안녕하세요 1년차 공부하고 있는 그런 입니다.
운좋게 21년에 경기도 외곽 조정지역에 있는 잔여세대를 분양받아 1호기로 보유하고 있습니다.
아직 실입주 2년 조건을 충족하지 못했습니다.
21년 중 - 7.5억 전세 세입자 A
23년 중 - 5.9억 전세 (역전세) 세입자 B
25년 초 - 6억 전세 세입자 C
이렇게 전세 3번을 돌렸지만 모두 2년을 못채우고 바뀌었습니다.
A는 건설사에서 명의이전되는 조건부 전세대출로 = 상생임대인 조건 미충족.
B는 1년 6개월 이상 살았으나, 재계약을 하지 못하고 다음 세입자로 교체로 = 상생임대인 조건 미충족.
C는 현재 상생임대인 제도가 26년 12월 까지 이므로, 1년 6개월 지난 26년 하반기에 5% 이내 인상 재계약 요청하여, 실입주 요건을 대체하려합니다.
제가 생각하고 있는 절차중 잘못된 점이나 놓친 부분이 있다면 조언 부탁드립니다.
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댓글
안녕하세요 그린님 :) 우선 청약 축하드립니다! 매도 시 비과세 요건을 받기 위해서, 상생 임대인 제도를 활용하고자 하는 것 같아요~ 말씀하신대로 상생임대인 제도는, 기존 임차인과 5% 이내의 인상으로 갱신을 체결했을 때 가능합니다. 1년 6개월이 지난 시점에 5% 인상을 요청하는 것은 가능하지만, “2년 계약 기간“은 지켜주셔야 해요 :) 즉, 정확한 계약 기간은 모르겠으나, 26년 말에 연장 계약 (갱신권 사용) 의사가 있는지 세입자 분께 확인한 후, 27년 초에 5% 이내로 전세금을 상승시키시면 상생 임대인 조건을 활용할 수 있을 것 같아요! 다만 이는 세금이 걸려있는 문제이고, 자칫하면 적게는 몇백, 많게는 몇천만원까지 비용 절감이 가능하니 저라면 네이버 익스퍼트를 활용해 세무사 상담을 받아볼 것 같습니다! 그린님 재계약 및 비과세를 활용한 매도까지 뽜이팅입니다~
안녕하세요 그런님~ 상생임대인 제도의 경우 소유권 이전 이후 입주한 임차인이 1년 6개월이상 거주했고 그 다음 전세 계약이 5%이내 증액 + 2년이상 계약되는 경우 임차인이 바뀌더라도 보증금+계약기간 조건이 맞는 경우 해당하는 것으로 알고 있습니다. 양도세 비과세를 위해 중요한 부분이므로 네이버 엑스퍼트를 통해 세무사님과 상담 받아보신 후에 진행을 권유드립니다.
안녕하세요 그런님 :) 다른 분들이 답변을 잘해주셨네요. 상생임대인 제도 조건 1. 직적 계약에 따른 임대기간 : 1년 6개월 이상 2. 아래 요건을 모두 충족하는 상생임대차계약에 따른 임대기간 : 2년 이상 1) 직전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하 2) 주택 매수 후 계약 채결 3) 주택 매수 시 승계받은 계약 제외 4) 24년 12월 31일까지 체결 그런님이 써주신 질문을 보니, 세입자 C와 2025년 초 체결한 전세계약 (5.9->6.0억, 약+1.7%) 자체가 '상생임대차 계약'에 해당되는 것으로 보입니다. 따라서 26년 하반기에 따로 5% 이내 인상 재계약을 해 줄 필요가 없습니다. 임차인은 바뀌어도 무방하기에 (다만, 임대인은 동일해야 합니다) 세입자 B와의 임대기간이 1년 6개월 이상이기에, 세입자 C가 임대 2년 이상을 유지하면 됩니다. 다만, 상생임대차 계약을 한 물건을 매도(양도)할 시점에 1주택 상태여야 혜택을 받을 수 있답니다! 이 부분만 주의하시면 될 것 같습니다. 답변이 도움이 됐으면 좋겠습니다. 좋은 하루 보내세요 화이팅!
