📈 하락장 지방투자로 10억 버는 방법 🔥
지난 7월 지실반 이후 운좋게 다시 지실반을 들을 수 있게 되었습니다.
그동안 서투기도 수강하고 운좋게 1호기도 할 수 있었는데, 짧은 기간동안 여러 경험을 겪으면서
다시 듣게된 지실반 잔쟈님 강의는 많은 것을 느끼게 해줬습니다.
✅ 주택 수급 현황 및 평가
서울 아파트는 6.27 대책 이후 상승 폭이 축소되었으나 소폭의 상승세를 유지 중인 반면, 지방은 22년부터 지속적인 하락세를 보이며 양극화가 심화되고 있습니다.
(다들 서울을 보고 있는데, 지방을 본다는게, 권유디님 말씀처럼 “시장”을 반대로 보며 숨은 보물을 찾는게 아닌가 하는 생각도 듭니다.)공급 및 미분양: 수도권의 주택보급률은 100% 미만이나, 지방은 100%를 초과하며 공급 상황이 상대적으로 양호합니다. 그러나 장기간 침체로 인해 지방에 전체 미분양의 79%, 준공 후 미분양의 84%가 집중되어 있습니다.
핵심 단지의 전세가 회복: 지방 시장 전반은 침체되어 있으나, 대구, 부산, 전주, 울산 등의 일부 선호도가 높은 단지에서는 매매가가 전고점 대비 하락했음에도 불구하고 전세가가 전고점 수준에 근접하거나 신고가를 기록하는 현상이 나타나고 있습니다. 전세가 상승은 과거 '역대급 공급 및 역전세' 사태 이후 2~3년이 지나면서 초과 공급 물량이 정리되고, 낮은 전세가에 들어온 임차인들의 계약 갱신권 사용으로 매물이 잠기는 현상 때문입니다. 또한, 하락장으로 인한 신규 인허가/착공 감소가 미래 공급 부족 기대로 이어지고 있습니다. (지방에도 기회가 오는 것인가요?)
✅ 그래서 지금 우리가 해야 하는 것은요?
지역별 공급 물량, 매매/전세 분위기를 정확히 파악하여 투자 범위와 우선순위를 설정하고 최적의 투자 물건을 찾아야 합니다.
또한, 지방투자는 늘 매도를 염두해 두고 있어야 하기 때문에 갈아타기 후보 물건을 3~5개 늘 준비합니다.
📈 지방 투자에 적용할 핵심 전략
지방에 투자하는 경우 현재의 양극화와 전세가 회복 흐름을 활용하는 '선택과 집중' 전략을 적용해야 합니다.
✅ '전세가 회복'을 활용한 투자 기회 포착
타이밍 분석: 대규모 공급과 역전세의 여파가 지나간 후(약 2~3년 경과) 전세가가 매매가를 밀어 올리기 시작하는 지역을 최우선으로 선별해야 합니다. 이는 소액으로 투자(갭투자)를 할 수 있는 기회가 되며, 매매가와 전세가의 갭이 가장 작아지는 시점을 투자 시점으로 고려해야 합니다. 시세를 트래킹하기 위해 “선호신축, 선호구축, 덜선호신축, 후순위” 시세 변화와 물건갯수 변동을 체크하는 법을 알려주셨는데 꼭 BM하도록 하겠습니다.
지역별 편차 활용: 지방 내에서도 미분양이 심각하게 쌓여있는 곳과 선호도 높은 핵심지(직주근접, 학군 등)의 전세가 회복 속도가 다르므로 지역 내 옥석 가리기를 통해 '선호도/환금성'이 높은 단지에 집중 투자해야 합니다.
✅ ‘공급 물량 감소’에 대비
향후 공급 확인: 현재의 주택 인허가 및 착공 감소는 2~3년 후 실제 입주 물량의 감소로 이어집니다. 투자하려는 지역의 향후 3년치 공급 물량 그래프를 확인하여, 입주 물량이 적정 수요 대비 현저히 줄어드는 시점이 도래하는 지역을 선점해야 합니다.
정부 정책 활용: 지방의 수요 회복 정책(공시가 2억 이하 주택 취득세 중과 배제 등)을 적극적으로 활용하여 초기 투자 비용을 절감하고, 다주택자로서의 대출 가능성(DSR 완화 등)도 투자 계획에 포함해야 합니다.
✅ 투자 범위 및 우선순위 설정
구체적 범위 설정: 단순히 '지방' 전체를 투자하는 것이 아니라, 투자금 규모(소액 vs. 중액), 투자 목표(가치 성장 vs. 안정적 현금흐름), 그리고 지역별 매매/전세 분위기를 종합적으로 고려하여 구(區) 단위로 투자 범위를 구체화해야 합니다.
물건의 우선순위: 지역 내에서 선호도와 환금성이 높은 대단지/신축(이왕이면 RR)을 1순위로 두되, 투자금 대비 수익률이 극대화될 수 있는 저평가된 소액 급매물도 유연하게 검토해야 합니다.
목표 전세가 설정 : 끝으로 목표 매매가 뿐만 아니라 투자물건의 주변의 전세상황을 고려한 목표 전세가도 시장에 알맞게 선택할 수 있어야 합니다.
📈 우리가 지방투자를 하는 이유를 되새기자
“지방투자해도 돈을 못 버나요?”
“돈에 꼬리표가 있나요?”
잔쟈님 튜터님의 지방투자 경험을 봐도, 주변 많은 분들의 투자 경험과 최근 “전주"와 “울산”을 보더라도
지방은 분명히 기회를 줄 것이며, 시장 상황을 정확히 인지하며 대응하는 자세가 필요합니다.
서울 수도권의 시장분위기와 사뭇 다른 지방시장이지만 기회를 포착하고
당초의 목적대로 종잣돈을 불려 서울 수도권 시장에 도전할 수 있는 기회를 만들어야 할 것입니다.
감사합니다.
