[실전준비반 71기 99조 도로로로] 1주차 강의 : 중요한 것은 '잘한다'보다 '한다'는 것

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

<강의목표>

1. 앞마당을 늘려야 하는 이유를 알고 행동으로 옮긴다.

  2. 임장의 목적을 알고 단계별 임장하는 방법을 안다.

  3. 실전 투자자로서의 갖춰야 할 태도를 알고 적용한다.

• 잃지 않는 투자에서 중요한 것

① 투자 범위 : 내가 잘 아는 영역(지역, 단지)에서만 투자한다.

② 수익을 위한 가격 : 가치가 있으면서 싼 가격의 투자.

 가치가 있으면서 적당한 가격의 투자

③ 투자에 대한 확신 : 잠을 잔다고 생각하고 매수하고 가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다린다. 매수보다 중요한건 보유! 따라서 아직 덜 오른 것을 사는게 매우매우 중요

지금은 어느정도 가격이 오른 시기. 가치를 더 잘 볼 수 있는 사람이 이기는 시장이다. 스스로의 마음을 절제할 줄 알아야한다. 매물은 진짜 많이 봐야 한다.

√투자와 내집마련 중 하나를 확신을 가지고 선택하자.

√ 이것저것 찾아보는데 시간쓰지 고 강의내용 확실하게 이해하고 하라는대로 따라하자.

나는 강의듣고 정말 하라는 대로만 해야겠다고 결심하며 공부해왔는데 강의 첫부분 듣고 나니 나도 모르게 흔들리고 있는 부분들이 있다는 것을 인지하게 되었다. 본질에 집중하자.

• 앞마당을 늘려야 하는 본질적인 이유

-매물임장까지 하고 분석을 끝낸 지역이 앞마당이다.

-그 지역의 입지가치에 대해서 설명할 수 있을 정도가 되어야 한다.

-사람들이 선호하는 동네와 단지를 알아야 한다.

-거시경체 예측은 나의 투자에 도움을 주지 않는다. 

√ 주변의 소음에 흔들리지 말기. 스스로 직접 확인해보고 투자하는 것이 중요.

√ 지역안에서, 생활권별로, 같은 가격을 형성하고 있는 단지를 뽑아서 비교평가 해볼 것

• 분위기 임장 하는 법(수도권)

-임장 전 : 주요 정보 확인/ 지도보기 

-임장 중 : 큰 도로와 단지 사이 도로를 걸으면서 분위기 확인

 -주요 직장, 주요 역(교통), 주요 상권(환경), 학교(학군)

√ 실제 출퇴근시간 업무지구까지 지하철 타보기

√ 동료들과 함께 다니되, 임장에 집중하기

√ 학군 확인 : 네이버부동산 학군 탭-중학교 단지배정-학급당학생수 

-분위기 임장은 항상 역 기준. 

 : 역에서 멀어질수록 환경이 좋아지는지 나빠지는지 확인

   체력과 기억력 보완하기 위해 쪼개서 임장하는 것 추천

-시작점과 끝지점을 같게 해서 왼쪽 방향과 오른쪽 방향의 분위기를 함께 확인

-상권 주변, 아파트가 많은 곳을 지나도록 임장루트 짜기 : 꼭 양쪽을 다 확인할 것

-임장보고서는 법정동 기준, 인구부분만 행정동 기준

-임장은 항상 가장 좋은 동네부터 시작하기

-동별 임장 순서 정하기 : 강남에서 가까운 역부터, 역에서 가까운 동네부터

=>수도권의 경우 중심지가 아닌 외곽 동네라도 인전합 다른 지역과 생활권이 연결되어 있으므로 모든 동네 분위기 임장이 필요하다.

• 분위기 임장 하는 법(지방)

-좋은 동네부터 덜 좋은 동네 순서대로 임장

-지방에서는 구석에 있어도 신도시라면 무조건 봐야함(단지 5개 이상 택지)

-생활권끼리 거리를 두고 떨어져 있는 경우가 많음→택시 이용 권장

 : 시간의 가치와 돈의 가치를 비교할 줄 알아야한다. 지방에서는 시간을 아끼는 것이 중요

투자를 위한 과정에서 세팅하는데 돈쓰는 것을 아까워하면 안된다. 돈보다는 시간이 소중한 것.

√ 레버리지 책 읽어보기

=>지방은 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추지 않는 외곽 동네의 경우 분위기 임장 필요하지 않다.

• 임장 나가기 전 지도보면서 정리해야할 사항

-그 지역의 법정동 명칭 및 개수 확인

-지적편집도 내 상권이 어디있는지 확인

-지도를 확인하면서 어떤 순서로 임장할지 순서 정하기

-분위기 임장 루트를 그리며 하루에 끝까지 볼 수 있는 양을 정함

 -분위기 임장에서 봐야하는 부분 : 환경(거주안정성, 사람)

-수도권이라고 무조건 역세권을 더 좋아하는건 아님. 지하철 노선의 가치(업무지구 접근성)에 따라 교통보다 환경이 선호도에 영향을 더 크게 미칠 수 있음 ex)은평구 6호선 백련산 단지들

• 임장과정-직장

-분위기 임장 시 오피스 상권이 나올 경우 지도를 보며 알만한 기업이 있는지 확인

-직장의 규모를 임장하며 몸소 체험 후 정리

-특정 대기업(삼성, LG, SK)이 있는 경우 임장 시 기록

-수도권에서 직장의 유무(질)은 집값에 상당히 큰 영향을 준다. 

 √ 3기 신도시는 직장예정 없으므로 교통이 좋은 곳들 눈여겨봐둘 것.

• 임장과정-교통

-수도권 내 업무지구를 가진 지역보다 아닌 지역이 더 많다. 따라서 교통은 매우 중요한 요소.

-지도상 한시간 이내의 거리도 실제 출퇴근 길에는 훨씬 길어질 수 있음.  퇴근하는 사람들이 삶을 체험해봐야 한다.

-주말에 임장 가는 경우 지하철 역이나 버스 혼잡도 체크할 수 없으므로 해당 지역의 역 종류와 노선 종류를 익히는데 집중하기

 √ 주말 임장 시 버스 노선도 확인하기

• 임장과정-학군

-분임하면서 초등학교와 중학교가 동네에 있는지 확인

-초등학교 가는 도로가 큰도로인지 좁은 도로인지 확인

-학원가 종류 확인

-중학교 학업성취도율 확인

-초등학교 학급당 학생수 확인

√ 임장하면서 학군 확인 : 네이버부동산 학군 탭-중학교 단지배정-학급당학생수 

• 임장과정-환경

-대형 편의시설뿐만 아니라 그 동네에서 이용가능한 일상의 편의시설이 있는지 확인.

-사람들이 좋아하지 않는 환경이 있다면 지도에 반드시 체크

-분위기 임장하며 아파트가 몰려있는 곳과 그렇지 않은 곳을 체크

-임장 시 상권을 이용하는 사람들의 연령대 및 분위기 관찰

 : 시간대 별로 볼 수 있는 사람이 다르다는 것을 생각하고 임장할 것.

-환경은 임장을 얼마나 밀도있게 했느냐에 따라 볼 수 있는 부분이 달라진다.

-지방 : 택지>아파트 많은곳>나홀로아파트

-같은 입지&같은 전고점이라면 환경이 더 좋은 곳을 선택

 : 가격이 쌀 때 거래량 이 적다=선호도 많이 떨어지는 곳

   거래량(환금성) 고려한다면 그 지역 안에서 사람들이 선호하는 단지를 선택하는 것이 정말 중요하다.

• 첫 투자를 위해 초보 투자자가 가져야 하는 자세

-시간관리 : 가족/투자에 대한 시간 분배. 원씽 

-습관관리 : 투자자로서 목표달성하기 위한 습관을 세팅하고 실행한다.

-멘탈관리 : 목표를 달성해 나가는 과정에서 포기하지 않는 끈기

√ 오래하기 위해 무리하지 않고 나에게 맞는 방법을 찾아 데일리루틴화하자.

√ 거시경제에 대한 예측에 관심갖지 않고 지역과 단지에 집중하는 시간 보내기(전세상황 꾸준히 관심갖기)