안녕하세요. 투자자를 위한 변호사 We Solve 입니다.
서울 아파트 불장 조짐이 있습니다. 막연한 심리가 아니라 데이터를 살펴보면 그렇습니다. 다만, 서울 안에서 구마다 시차가 있습니다. 입지에는 순서가 있기 때문입니다. 급등도 순서를 따라 한다는 뜻입니다. 현재는 어디까지 왔을까요?
서울 아파트 매매가격 지수를 봅니다. 서울 평균을 먼저보고 각 구별로 평균과 비교해봅니다. 서울 평균 매매가격 지수는 어떨까요? 평균도 거의 전 고점을 찍었습니다. [출처: 아실-분기-매매가격 지수]
이것을 구별로 비교해봅니다. 입지 순서로 살펴봅니다. 강남, 서초, 송파, 용산을 순서대로 봅니다.
모두 전 고점을 돌파한 지 한참 되었습니다. 평균보다 입지 상위 지역들은 모두 꼬리 끝이 높습니다. 언론에서 접한 그대로입니다. 가격을 주도하는 지역은 최고가 거래가 일어난지 1년 이상 되었습니다.
다음으로 최근 불장인 마포, 성동, 강동, 양천, 광진을 살펴봅니다. 서울 안에서 2순위 입지로 꼽히는 곳들입니다. 구체적인 데이터를 봅시다.
6곳도 모두 전 고점을 돌파했습니다. 1순위 지역보다 오래되지는 않았습니다. 6개월-1년 정도 됩니다. 오른쪽 꼬리 끝이 모두 올라가는 모습이 보입니다. 맨 위에서 봤던, 서울 평균보다 높습니다. 이 지역까지 기울기가 가팔라지자 정부에서 신속히 움직이는 것입니다.
다음을 살펴봅니다. 종로, 중구, 동작입니다. 해당 지역이 서울 평균과 가장 유사한 그래프를 그립니다. 전 고점에 임박했거나 갓 넘은 상태입니다. 입지 순으로 봤을 때도 그렇습니다. 다시한번 서울 평균 데이터와 비교해봅니다.
그렇다면 평균 아래 지역들의 매매 가격은 어떨까요? 이곳들도 모두 전 고점을 돌파했을까요?
강서, 은평, 동대문, 성북구를 살펴봅니다.
보는 것처럼 전 고점을 찍지 못했습니다. 앞선 지역과 비교하면 차이가 확연합니다. 서울 안에서도 구별로 격차가 심하다는 뜻입니다. 키맞추기가 본격적으로 일어났다고 보긴 어렵습니다. 하지만 최근 꼬리 끝이 올라가는 모습은 보입니다. 해당 지역까지 매수세가 퍼지고 있다는 뜻입니다. 아래 지역과 비교하면 차이가 분명합니다.
마지막으로 노원, 도봉, 구로, 금천을 살펴봅니다. 흔히 서울 안에서 입지 순으로 가장 늦은 지역입니다. 위의 지역과 비교하면 전 고점을 돌파 못했다는 공통점이 있지만, 꼬리 끝에서 기울기 차이가 보입니다. 하락을 멈추고 상승 준비는 했지만, 상승하고 있다고 보긴 어렵습니다. 하지만 이대로면 이들도 곧 따라갈 것으로 예상됩니다.
정리합니다. 현재 서울 아파트는 마용성까지는 급등기에 접어들었고, 중위값 지역도 전 고점에 임박했습니다. 아래 지역도 상승세가 보입니다. 하위 지역도 적어도 하락은 멈췄습니다. 곧 서울 전역이 대세 상승장에 접어들 것으로 예상됩니다. 현재 구별로 가격 격차가 매우 벌어져 있지만, 하위 지역이 키맞추기를 통해 따라잡을 것으로 예상됩니다.
이렇게 구별로 데이터를 비교하면, 서울 안에서도 입지 순서대로 가격이 따라가는 것을 볼 수 있습니다. 입지에는 순서가 있고, 가격은 입지를 따르기 때문입니다. 현재 어느 지역까지 상승세에 접어들었는지는 자극적인 기사가 아니라 데이터가 말해줍니다.
이것은 무슨 의미일까요? 정부의 6. 27. 대출규제와 9. 7. 공급대책을 뛰어넘는 그야말로 초강력 대책이 나올 가능성이 높다는 뜻입니다. 어떤 대책이 나올지, 시장이 어떻게 반응할지 주목해보겠습니다. 이번 주에 나온다고 합니다. coming soon!
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