안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꾸는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.
오늘은 동생이 내 집 마련과 투자 중에서 어떤 기준을 가지고 고민했고, 실제 결정을 하기까지 과정을 말씀드리려고 합니다. 두 가지 선택 중 여러분의 마음이 더 가는 선택지는 무엇인지도 궁금하네요.
부모님과 함께 살고 있는 제 동생은 이렇게 얘기를 했었어요.
“이번 기회에 내 집 마련해서 독립해보려고 하는데, 투자 보다는 내 집 마련이 안전하지 않을까?”
💫 오늘은 이런 내용을 담아 봤습니다.
- 내 집 마련과 투자의 장단점과 특징
- 감당 가능한 매매 가격대를 산정하는 방법 (LTV, DSR)
- 나의 상황에 더 적합한 선택지를 결정하는 기준
1. 내 집 마련 vs 투자 어떤 것이 좋을까?
먼저 내 집 마련과 투자를 고민할 때 옳고 그름의 문제, 정답과 오답의 문제가 아니라는 걸 말씀드리고 싶습니다. 각자 선택의 장단점이 있습니다. 큰 틀에서 내 집 마련과 투자의 장단점을 먼저 살펴볼까요?
내 집 마련 vs 투자의 장단점
✔️ 내 집 마련의 특징
내 집 마련의 관점을 보면 가장 큰 장점은 주거 안정성이라고 생각합니다. 2년마다 이사 가는 고민을 하지 않아도 되고, 임대인의 눈치를 보지 않아도 됩니다.
저도 최근 4년 동안 3번의 이사를 경험했는데요. 생각보다 이삿짐 싸는 것도 에너지가 많이 소모되고 새로운 집에 적응하는 것도 은근히 신경이 많이 쓰이더라고요.
가격이 비싸지 않은 구간에서 실거주를 매수했다면 자산 증식도 가능하고, 노후 준비까지 가능하다는 장점이 있습니다. 대신에 현금이 아닌 대출을 활용할 경우 주택담보대출 등 큰돈이 묶일 수 있겠죠.
✔️ 투자의 특징
투자에 위험은 분명 존재하지만, 높은 수익을 낼 가능성이 있습니다. 또한 매도, 보유 관점에 따라 다양한 선택지를 가지게 되는데요.
매도하고 갈아타기를 하거나, 다주택자로 자산을 쌓아가면서 전세 상승분으로 재투자를 이어갈 수 있습니다.
내 집 마련과 비교했을 때 리스크가 크지만, 그 만큼 선택지와 수익을 보장해주는 특징이 있다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.
선택하기 전에 명심할 것
내 집 마련과 투자를 결정하기 전에 가장 중요한 건, 절대 무리해서는 안 된다는 겁니다. 흔히 ‘영끌’ 한다고도 표현하는데, 무리한 대출 실행을 한 후 금리가 인상거나 갑자기 직장에서 이슈가 발생해서 소득이 줄어드는 경우 위험할 수 있습니다.
기준금리가 1% 오르게 될 때와 2% 오르게 될 때를 비교해 보면 1인당 부담해야 하는 이자가 65만 원이 늘어납니다. 갑자기 월급이 그 정도로 오르진 않을 테고 부담스러울 수밖에 없겠네요.
지금은 금리가 다시 내려가는 추세라 대출할 때 이런 생각을 덜 고려하지만, 불과 2~3년 전만 해도 갑작스럽게 오른 금리 때문에 가계이자 부담이 눈덩이처럼 불었다는 사실 꼭 기억해 주세요.
신중하게 고민하고 매수한 소중한 나의 자산을 지키지 못하면 정말 슬프겠죠? 그래서 다음 장에서는 무리하지 않는 범위에 대해 한 번 기준을 잡아보려고 합니다.
2. 감당 가능한 대출 범위 파악하기
지금부터는 대출에 대해 간단하게 알아보려고 합니다. 조금 어려울 수 있지만, 너무 중요하고 꼭 아셔야 하는 내용이니까 천천히 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
이 글에서는 대출 범위 설정과 이자 부담을 고려하여 감당 가능한 매매가 범위를 같이 계산해보겠습니다.
LTV와 DSR 개념 정리
LTV를 실제 계산할 때는 KB 시세를 활용해서 계산하게 되는데요. 내가 매수하려는 매매가가 아닌 KB시세의 70%까지 대출이 나온다고 이해하시면 됩니다.
Ex) 예를 들어 매매가는 6.8억 원인데 KB 부동산 시세는 7억 원인 경우에 LTV는 7억(KB 부동산 시세)의 70%인 4.9억까지 나오게 됩니다. (700,000,000 * 0.7 = 490,00,000원)
이재명 정부의 첫 부동산 대책인 6·27 대출 규제에서 생애 최초 주택을 매수하는 사람의 LTV 한도를 80%에서 70%까지 줄이기도 했는데요. 10%가 줄어든만큼 대출 한도가 줄어들게 되겠죠?
DSR은 대출을 받는 사람의 소득 대비 원리금(원금+이자)의 상환액 비율을 의미하는데요. 주택담보대출 외에도 신용대출, 마이너스 통장 등이 DSR 계산 시 반영됩니다.
연금 대출, 보험 약관대출, 직장 대출 등 DSR에 산정되지 않는 대출 등도 있는데요. LTV 70%까지 대출이 나오더라도 DSR 한도에 걸려서 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
현재 1금융권은 DSR이 40%까지, 2금융권은 50%까지 한도로 설정되어 있고, 스트레스 DSR이라고 해서 추가 금리를 가산해 대출 한도를 더 줄이려는 규제가 적용되고 있습니다.
DSR은 소득이 높을수록, 대출 총액이 낮을수록 %가 낮아집니다. 금리가 높아지면 대출 총액(원리금)이 늘어나니까 DSR %가 올라가게 됩니다.
부동산 계산기 사이트나 네이버에서 DSR 계산기를 검색하시면 소득, 대출, 금리, 상환기간에 따른 DSR을 계산해 볼 수 있고, 대출 상담사나 은행 창구에서 상담 받으셔도 확인이 가능합니다.
1억 원은 50만 원?
LTV와 DSR 이제는 이해가 되셨죠? 간단히 복습해 볼게요.
내가 매수할 아파트를 담보로 얼마까지 대출이 되는지? (LTV), 나의 대출 총액이 소득을 적용했을 때 기준을 충족하는지? (DSR)
그럼 실제로 대출을 받게되면 원금과 이자를 감당하게 될 텐데요. 가장 일반적으로 원금과 이자를 균등하게 상환하는 ‘원리금균등’ 상환 방식으로 대출을 알아보게 됩니다.
금융사별 금리, 대출받은 사람의 신용도, 매수하는 지역에 따라 금리는 달라질 수 있는데요. 일반적으로는 대출 1억 원 당 50만 원의 원리금을 상환한다고 이해하시면 쉽습니다. 만약 주택담보대출을 총 4억 원을 받는 경우 매달 부담하는 원리금은 대략 200만 원 정도가 되겠죠?
6·27 대출 규제에서 하나 더 대출 한도를 줄인 정책은 ‘대출 상환기간 축소’였는데요. 최대 40년까지 가능했던 대출 상환 시점을 최대 30년까지 축소하면서 대출 한도가 줄어드는 효과를 노렸습니다.
3. 정답은 없지만, 이렇게 선택해보세요.
앞서 얘기드린 것처럼 내 집 마련과 투자는 정답이 있는 문제는 아닙니다. 각자 선택을 하시면 되는데요.
제 동생이 처음에 내 집 마련을 하려다가 투자로 방향을 돌린 가장 큰 이유는 대출 한도가 확 줄어들어서 감당 가능하기 어려울 것 같다고 판단했기 때문입니다.
생애최초 주택 매수 시 LTV 한도가 80%에서 70%로 줄어들고, 대출 만기 시점이 40년에서 30년으로 축소되면서 ① 대출 한도가 줄어들었고 ② 만약 대출을 받더라도 매달 부담해야 하는 원리금이 늘어났습니다.
예를 들어서 동생이 4억 원의 주택담보대출을 일으켜 집을 매수하게 되면 매달 200만 원의 원리금을 상환하게 되면, 실제 저축이 아예 되지 않고 월급의 70% 정도를 대출로 상환 해야하는 구조였습니다.
인생의 변수가 있기 때문에 대출을 보수적으로 고려했고, 오히려 전세 보증금을 고려하면 더 적은 금액으로 더 가치 있는 단지를 투자로 매수할 수 있다고 판단했습니다.
내 집 마련은 이런 관점이 필요해요
제 동생은 싱글이고, 부모님과 함께 거주할 수 있기 때문에 굳이 원리금 상환 보다는 투자를 선택했습니다.
만약 가족이 있으신 분은 주거 안정성 측면을 무시할 수 없기 때문에 가족분과 충분히 상의하시고 결정하시는 것이 맞습니다. 아이가 있다면 학교 배정 등도 고려하는 요인이 되어야겠죠.
투자는 이런 관점이 필요해요
내 집 마련과 달리 투자는 전세나 월세를 맞춰야 하기 때문에 내가 좋아하는 부동산이 아닌 대중들이 좋아하는 부동산인 점이 훨씬 더 중요합니다.
그래서 환금성이 좋은 아파트가 오피스텔, 빌라, 다가구주택 보다 투자 가치가 훨씬 높은 거라고 이해하시면 좋을 것 같습니다.
먼저, 공부를 해야 합니다.
투자든 내 집 마련이든 공부가 필요한 영역입니다. 큰 돈이 들어가는 의사 결정이기에 후회 없는 선택을 하기 위해서는 배움도 필요하고 실제 현장도 가보면서 부딪히는 과정이 필수적입니다.
다만, 인풋 대비 아웃풋이 나쁘지 않은 활동이며 시간이 지나면 익숙해지는 과정이에요. 너무 걱정하지 마시고 아직 부동산을 아무것도 모르신다면 지금부터라도 시작해 보는 걸 추천합니다.
아무것도 하지 않는 것이 제일 아쉬울 거에요.
내 집 마련과 투자 중 어떤 것을 할 지 고민하다가 아무것도 하지 않는 것이 제일 후회되는 선택지가 아닐까 싶습니다.
잘 배우고 기준에 따라 선택한 부동산 자산은 장기적으로는 우상향 할 확률이 높습니다. 우상향 할 수 있는 부동산을 선택하기 위해서 공부가 선행되어야 합니다.
인플레이션은 피할 수 없는 현실이기에 자산을 보유하는 것은 선택이 아닌 필수이며, 두 가지 중 어떤 선택을 하더라도 시간이 지났을 때 후회하는 사람은 적다는 걸 알려드리고 싶습니다.
주변을 둘러 보세요. 내 집 마련을 한 후에 후회하는 사람이 많은가요? 그렇지 않을 겁니다. 투자를 해서 잃지 않고 수익을 냈다면 정도의 차이는 있겠지만, 만족하지 않을까요?
남은 2025년은 자산을 쌓을 수 있는 선택지 중 하나인 부동산 공부를 시작하면서, 제 동생이 그랬던 것처럼 좋은 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
처음에는 반신반의했던 제 동생도 첫 부동산을 매수한 후 투자임에도 심리적 안정감이 생겼다고 하더라고요.
추석 연휴가 끝나고 비오는 월요일 출근 하시느라 모두 고생 많으셨습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사하고, 오늘도 좋은 하루 보내세요 ❤️
