낌”이 중요하다고 하셨다. 그러기에 컴퓨터 앞에 앉아서는 알 수 없는 것들은 꼼꼼히 보고 와야 한다고 하셨다.

[지방 투자 우선순위]

“그래서 어느 단지까지 투자할 수 있는 거에요?” 

지방 부동산 투자에 앞서 가장 궁금했던 질문이었다. 지방은 인구가 줄어들고 있고, 그 인구는 결국 수요이기 때문에 투자를 하고도 그 투자가 물가상승률을 반영하지 못한다면 결국 이도 저도 못하는 애물단지가 될 수 있다.  

그에 명확한 기준을 제시해 주셨다. 신축은 무조건 투자 기준에 부합하여 파악하기 쉽지만 어려운 것은 구축이다. 구축을 투자할지 말지 판단하기 위해서는 결국 지역의 위상과 지역 내 선호도 생활권 위상을 제대로 파악하는 것이 우선이겠다.

[투자는 결국 저평가, 투자금, 리스크]

추후 있을 공급에 대한 대응이 되지 않는다면(마통 등으로 자금을 융통할 수 없다면) 투자를 하지 않는 것이 맞다고 거듭 강조하셨다.

이 말씀을 들으니 많은 강의에서 수도권보다 지방투자가 신경이 많이 쓰이는 이유에 대해 설명해주신 것을 기억났다. 수도권 외곽은 행여나 매도 타이밍을 놓치더라도 지난 무릎 이하로는 떨어지지 않지만 지방은 오른 만큼 고대로 뱉어내는 경우가 있다고 하셨다. 그러기에 더더욱 세밀하게 투자기준에 맞는 것을 투자하고 리스크관리를 잘 해야하는 이유다. 

[울산은 오픈북 럭키비키!]

유디님께서 강의해주신 울산은 현재 전세가가 올라오며 매매가도 조금씩 오르고 있는 상황이라고 하셨다.

이 강의를 1강에 준비하신 이유가 있었다!! 지금까지 가격 오름이 있었던 단지와 그렇지 않은 단지를 확인하고 배정 받은 임장지에 적용해보라는 큰 뜻이었다.

울산에 대해서 잘 알지 못하여 강의에 나온 내용을 공감의 영역으로 흡수하지는 못했지만 그 기준을 배웠으니 10월 한 달 알아볼 부산 남구에 적용해보며 투자할 단지를 찾는 것이 참 재밌을 것 같다.

=> 선호도가 떨어지는 지역이라도 선호도가 높은 단지라면 우선순위로 들어갈 수 있겠다.

적용할 점

[임보]

1.인구 :여기에 인구가 왜 많지? 까지 유추해서 써보기

(+ 연령별 인구 특징은 분위기를 예측해 보는 거지 그게 투자 우선순위가 아니다. 지방은 결국 해당 지역 내에서 단지가 지니는 수요가 더 중요하다!!)

2.공급 : 적정 수요의 0.5배만 보는 것이 아니라 3년 누적 공급량이 어느 정도 되어야 가격에 영향을 끼치는지 면밀히 살펴보기, 미분양 자료 넣어보기!

[임장]

눈으로 보고 느끼는 것이 중요한 지방인 만큼, 귀중하게 시간과 돈을 들여 부산까지 가는 만큼 간 김에 “제대로” 보고 오기

“3-4년 열심히 하면 자격증을 따는 것이다.”

라고 말씀해 주신 게 참 인상 깊었습니다.

하루 하루를 충실히 쌓아가면 자산가가 되어 있을 것임을 

명심하고 이번 달 힘내어 부산을 다녀오겠습니다!!