안녕하세요. 열꾸 입니다.

첫월부학교의 첫 1강 저에게는 너무나 의미가 새로웠습니다.

10년차 투자자인 양파링 멘토님 강의를 월부학교에서 들어보면서, 

더 명확한 나의 투자 방향성에 대해서 설정할 수 있는 시간 이었습니다.

멘토님의 경험을 레버리지 해서,

이렇게 선택해서 후회할뻔하고, 후회했어요의 사례들을 바탕으로 어떤 투자 프로세스를 가져가야 하는지 남겨야 겠다고 생각했습니다.

→ 즉 투자하면서 안 해야 할 것들 남기기.

1. 25년 하반기 현재 부동산 시장.

25년 현시점 2가지 규제 6.27대첵 , 9.7 공급대책이 발생함.

→ 금융 규제로 구매력 자체를 약화시키는 대책 + 공급량 속도를 높이기(언제, 어디서, 어떤게 될지 미지수)

 + 유동성 자산 상승

=> 금융규제가 더 들어오기 전에 서둘러 사야겠다는 가수요가 붙은 시장.

이러한 시장 상황과 뉴스는 서울 수도권 전체적으로 오른다는 이야기로 사람들을 조급하게 만든다.

하지만 구별 상승 순서를 보면 각 각의 시기가 달랐고, 상승폭도 달랐다.

결적적인건 결국에는 비슷한 상승폭으로 수도권 외곽도 올랐다.(마지막에 폭팔력있게 오르기 때문에 기다릴 수 있어야 한다.)

# 의미있는 정도의 상승 순서는 있다.

# 누적상승률로 치자면 비슷하다.

# 1차 급등기 후 조정기 발생한다. (무조건 오른다고만 생각하지 말자.)

# 이번 상승기 1,2,3급지 중심 상승, 나머지 지역도 기회가 있을 수 있다.
=> 조급히 행동하지 말고, 추격매수 하지말고 리스크를 줄여서 투자 마무리를 깔끔하게 하도록 !

=> 경기도는 투자기회도 길고 상승폭도 서울 못지 않음. 다만 상승장 막바지에 큰폭으로 상승한다.

※ 좋은것만 찾지말고, 현재 할 수 있는 투자를 꾸준히 해나가는 것이 중요

쉬운시장에서 부자가 나오지 않는다. 왜냐면 사람들이 바글바글하기 때문에

지금 어려운 시장인데 다주택으로 갈 수 있을까 의문을 품을 때 

꾸준히 공부해 나가며 기회를 잡아나가면, 부자가 나올 수 있다. 

- 양파링맨토님

2. 투자(매수, 매도, 보유)

1) 매수 - 사야할 때 안 산 것

  A. 취득세 중과 , 최고세율에 겁내서 가치대비 싼 물건을 놓친다면..? → 다시는 그단지 시세도 임장도 가기싫어진다.

• 비용과 편익을 정확히 계산해서, 감정적인 투자가 아니라 원칙적으로 투자할 수 있도록 해야한다.
• 몰랐던점)취득세는 양도세 시 감면이 된다. 따라서 매도 시 취득세 + 양도세 차이가 생각보다 많이 나지 않을 수 있다. → 따라서 편익과 비용을 정확히 계산할 수 있어야 한다.

양도차익 = 양도가액 -(취득가액 + 필요경비)

=> 의사결정의 본질은 좋은 것을 비싸지 않게 살 수 있는 지 이다.

  B. 500만원 안 깍아줘서 - 가치와 가격 그리고 시장을 바탕으로 매도자와 서로 WIN-WIN할 수 있는 해결책을 제시

• 입지가치를 바탕으로 시장/가격판단을하고, 서로 WIN-WIN할 수 있는 협상 해결책을 찾아야 한다.
• 협상을 할때 현재 가격자체가 싸다면, 협상이 필요하지 않다, 오히려 전세 셋팅에 협의를 더 박차를 가하라.

  C. 적극적이어야 할 때 소극적인 투자 - 과거 투자 사례에 대한 복기를 과정과 결과를 명확히 해서 대응하자

• 지방 구축 소형 소액투자에 대한 리스크를 다른 지역까지도 적용하지말고, 투자 과정과 결과를 제대로 복기해서 절대적 저평가 구간에서는 적극적으로 투자를 할 수 있어야 한다.
• 중요한 건 언제 사야하는 지 어떤 곳을 사야하는지 알고 제대로 고르는 것이다.

=> 10년차 투자자의 후회 : 매수

• 오래, 많이 두단어는 기억하자 

• 오랜기간 떨어진다면, 회복해서 올라갈일이 남았군아.

• 오랜기간 올랐다면, 이제 떨어질 수 있다는 생각을하자.

• 단기간 많이 올랐다면? 급하게 떨어질 수 있다.

• 단기간 많이 떨어졌다면? 빠르게 회복할 수 있따.

• 25년도 되게 단기간 많이 오른 시기.. 떨어질 수 있다는 걱정을 하자.

• 위험한 행동을 하지 않는게 자산을 만드는 것이다.

  D. 수도권 vs 지방 소액투자 고민은 수도권 외곽 선택시, 지방 단지 선택 시 장단점을 알아두고 대응하자.

수도권 외곽 선택시?

• 안정적인 전세상승, 매도, 임대 선택가능
• 단점: 수익발생 시간이 오래걸릴 수 있다., 생활권내 선호도가 수익 시간이 또다르다.

지방을 선택시?

• 기간 대비 수익이 큰편, 수익발생까지 오래걸리지 않을듯.(공급물량 안정적 전제)
• 단점 : 매도 타이밍을 잘 잡아야 한다. 매수는 내가 선택하지만, 매도는 내가 선택할 수 없어서 마음대로 하기 어렵다.
• 역전세 위험 (공급에 취약해서) - 보유하다가 공급이 생길 수 있으니깐

=> 최선의 투자란? 가치수준이 비슷한 단지들이면 더 저평가되고 더 적은 투자금으로 전세셋팅까지 잘 마무리해서 리스크가 없는 내상황에 맞는 물건에 투자하는 것.

2) 매도 - 팔아야 할 때 안 판 것

• 매도를 위해서 혼신의 노력을 다했는가?
• 매도는 언제 어떻게 매도가격(전수조사, 전임)을 정하고, 임차인과 소통(매수의사, 집협조)하고, 일잘러 부사님과 소통하기

• 가가실대!!!!를 직접 적어보고 판단하자.
  가치 : 입지가치 상품가치
  가격 : 전고대비 현재가격 수준
  실익 : 더 좋은 것을 바꿀 수 있는지(비과세, 취득세)
  대안 : 후보단지 유무

  => 지방투자는 팔아야 한다, 충분히 시세차익을 얻었다면 내려놓는 결단력과 용기도 필요하다.

  => 후보단지가 많을라면 절대가, 투자금별 후보단지를 정리해야한다.

TIP) 복기 제대로 하는법 - 과정과 결과를 나눠서 복기하여, 성공공식, 인내, 자만/착각, 개고생/뼈아픈복기/섣부른판단 인지 파악하고 복기하자

3) 보유 - 팔지 말아야 할 때 팔려고 한 것 

• 아무리 좋은 시기, 좋은 물건을 사도 지키지 못하면 소용 없다.
• 지켜내기 위해서는 가치에 대한 확신, 가격저평가, 객관적 지표(공급물량), 적절한 투자금, 감당가능한 재무구조가 있어야 한다.
• 보유를 제대로 하려면, 내가 어떤시장에 어떤 물건을 투자했는지(서울? 수도권? 경기도 외곽? 상승흐름이 다르다),

• 빚내서 무리하게 투자했는지?(역전세 대응이 안돼..)

  => 감정과 상황이 아닌 원칙을 지킨 선택으로 보유를 하자.

  => 길게 보고 꾸준히 안전하게 투자하며 자산을 늘린다.

3. 투자 로드맵

• 10억 달성의 시작은 내 목표에 맞는 규모를 알아야 한다.

  10억 달성이 목표라면? 서울 4,5급지 평촌 이상 3~4개 물건 보유 (약 10년간 70%가 상승했기에)

  => 즉 3주택 이상을 해야 10억 달성이 가능하다.

   

• 와이프를 은퇴시켜주고 싶은데 현실적으로 개산해 보자 

• 월소득 350x2년 = 8400만원 → 전세급 총합 16억 8천만원 *5% = 8400만원 
  => 전세금 5~6억 x3 or 4~5억x4 or 전세금 3~4억 x 5

  => 소액투자를 한다면 5채 정도를 해야 와이프를 은퇴시킬 수 있고 수도권을한다면 3채정도 더 해야한다.
  와이프는 꼭 은퇴시켜주고 싶다!

• 목표자산에 따라 현실적으로 어느 수준의 투자를 해야하는지 거꾸로 역산해야 내가 무엇을 어떻게 해 나갈지 보인다.

마지막으로 양파링 멘토님의 마라톤 경험처럼

월부학교는 5,10km 단거리 코스가 아니다.

훨씬 더 장거리이지만 그 여정 안에서 놀라운 경험을 더 많이 할 수 있는 과정이다.

보내는 시간을 기억하고 ,목표점에 가져가는 것이 훨씬 많기 때문에 이 과정이 있는 것이다.

1년동안 돈을 들고 투자하는건 2~3개월 뿐이다, 나머지 10개월은 어렵고 힘들지만 함께하는 동료와 멘토가 있기에 믿고 따라갈 수 있다.

이번 월부학교 일정이 결승점으로 다달을 수 있도록 나를 달련하는 시간이 된다면,

전세금 16.8억 / 서울아파트 3~4채라는 명확한 목표로 결승점으로 달려나가 보겠습니다.

멘토님 여운을 주시는 강의 해주셔서 진심으로 감사합니다.