안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다
오늘은 단지임장을 할 때
고민이 되게 만드는 구축 임장,
모든 생활권의 구축을 왜 다 봐야 하는지?
그리고 거기서 거기인 것 같은
구축 단지 임장을 어떻게 해야
제대로 구분하고 비교할 수 있는지
공유드리려고 합니다.
구축 임장은 여러분이 투자하실
단지의 미래를 보는 방법입니다
분위기 임장을 끝내고 ,
생활권 우선순위를 정리하다보면
여기는 단지는 좀 있는데 이제 너무 낡았고
환경도 어수선한 것 같아서
투자 범위까지 안 들어올 것 같은데
여기까지 또 와서 구축까지 다 임장 해야 할까?
라는 고민이 들 수 있는데요
중요한 것은 지금의 구축,
즉 시간이 지남으로써 상대적으로 ‘오래된’ 그 아파트가
앞으로 우리가 이 지역의 단지를 투자했을 때의
미래에 대한 힌트를 준다는 것입니다.
예를 들어서, 각 생활권별로 구축이 되었을 때
모습과 가격흐름을 보면
같은 구축이어도 시간이 지남에 따라서
가격이 오르는 곳도 있고
혹은 반대로 가격이 잘 오르지 않고
회복하지 못하는 곳도 있는데요
이 차이가 바로 아파트의 가치를 구성하는 것 중에서
‘상품 가치’가 사라진 다음
‘땅의 가치’만 남았을 때의 모습을 보여주는 것입니다
예를 들어, 대전 서구의 경우도
지난 시장 속에서
여러 생활권 속의 구축들에서
소액투자 기회를 주었는데요,
그 안에서도 어디를 투자하느냐에 따라서
수익이 2~3배이상 차이가 나는 것을
알 수 있습니다
구축이라고 다 같은 구축이 아닌 이유
그래서 마음을 다잡고 구축 단지 임장을 하러 갔을 때
가장 당황스러운 경우 중 하나가 바로,
다 같은 구축이 모여 있을 때인데요
체크리스트로도 구분이 잘되지 않다보니
거기서 거기인 것 같은 단지들의
가치를 비교하기 어려울 수 있습니다.
이럴때 중요한 것은! 바로 구축임에도 불구하고
사람들이 여기서 사는 이유를 생각해보는 것인데요
수도권에서는 크게 ‘교통 접근성’,
그리고 학군지에서는 ‘좋은 학교를 보낼 수 있는가’
여기에 해당될 수 있습니다.
이런 기준이 정해졌다면,
그 관점에서 이 단지가 생활권 내에서 가지고 있는
우선순위가 어느정도 될지
살펴보고, 비교해보면 좋습니다
만약, 교통이 중요한 수도권에서 역세권인 단지와
그렇지 않은 단지의 가격 차이가 나는 것처럼
선호도 요소를 파악하고
이것을 단지로 연결하는 것이
의미가 있는 것이죠
여기서 단순히 ‘수도권 = 교통’이라고
일반화 하는 게 아니라
‘ 그 지역의 선호 요소 ‘를
생각해보라고 말씀드린 이유는
바로 수도권이어도
다른 선호요소가 더 강한 경우는
단지의 가치를 판단하는 기준이
달라질 수 있기 때문입니다
예를 들어, 공부를 시키고자 주변에서
넘어올 정도의 수요를 가져오는 학군지는
역과의 거리가 다소 멀더라도
‘ 좋은 학교’를 배정받을 수 있는 곳의
수요가 더 클수도 있는데요
그 예시로 평촌의 단지들을 꼽을 수 있습니다.
평촌에서는 4호선으로
강남 접근이 가능한 역세권 아파트들보다
학군지로 선호하는 ‘귀인초’에 배정되는
단지의 선호도가 더 높은 것처럼요
이런 곳들은 그래서 사전에
임장 보고서를 쓰면서 주요 선호도 요소인
학교 배정 지역을 미리 확인하고,
현장에서 임장하면서 느낀 정보들을
같이 종합해서 선호도를 생각해보면 좋습니다!
현장에서 찾을 수 있는
선호도의 마지막 퍼즐
마지막으로는 현장에서만 느낄 수 있는
구축의 차이들로 선호도의
퍼즐을 맞춰볼 수 있는데요,
대표적으로 동간 쾌적성이나
단지 내부의 조경이나 관리 상태에서
이를 느낄 수 있습니다
대부분 동간이 넓고 쾌적한 곳은
대형평형이 섞여 있어서, 소형만 섞여 있는 곳보다
더 선호도가 높은 경우가 있고
단지 내부가 관리가 잘 되고
조경이 잘 되어 있는 경우 ( 비싼 소나무등 )
그만큼 거주하는 분들의 수요가 있다는 것을
느낄 수 있는 포인트입니다
비슷비슷해서 어려웠던 구축 임장 ,
앞으로는 임장할 때 잊지 말 포인트들!
( WHY ) 우리가 투자할 단지의 미래를 보여주는 것
( HOW ) 주요 선호 요소 관점에서 단지를 비교하고,
현장에서 알 수 있는 포인트까지 챙겨서
꼼꼼하게 임장해보시고
투자까지 이어가보시길 바라겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
