"지금 집을 사야 돼? 말아야 돼?" 혼란스러운 분들에게 드리는 답

안녕하세요.

여러분의 미래를 따뜻한 노을빛으로 물들이고 싶은

오렌지하늘입니다.

요즘 수도권 집값이 여기저기 오르면서 혼란스러워 하시는 분들의 모습을 보게 됩니다.

뉴스나 유튜브에서 여러 사람들이 집을 사야된다고 하니까 마음이 조급하기도 하고, 막상 사려고 아파트 시세를 찾아보면 이미 오른 가격에 "이게 맞나?" 싶기도 하실겁니다.

게다가 규제가 나올거라니…? 어찌해야할지 더 고민되실거에요.

저도 그랬습니다. 2018년도에요. 갑자기 왠 과거 이야기냐고요?

지금 현재 시장분위기가 2018년이랑 비슷한 상황이기 때문입니다.

그 당시 "떨어질까? 오를까?" 에 집중했던 저는 부동산에서 집을 보면서도 아무런 결정도 할 수가 없었습니다.

'이건 이래서 별로고, 저건 가격이 올라서 별로다' 라고 생각했습니다.

아마 여러분들도 비슷한 모습일거라는 생각에 꼭 도움이 되었으면 좋겠다는 마음으로 글을 씁니다.

이번 글을 통해서 이런 것들을 이야기해보려고 합니다.

1. 현재 부동산 시장 정리

2. 앞으로 해야할 것

1. 현재 부동산 시장 정리

1)가격

수도권 시장은 22년하반기~23년상반기까지의 조정장을 거치면서 상승장으로 돌입했습니다. 강남,서초,송파를 중심으로 시작된 가격상승은 점차 과천, 판교, 분당, 등으로 퍼져나갔습니다. 계속 상승만 한것은 아니고 매수하기 정말 좋았던 시기가 계속 왔습니다. 23년 하반기, 24년하반기에는 시장이 조용했거든요.

25년 상반기에는 다시 가격이 슬슬 올랐고 심상치 않은 분위기에 6.27대책 및 9.7대책이 나왔습니다. 규제에도 불구하고 시장은 가격상승을 하는 모습을 보여줬습니다. 서울 상급지인 마포구,성동구 등의 일부단지들은 불과 한 두달 사이에 4~5억씩 올랐습니다. 뿐만 아니라, 서울에서 덜 선호되는 관악구, 구로구 등 및 일부 경기지역까지도 매수세가 붙으면서 현장에서 매물이 빠르게 소진되었습니다.

그러나 이런 가격 상황에도 불구하고, 괜찮은 가격대의 단지들이 여전히 존재하는 상황입니다.

아래는 KB 주간시계열인데요. 상대적으로 덜 빨간 지역들, 즉 하얀 부분들이 많은 지역들에는 여전히 매수하기 괜찮은 단지들이 있습니다.

가격 한줄 정리 : 가격이 오른것은 맞다. 그러나 여전히 시장에서 기회가 있다.

2)공급

앞으로 서울 & 경기 공급을 합쳐 10 만호도 되지 않습니다. 특히 서울의 공급물량(푸른색)은 정말 부족한 상황입니다. 더욱이 수도권의 주요지역들은 이미 전월세가 부족한 상황입니다. 즉, 앞으로 전월세집 구하기가 더욱 더 힘들어진다는 이야깁니다. 전월세가 부족하면 전월세 가격이 상승하며 매매가격을 밀어올립니다. 전월세가격보다 매매가격이 싼 것은 말이 되지 않으니 매매가격이 올라가는 일이 발생하게 됩니다.

공급 한줄 정리 : 서울&경기 신규아파트가 부족하다.

3)금리

미국 FOMC(연방공개시장위원회)회의가 10월 30일(우리나라 기준)에 개최됩니다. 이 회의에서 금리 향방이 정확하게 결정 되겠지만 현재 시장 분위기는 금리인하를 기정사실로 보고 있는 분위기 입니다.

금리하락은 대출의 부담을 덜어주게 되면서, 주택 대출에 대한 진입장벽을 낮춥니다.

금리 한줄 정리 : 집 매수에 부담이 될 수 있는 금리인상의 분위기가 아니다. 오히려 금리인하 쪽으로 기울었다.

4)정책

올해들어 2차례의 대책이 있었습니다.

◾25.6.27 "가계부채 관리 방안"

◾24.9.7 "주택공급 확대방안"

말 그대로입니다. 6.27 대책은 "대출을 막는" 것에 대한 내용이고, 9.7 대책은 "신규아파트 공급" 에 대한 내용입니다.

첫번째 대출규제에 대한 사람들의 적응속도가 빨랐고, 두번째 주택공급방안에 대한 사람들의 실망감이 더해지면서 "규제가 더 나오기 전에 매수하자" 라는 심리가 퍼졌습니다.

현재는 추가규제는 무조건 나온다는 분위기이고, 그 내용은 1)투기과열지구나 조정대상지역을 확대 2)대출규제강화 가 될 것이라는 내용이 유력하게 거론되고 있으며, '세제 카드'를 꺼내들까? 라는 것에 대한 여러가지 추측들이 난무 하고 있습니다.

6.27 및 9.7 규제 상세내용까지 다루기에는 글이 너무 길어져서, 대책 원문파일 첨부 및 관련 칼럼을 참고해보셨으면 좋겠습니다. (칼럼을 읽어보시고 꼭 원문파일도 같이 읽어보세요. 원문을 읽는 습관은 작지만 부동산을 이해하는 능력을 올려줍니다)

▶▶ “6.27 대책, 뭐가 바뀌었는데?” – 헷갈리는 핵심만 콕 짚은 Q&A 가이드

▶▶ 9.7 부동산 대책 요약 정리, 핵심은 대출규제와 주택공급(2025)

정책 한줄 정리 : 추가 정책 (수도권 규제지역추가지정, 대출규제, 세금규제) 에 대한 여러가지 추측성 정보들만 많은 상황으로 명확한 것은 없다.

총정리를 해보면, 수도권 집값이 상승한 것은 맞으나 여전히 덜오른데가 있어서 기회가 있는 상황이며, 공급 및 금리 측면에서는 당분간 부동산 가격이 조정될만한 요소가 없습니다.

핵심은 부동산 규제입니다. 앞으로 부동산 시장에 크게 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 규제가 언제, 어떻게 나올지가 관건입니다.

2. 앞으로 어떻게 해야할까?

과거 2018년 9.13 "주택시장 안정대책" 처럼 사람들에게 심리적 압박을 줄 수 있는 강력한 규제가 나온다면 가격이 조정될 수 있습니다. 실제로 밑의 예시단지들처럼 강남구, 마포구에서 사람들이 좋아하는 단지들도 단기적으로 하락했습니다.

만약 이 때 가격 조정이 온다면, 매수 찬스라고 생각하셔야 합니다. 규제가 나오면 사람들이 적응하는데 일시적으로 시간이 걸리기 때문에, 잠잠한 시장에서 매수를 할 수 있는 시기가 될 수 있습니다. 실제로 2018년 하반기에 집값이 계속 떨어질거라는 분위기가 형성되었습니다.

만약에 가격조정이 많이 되지 않는다고 하더라도, 반드시 기억하셔야할 것은 여전히 가치있고 가격이 저렴한 단지들이 남아있다는 것입니다.

과거 2018년까지 가격이 덜 오른 단지들은 2019년~2022년을 거치면서 서울 상급지보다 더 높은 상승률을 보여줬습니다. 밑에 단시 예시처럼, 18년 하반기 이전에는 성동구 단지가 가격이 많이 오르다가 18년 하반기 이후 성동구 단지보다 노원구 단지가 더 많이 가격이 상승하는 모습을 보여주기도 합니다.

 참고로 2020년도에 가장 많이 올랐던 구는 '노도강' 이었습니다. 

(지금 노도강을 사라고 부추기는게 아닙니다. 수도권에 아직 기회가 남아있다는 얘깁니다.)

그러니 저라면 앞으로 이렇게 할겁니다.

1.여전히 가치있고 저렴한 단지들을 살펴보면서,

2.규제이후 아파트가격에 조정이 온다면 지금은 접근하기 어려운 단지를 매수하도록 노력할 겁니다.

3.조정이 오지 않는다면, 가격이 여전히 저렴한 아파트를 매수할 겁니다.

개인 상황에 맞게 이렇게 행동해보세요.

1) 무주택자

✔규제확인포인트

부동산 정책은 실수요자들을 향해 칼을 겨누는 것이 아니라 다주택자들을 향합니다. 그렇기에 무주택자라면 막연히 규제를 두려워 할 필요가 없습니다. 한가지 확인하셔야 되는 부분은 대출에 대한 부분입니다. 대출 한도가 줄어들게 되면 매수할 수 있는 주택가격대가 더 낮아질 수 있습니다.

✔행동포인트

첫번째. 내집마련 예산 계산하기

이미 대출규제로 대출이 많이 안나오니까, 다 땡겨서 매수하라는 글들도 심심치 않게 볼 수 있는데 그렇게 하면 안됩니다. 무리하게 대출하기 어려운 시점인것도 맞지만, 집마다 사정이 다르고 여기저기 돈을 빌려 집을 사면 어려워질 수 있습니다. 

현재 월저축액에서 100만원을 제외하더라도 앞으로 월 원리금상환액을 갚아나갈 수 있는 정도로, 너무 타이트하지 않게 예산을 잡아보세요.

기준 : [현재 월저축액 - 100만원] > [주택담보대출 월 원리금상환액]

원리금 상환액 계산이 어려우시면, 아래 링크 참고하세요. 

▶▶  한국주택금융공사 월별상환원리금계산기

두번째. 내 예산으로 살 수 있는 아파트를 5개 추리세요.

선택하실 때 기준인 이렇게 잡아보세요.

1. 강남출퇴근이 가장 가까운 것
2. 매매가격이 21~22년 가격보다 비슷하거나 더 싸다면 저렴한 가격 구간입니다.
3. 매매가격이 21~22년 가격보다 조금 올랐더라도 단기간에 +2~3억씩 오른 게 아니라면 매수검토하셔도 괜찮습니다. 

더 자세한 방법은 다음글을 참고해보세요.

▶▶ '이 집 사도 될까?' 아파트 매수 고민, 이 글 하나로 정리 끝! (+무료양식 제공)

세번째. 부동산에 방문 or 전화해보세요.

추린 단지들을 기반으로 부동산에 방문하거나 전화해서 물어보세요.

가격조정이 가능한 물건이 있는지, 수리상태는 어떤지, 잔금기한은 언제까지인지 살펴보고 정말 내집마련에 적합한지 부동산사장님과 이야기 나눠보세요.

2) 다주택자

✔규제확인포인트

반면에 다주택자라면 규제지역범위 및 세금관련된 부분을 주목하셔야 합니다. 해당 내용이 얼마나 강력하게 나오느냐에 따라서 투자방향성 (매수검토지역, 포트폴리오 등) 을 수정해야합니다.

✔행동포인트

첫번째. 세금계산

취득세, 보유세, 양도세 3가지 측면에서 시뮬레이션 해보세요. 세금 계산은 복잡하기 때문에 자동으로 계산해주는 사이트를 추천드릴게요. 보유하신 자산가액을 넣어서 시뮬레이션 해보세요.

▶▶부동산계산기

두번째. 보유물건 수익성 계산

과거 시장에서는 수도권 집값이 상승폭이 컸기 때문에 대부분의 경우, 세금 지불하면서 집을 보유하는 편이 더 나았습니다. 과거 시장을 공부하면서 본인이 보유한 물건에 대해 판단해보세요.

▪️강남접근성 1시간정도 되는 거면 함부로 팔지 않는 것이 좋습니다.

▪️보유한 단지의 수익을 정리해보세요. 수도권 1차상승(2013~2018.10), 수도권2차상승(2018.10~2022) 으로 나누어서 정리해보세요.

실제로 저는 3년전에 엑셀로 정리를 했었는데요. 사실 이렇게 까지 하라는 건 아니고, 대표단지 혹은 매수검토하는 단지들 위주로 해보시면 도움되실 겁니다.

세번째. 투자방향성 설정

세금과 수익 두개를 저울질 해보고, 매도가 필요하면 어떤 집을 먼저 매도할 지 순서를 정해보세요.

내 상황이나 시장상황이 바뀌었을때 좀 더 빠르게 대처할 수 있습니다.

수도권의 경우는 강남접근성 기준으로, 지방의 경우에는 공급상황을 판단하셔서 결정해보시기 바랍니다.

살까 말까? 오를까 내릴까? 이런 고민만으로는 아무것도 결정할 수 없습니다. 

단지1개 매매가격을 확인해보는 것, 부동산에 실제로 방문해보는 것, 대출을 알아보는 것 등

할 수 있는 것들을 하면서 시간을 보낼 때, 지금 시장에서 남아있는 기회를 알아보고 잡을 수 있습니다.

저는 이런 것들을 과거에 너무 몰랐지만..

이 글을 읽으시는 분들은 반드시 행동하셔서 꼭 좋은 결과 얻으시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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