안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
최근 기사를 살펴보면 현재 정부가 검토 중인 부동산 정책들에 대한 내용이 나왔습니다.
기사에서 나올만큼 추석 연휴 전후로 규제가 나온다는
찌라시에 대해서는 신빙성이 매우 높았다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 이런 상황은 아파트 매수를 앞두고 있는 사람들에게
‘앞으로 집을 못사는게 아닐까?’ 라는 조급한 마음과
‘상대적 박탈감을 어떻게는 피하고자 하는 마음’까지 더해지면서
일시적인 패닉 바잉의 모습을 보이는 상황이 생기는 것 같습니다.
이런 기사까지 나오자 정부에서는 공식 보도 자료를 통해 부동산 대책 발표 여부와 내용은 아직 정해지지 않았음을 해명하는 상황까지 펼쳐지게 되었습니다.
다만, 시장이 차갑게 식어버리는 상황으로 변하지 않는 이상 현재와 같은 분위기로 지속된다면 머지 않은 시기에 규제가 나오는 것은 피할 수 없을 것 같습니다. 이런 상황에서 정부에서 검토하고 있다는 부동산 정책과 그에 따른 영향 그리고 정말 규제가 나왔을 때, 집을 사는 것이 정말 불가능했고 가격이 계속 오르는 모습만 보여줬는지에 대해서 살펴보려고 합니다.
추가 부동산 규제 정책
이에 앞서서 규제라는 것이 작용하는 원리에 대해서 먼저 생각해 보는 것이 필요합니다. 간단한 시장의 법칙에 따라서 공급이 일정한 상황에서 수요가 늘어나면 가격은 상승하고, 반대로 수요가 줄어들면 가격은 하락합니다. 반대로 수요가 일정한 상황에서 공급이 줄어들면 가격은 상승하고, 역시나 반대로 공급이 늘어나면 가격은 하락하게 되죠.
이 개념을 통해서 부동산 규제 정책을 생각해볼 수 있습니다. 현재 부동산 시장은 공급이 늘어나는게 아닌 줄어드는 상황으로 가고 있고 뾰족하게 당장 공급을 늘리기는 어렵습니다. 기본적으로 아파트를 짓는데 최소 2~3년 정도는 걸리기 때문이죠.
이런 상황에서 수요가 일정하게 유지되어도 가격이 상승하는 추세로 갈 가능성이 높은데, 시장의 분위기나 심리가 집을 사야 한다는 쪽으로 강해지면서 수요가 늘어나고 그로 인해 가격이 상승하는 상황이 현재 시장의 모습이라고 볼 수 있죠.
그렇다면 결국 가격이 상승하는 걸 막기 위해서는 수요를 억제하는 방향으로 갈 수 밖에 없게 되는 것이고 현재 예상되는 정책들은 모두 다 방법이 다를 뿐이지 결국 이와 같은 결이라는 것을 알 수 있습니다.
현재 이야기 나오는 정책들에 대해서 하나씩 살펴보면 다음과 같습니다.
1. 공시가격 현실화율·공정시장가액비율 상향 조정
공시가격 현실화율을 통해서 보유세 부담을 강화한다는 것입니다. 현재 현실화율은 60~70% 수준인데, 이 비율이 올라가면 종합부동산세 및 재산세 산정 기준 금액이 상승하고 다주택자뿐 아니라 고가 주택을 1채만 보유하더라도 세금을 내야하는 등의 부담이 늘어나게 됩니다
2. 전세대출·정책대출등에 DSR 확대 적용
현재 금융권은 DSR 40%로 규제하고 있는데 이를 35% 이하로 줄인다는 것입니다. 이는 현재 6억까지 허용된 대출 금액을 더 낮출 수 있는 효과가 있습니다.
더불어 지금까지 DSR 적용에서 제외됐던 전세대출과 정책자금대출에도 규제를 적용하는 방안이 다시 등장했습니다. 이는 곧 전세 자금을 통해 거주 보유 분리를 하는 실수요자의 자금조달 여력까지도 제한하는 것이고 전세금 인상 → 대출 확대 → 매매가 상승으로 가는 흐름을 막겠다는 것입니다.
3. 특정 금액 초과시 주택담보대출 한도 축소 및 LTV 0% 검토
현재 수도권의 경우 LTV 70%까지 허용되지만, 고가주택 혹은 규제 지역에서 대출이 불가할 수 있을 것 같습니다. 이렇게 된다면 현금으로만 거래가 가능해지다보니, 상급지 내의 고가 아파트의 거래량이 급격하게 줄어들 수 있습니다.
다만, 실제 이와 유사한 15억 이상 주택에 대해서 대출 금지라는 정책이 과거 문재인 정부 시절 나왔고, 그때도 일시적으로 거래량을 줄이긴 했지만 일정 시점이 지난 이후 15억 이하 단지들은 15억까지 상승하는 등의 부작용이 나오기도 했습니다.
4. 가격 폭이 유의미하게 상승한 지역 ‘투기과열지구 지정’ 유력 검토
최근 서울, 수도권내 선호 지역 및 단지들이 급격하게 상승하고 있는데 해당 지역 들에 대해 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 재지정하는 것입니다. 이렇게 된다면 2주택을 매수하게 되는 상황에서 현재에서는 취득세가 기본 세율이지만 중과가 되면서 8%로 늘어나기 때문에 기존에 10억짜리를 매수할 경우 현재는 3%로 3천만원만 내면 되지만 8천만원으로 5천만원을 더 내야하는 상황이 됩니다. 그렇기에 수요를 일시적으로 억제할 수 있겠죠.
과거에는 이런 상황에서 규제 지역이 아닌 지역까지 상승의 흐름이 퍼져나가면서 풍선효과가 발생되었었는데 이와 비슷하게 가게 될거라는 과거의 학습 효과를 통해 시장 심리에 큰 영향을 미칠 가능성이 높을 수 있습니다.
5. 토지거래허가구역 추가 지정
실거주가 아니면 매수를 하지 못하게 만드는 것입니다. 이렇게 된다면 말그대로 투자의 수요가 대부분 차단될 수 있지만 반대로 전세라는 것이 나오기 어려운 시장이 될 수 있기에 또 다른 역효과가 생길 수 있습니다.
과거에도 규제는 항상 존재했습니다
규제를 이렇게 정리하니까 뭔가 엄청 무섭기도 하고 과연 집을 사도 되는 걸까라는 생각을 들게끔 만드는 것 같습니다. 하지만 토지거래허가구역 추가 지정을 제외하고는 사실 과거에 다 나왔던 정책과 크게 다르지 않습니다. 17년부터 규제가 나오기 시작했으며 20년까지 계속 이어졌습니다.
지난 과거를 돌아봤을 때, 강력한 규제 정책이 나올때 마다 반응은 두가지 였습니다.
하나는 이제는 정말 부동산은 안된다라고 생각하고 멈추는 것, 다른 하나는 그럼에도 불구하고 내가 할 수 있는 방법을 찾는 것. 그리고 대다수가 전자와 같게 생각을 하던 때가 있었고 그렇게 일시적인 하락이 찾아 왔습니다. 우리가 보는 건 얼마나 상승했냐만에 주목하지만, 실제로 그 상승이 이어지는 과정에서는 조정의 시기가 항상 함께 했었거든요.
그리고 그렇게 누군가는 시장에서 떠났고 누군가는 상황에 흔들리는 것이 아니라 현재 가격에 집중하며 기회라 생각했고, 놓쳐버린 줄 알았던 기회를 다시 잡을 수 있었습니다. 그렇게 자산 상승이라는 결과를 가져올 수 있게 되었구요.
결국 우리가 중요하게 생각해야 할 것은 규제가 나올거라 집을 못살까봐 빨리 사는 것이 아닙니다. 내가 사려고 하는 대상에 대한 확신을 갖지 못한다면, 그 가치를 제대로 알지 못한다면 결국 빨리 샀어도 오히려 규제로 인해 시장의 차갑게 식어버린 그 시기에 올바른 판단을 하지 못하고 팔아버릴 수 있습니다. 지키지 못하는 것이죠.
상승장 안에서도 일시적인 하락은 항상 같이 찾아옵니다. 일시적이라고 표현했지만 그 기간이 3개월이 될지, 6개월이 될지는 알 수 없습니다. 그리고 상승장이 계속될 줄 알았지만 정말 강력한 정책이 나와 그 누구도 예상하지 못하는 하락장이 찾아올 수도 있습니다. 그렇기 때문에 지금 이 시기에 어떻게든 매수하려는 것만 생각하시는게 아니라 정해진 기준과 원칙에 맞춰서 망하지 않는 선택을 하는 것이 그 무엇보다 중요합니다.
급격한 시장의 변화 속에서 흔들리고 조급해지는 마음을 단단하게 잘 붙잡고 투자자라는 정체성을 잊지 마시고 시장속을 걸어나가셨으면 좋겠습니다.
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