[지투26기 2렇게죽을순없어 투자8ㅓ킷리스트다해봐야해조 마이리]2강 수강후기

지투실 2강 프메퍼님의 강의 후기입니다.

1강에 이어서 2강도 어떤 내용일지 정말 궁금했는데 이번 강의는 제가 정말 어려워하는 비교평가에 대한 내용이라 기대한 강의였습니다.

1등 생활권 구축 VS 3등 생활권 신축, 구축 32평 VS 신축 24평, 광역시 VS 중소도시

모두 지금 제가 어려워 하는 내용이었습니다.

비교평가를 잘 해야하는 이유는 : 결국 좋은 단지를 싸게 사기 위해

같은 광역시일 때

시장 상황에 따라 수익이 달라지기 때문에, 지방은 공급, 리스크 등을 알고 투자해야 함.

아실- 지수+변동률 참조! → 매매/전세 그래프 읽는 방법 공부하기

지방 투자 프로세스 : 가치-(공급)-가격-투자금-리스트

ex) 전주

지방투자시 공급을 보고 전세가를 길게 빼서 투자금을 줄일 수 있음

전고점과 아실 그래프가 비교 평가의 전부가 아닌

인구규모(수요) 전세가와 투자금, 공급 상황 리스크를 다 체크해서 선택하는 것이 합리적인 비교평가

비교평가란?

사람들의 수요와 우선수위를 판단하여 좋은 물건에 투자하게 하는 행위

서울

입지: 빈땅이 없고 사람이 많다(=땅의 가치가 높다)

상품성: 입지(위치)>상품성(연식)

선호요소: 교통(3대 업무지구 접근성)

지방 

입지 : 빈 땅이 많고 사람이 적다(=땅의 가치가 떨어진다)

상품성: 상품성(연식)>입지(위치)

선호요소: 학군, 환경, 커뮤니티(=지역선호도)

상대적으로 희소한(대체되기 어려운) 선호도를 찾기 → 인구 규모가 클수록 입지의 비중이 큼

광역시와 중소도시

광역시 : 땅의 가치가 높은 곳 / 연식 보다 중요한 땅의 가치 / 연식 + 환경 + 커뮤니티 + 학군

중소도시 : 땅의 가치가 낮은 곳 / 연식의 중요성이 큰 곳 / 연식 > 환경 + 커뮤니티 + 학군

비교하려는 지역의 특징이 어디인가?

지역 내 선호/비선호 단지의 가격차이를 가져오는 것은?

→ 같은 평형/연식의 단지(구축/준신축/신축) 가격 차이를 보고 그 이유를 찾는다(임장&임보의 중요성)

비교평가 검증

절대적 저평가 : 가치 순서대로 가격이 비싸지 않다면 가치가 더 좋은 것을 우선시

상대적 저평가 : 가치 순서대로 가격이 비쌀 때 가격이 더 싼 것이 저평가

가치가 더 높은데 가격이 싼 것이 저평가 / 가치가 비슷하면 현재 가격이 더 싼것이 저평가

비교하는 단지가 있는 지역별 특징+단지 자체 선호도 →비교하는 단지마다 다르게 판단할 것

지역내 비교 평가 : 지역별 특징 고려한 비교평가 : 비교평가를 통해 모든 단지의 가치 등수를 매기는 것이 X

비교평가시 그래프 이용 유의점

-흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교

-5년 이상 지난 단지로 비교

-단지 개수는 가급적 2개씩 비교

가설 검정의 4단계

1. 주장 : 투자와 연관된 궁금증과 가설 ‘투자 질문’
2. 근거 : 궁금증을 해결하기 위한 ‘데이터’
3. 결론 : 데이터 해석에 대한 ‘결과 해석’
4. 적용 : 결과를 토대로 현재 ‘투자에 적용’

지난 지투실 때는 처음 수강해서 실전반 진도를 따라가기 벅차 강의에 나온 것들을 적용하기 벅찼지만

이번에는 그래도 적용하고 싶은 우선 순위 순서대로 꼭 해보겠습니다.

이번달 목표

1. 강의에서 나온 순서대로 앞마당 원페이지 작성해보기
2. 같은 규모끼리 지역간 비교평가 1개라도 꼭 해보기
3. 임보에 가설검증 적용해보기 : 주장 - 근거 - 결론 - 적용