안녕하세요!
부와 자유를 향하는 보보12입니다~
1주차 강의 완강했습니다!!
오랜만에 뵙는 잔쟈니님~~
지방의 투자기준에서 알려주셨어요
이때까지는 강의를 배속으로 듣다가
훨씬 집중해서 천천히 들어봤어요!
후기 간략하게 한번 작성해볼게요!
배운점
- 서울과 지방의 양극화 심화(지방은 장기간 집 값 하락 + 미분양 심화)
- 전저점의 가격에서 올라오지 못함 (공급이 많았던 지역들)
- 21년 매매/전세 전고점 가격에 다다름(공급이 적었던 지역들)
- 역대급 공급 + 역전세 (매물 잠김, 낮은 전세가 갱신, 하락장으로 건설 감소)
2. 지역 내 투자범위와 우선순위 정하기
- 지역 내 사람들이 어떤 단지 좋아하는가?(선호도, 환금성)
- 지역의 공급 물량에 따라 매매, 전세 분위기 파악
- 가격, 투자금 고려하여 우선순위 매기기
3. 지방은 기회다?(싸고 투자금 적고 리스크 적기 때문)
- 수요 = 인구 수, 공급 = 낮아짐
- 소액투자 가능
4. 선호도 구분, 시세트레킹, 현장감, 투자 연결(현장)
5. 매수 전략
- 지방투자 : 1억 미만, 보유기간 : 5년(적은 투자금 + 시세차익)
- 개별성을 갖는 서로 다른 지역임.(수도권 : 같은 사이클 공유)
- 지방 가치성장투자 : 그 도시에서 제일 돈 많은 사람들이 가지고 싶은 가치
- 지방 소액투자 : 가치대비 저평가된 곳(싸고 투자금 적을 때 - 중단기 보유 2~5)
- 지방은 대부분 연식 >> 생활권 선호도
- 꼭 환금성 생각해야함(연식 + 거주 수요 + 거래량)
- 그래프만 보고 답을 구하는게 아니라 “그 단지를 사람들이 좋아할까? / 돈을 주고 사고 싶을까?” 판단
6. 지방의 선호도
- 입지 + 연식ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
- 인구 수가 적을 수록 더 심해짐
7. 저평가 판단
- 가격이 비슷한 것들끼리 비교(더 가치와 선호도가 높은 단지를 찾아봐라)
- 매매가 기준 내림차순! 그리고 투자금 순으로 나열
- 목표 매수가 : 상황에 따라 호가보다 싼 가격 또는 호가와 비슷한 가격 목표
- 목표 전세가 : 단지 선호도도 중요.(우선 순위 매기기), 주변 전세 있는지도 판단
- 귀한 전세 조심
- 생활권 체로 전세 개수, 가격 체크(지도 올리기), 단지별 선호도 나열, 전세 상황 목표가 산정
8. 리스크
- 잔금 가능 여부 ( 주인전세 + 세안고 )
- 역전세? (대응 가능한가 - 전세금 유동성 20%)
- 매매 : 주담대 대출 전략, 전세 : 조건부전세대출 규제 전략, 신용대출 전략
9. 최종 전략
- 저평가 / 투자금 / 리스크 고려
- 시세트레킹 → 전수조사 → 투자후보 쇼핑(장바구니) → 리스크,환금성 거르기 → 매물임장 2개로 축약
10. 명확한 목표와 방향성 잡기
11. 매도 전략
- 수익 100%?
- 포트폴리오 : 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?(지역을 최소 3~5개 아는가)
- 리스크 감당 불가면 반드시 매도, 감당가능하면 전세금 약 20% 유동성 확보
- 각각의 시나리오에 맞게 매수 전략 알려주심
느낀점
이때까지 강의를 보고
제대로 이해하지 못하고 넘어간 것 같아요
이번에 좀 더 꼼꼼하게 들으니
몰랐던 부분들을 확실히 배울 수 있었습니다.
그 중 리스크 부분의 주담대, 전세대출 전략 등에 대해
몰랐던 부분들을 알 수 있어서 좋았어요
그치만 이해가 되지 않는 부분도 있었어요
예를 들어) 취득세, 양도세 부분에 공동 중개부분과,
2채 이상 보유하는데 양도세가 왜 줄어드는지?
질문을 통해서 더 성장해보겠습니다!!
너무 초보적인 질문인데 / 이런걸 물어봐도 되는지 / 튜터님 바쁘신데
금지!!! 죄송 금지!!!
저는 과연 이번에는 투자를 할 수 있을까요???
두구두구!
지켜봐주세요~
넘 귀여운 대문 만들어주신 스뎅님, 수박님 감사해용
1호기 할 수 있다!!!
