[실준 71기 주6일 손품발품 8조 라면대마왕] 재수강생, 과연 배운대로 실천하고 있는가?!

4번째 실준 강의입니다.

사실 3번이나 들었으면 대부분의 기술적인 내용은 이해하고 있을테니, 빠르게 넘어가도 되지 않을까…

이런 오만한 생각을 하고 있었습니다. 

하지만 재재재수강생, 제대로 실천하고 있지 않았습니다.😥

실제 투자를 해보려고 하다보니, 제일 어려운 것이 단지 가치에 대한 판단이었습니다.

단지 가치판단은 임장과 임보를 통해 나오는 것인데, 저는 그동안 ‘투자’를 위한 임장, 임보가 아니라

‘과제’를 위한 임장, 임보만을 해오고 있었다는 것을 깨닫게 되었습니다.

2강 초반에 권유디 튜터님께서 2개의 단지를 놓고 어떤 것이 더 가치 있는지 생각하냐고 물어보셨는데,

앞마당이 아니어서 그랬던 점도 있지만 솔직히 너무 헷갈려서 손에 땀이 다 났습니다.

아직도 여전히 경기도 vs. 서울, 지방은 신축 vs. 광역시는 입지, 이런 공식에만 갇혀 있고

실질적으로 해당 지역에서만 통용되는 입지 가치들을 세밀하게 보지 못하고 있다는 생각이 들었습니다.

임보를 10개 이상 썼는데, 가치 판단이 잘 안되는 사람들은 기본 실력이 덜 갖춰져서 그렇다고 하셨습니다.

왜 ‘실력’을 기르기 위해 그렇게 다들 애쓰셨는지, 매월 강의를 듣고 덜 여문 임보를 눈 질끈 감고 놔두고

다음 달 다시 다른 임장지를 앞마당으로 만들어 가는지, 실전반을 왜 다들 그렇게 가고 싶어하시는지

이제야 모든 것이 이해가 되기 시작하는 느림보 라왕입니다….😭

그렇다고 과거만 한탄할 수는 없기에, 밥잘 멘토님과 11월 15일까지 투자하기로 약속했기 때문에

매임하러 갈 때 단임을 보충하는 방식으로라도 어떻게 해서든 구멍을 메꿔야 했기에

이번 임장지에서만큼은 제대로 단임을 해야 했기에, 튜터님께서 말씀하신 대로 제가 부족한 부분은 무엇인지, 

정말 귀 쫑긋 듣고 강의를 수강하게 되었습니다.

제가 제일 못하고 있었던 점은 역시 ‘우선순위’가 아닐까 합니다.

개별 단지들 내, 외부에서 보아야 할 것들은 대체로 잘 보아 왔겠지만, 

같은 생활권 내에서 뾰족하게 기준을 잡고 어떤 단지들이 가치별로 나래비 했을 때

우선순위에 해당할지 꼼꼼하게 정리해두지 않는 것이 가장 큰 맹점이라는 생각이 들었습니다.

또한, 개별 단지의 교통, 학군, 환경의 관점에서 가치를 명확하게 잘 적어두어야겠습니다.

=> (@임보) 개별단지 입지가치 잘 정리하기, 최소 상, 중, 하로 단지 가치 우선순위 꼭 매기기!

특히 임보를 쓸 때 ‘한걸음 더 나아가기’의 중요성에 대해서도 배울 수 있었습니다.

동별 연령층을 조사할 때도 ‘여기가 젊은 사람들이 많겠구나’ 이렇게까지만 fact 조사 차원에서 썼다면

여기에서 그치지 않고 ‘한걸음 더 나아가서’ ‘30대들이 많다면 학군보다는 교통을 더 중요하게 생각하지 않을까?’

(베드타운의 경우) 이렇게 단지 선호요소에 대해서도 짐작해봐야 한다는 것을 배웠습니다.

이 모든 것이 결국 단지가치 → 단지 투자 우선순위와 직결된다는 것이 마치 퍼즐처럼 연결되었습니다.

단지별로 그래프를 가져올 때도, 어느 해에 유난히 전세가가 많이 빠졌다면

‘갑자기 이 시기에 왜 전세가가 빠진 거지?’하고 인구를 많이 주고 받는 인근 지역의 공급량을 확인해본다든가

지역 내 신축 입주한 곳이 없었는지 등 ‘한걸음 더 들어가’ 스스로 질문을 갖고 찾아봐야 함을 배웠습니다.

학창 시절에 스스로 생각하면서 공부하는 것을 힘겨워했던, 늘 수학 문제지의 정답지를 펼치고 공부했던(!)

게으름뱅이 학생인 저에게, 이런 ‘한걸음 더 들어가기’는 어려운 미션이지만,

그렇게 해야지만 비로소 저의 실력이 되고 부동산을 보는 안목이 깊어지고, 그래야만 저평가 단지를 찾을 수 있기에

어렵더라도 (눈물을 머금고, 틀리더라도!) 하나씩, 하나씩 해나가야겠다는 마음을 먹게 되었습니다.

그리고 ‘절대적인 정답’은 없다는 것도 다시금 생각하게 되었습니다.

부동산이란 정말 얼마나 개별성이 있는 것인지… 모든 것은 상대적인 것이니(동간 간격, 비선호 환경 등)

zoom out하여 주변 단지들과 비교하고 입지 가치와 연결지어 이해하는 것의 중요성에 대해 생각해보게 되었습니다.

이외에 아실에서 ‘비교’를 누르면 바로 관심단지와 비교단지를 그래프에 넣을 수 있다는 것(!)

학구도 서비스를 통해 단지명을 넣으면 배정 중학교를 보다 정확하게 알 수 있다는 것,

리치고에서 재개발, 재건축 진행상황 뿐만 아니라 교통 호재 진행상황까지 한 눈에 알 수 있다는 것 등

임보를 작성함에 있어 기술적으로도 놓치고 있던 많은 노하우를 배울 수 있는 소중한 시간이었습니다.

권유디 튜터님께서 수강생들의 FQA를 뽑아서 ‘더 이상 추가 질문이 없도록’

철저하게 디테일한 것까지 강의에서 다 알려주시는 점이 너무나도 좋았고 유용했습니다.

그리고 이번 강의에서 정말 너무 감사했고 도움이 됐던 파트는 ‘시세조사’ 관련된 파트였습니다..!!👍

투자를 앞두고 앞마당 전수조사를 하면서 의외로 시세조사를 할 때 정말 많은 고민이 되었던 차였습니다.

‘어차피 세낀 물건들만 매수할 수 있는데, 일일이 세낀 물건을 찾아서 그 전세가를 보수적으로 넣는 게 어때?’

이런 바보같은(?) 생각을 하면서 말도 안되는 시간을 투입하면서 시세조사를 했는데,

그렇게 하는 게 아니고! 시세조사는 말 그대로 호가 상황을 확인하는 용도이기 때문에

가볍고 빠르게 조사해야 함을 배울 수 있어 너무 좋았습니다.

나아가, 그렇게 시세조사한 것들을 바탕으로 어떻게 저평가 단지들을 나름대로 뽑고

또 이게 끝이 아니라, 매임을 가서 조사를 한 후 실제 내가 투자할 수 있는 물건들을 추려내는지 까지 알려주셔서

강의만으로도 실제 투자 현장에 적용해볼 수 있을 점들을 배울 수 있어 너무 감사하고 좋았습니다.

1호기를 하는 부린이가 너무 ‘저평가’를 정확하게 찾으려고 지나치게 애썼다는 생각이 들면서

시세조사 빠르게 하고, 그간 해왔던 대로 틀릴지언정 입지 가치를 바탕으로 파악한 단지 우선순위에 따라

저평가되었다고 판단하거나 같은 투자금이면 더 좋은 단지에 투자한다는 생각으로(이게 저평가려나요ㅎㅎ;)

빠르게 매임할 단지 선정 후 현장에 최대한 많이 나가서 ‘살아 있는 물건들’을 손에 최대한 쥐고

그 물건들만으로도 이미 망하지 않는 투자를 함을 믿고 결정을 내리기만 하면 됨을 알게 되었습니다.

매달 이런 마음으로 결론을 쓰고 최종 top3 단지들(매물)을 뽑았더라면 얼마나 좋았을까,

뒤늦게 후회하고 있지만 그런 바보같고 비효율적인 과거들이 있었기에 지금이라도 깨달을 수 있어서 다행이다,

이렇게 생각하기로 했습니다🤣(머리가 나쁘면 몸이 고생, 과거에 대충하면 미래가 고생)

튜터님께서 알려주신 투자 마인드도 너무 도움이 되었습니다.

익숙해지면 곧장 ‘잘한다’의 영역으로 넘어가는 게 아니라, ‘버틴다’의 영역으로 넘어가고

이것이 축적되어 쌓이면 그제서야 ‘잘해진다’의 영역으로 간다는 말씀이 큰 도움이 되었습니다.

또한, 

• 바로 앞에 놓인 문제보다는, 저 멀리에 있는 목표를 보며 목표를 위해 이 문제를  해결해야 하니, 어떻게 해결할지에만 초점을 맞춰보자.
• 나에게 소중한 사람들과 더 행복한 시간을 보내기 위해 잠깐 노력하는 것 뿐이다.
• 3년간 자격증을 딴다고 생각하고 열심히 해보자. 10억, 20억을 벌려면 그에 준하는 노력이 필요하다.
• 통제할 수 없는 것은 신경쓰지 말고, 내가 잘 할 수 있는 것에 집중하자.
• 자신을 과소평가 하지 말라.

• 남을 믿지 말고, 스스로 할 수 있음을 목표를 달성하고 있음을, 잘하고 있음을 믿어야 한다!

   

와 같이 여러 좋은 말씀 해주셔서 제 생각을 점검해보고 어떻게 생각을 고쳐야할지 되돌아보는 시간을 가졌습니다.

저도 처음엔 월부에 와서 일단 집을 한 채 잘 사고 싶다는 생각밖에 없었을 뿐, 제 인생을 바꿔보겠다는,

정말 열심히 해서 부동산 투자자로서의 실력을 길러보겠다는 생각은 잘 하지 않았던 것 같습니다.

그런데 하다보니까 1호기도 잘 투자해보고 싶고, 이걸 잘 하고 싶다보니까 실력을 더 잘 쌓았으면 좋겠고

그러면서 점점 더 점입가경으로 하루하루 조금씩 더 몰입해 가고 있음을 느낍니다.

아직도 두렵고, 용기가 많이 나지는 않지만 성공하는 분들은(목표 달성하는 사람들) 그것에 의심하지 않는다고 하니

잘 되지 않더라도 ‘흉내라도’ 낼 수 있도록 노력해보고, 또 ‘그만큼 내가 잘하고 싶은 마음이 있구나.’하면서

스스로가 너무 주눅들지 않게 응원해주면서 잘 버텨보겠습니다.

정말 좋은 강의해주셔서 감사합니다.