🚨10.15일 트리플 규제(조정, 투과, 토허) FAQ🚨

안녕하세요

산후조리원부터 투자공부를 시작하여

월부에서 아이도 낳고, 등기도 낳은

지방워킹맘 투자자 부자아내제인입니다.

오늘 오전에 발표된 10.15 주택시장 안정화 대책과 관련하여

적잖이 놀라고 당황하셨을것 같습니다.

이리 저리 근거 없는 소문과 정보는

오히려 투자자로서의 혼란스러움만 가중될 수 있어

오늘 발표된 자료를 바탕으로 궁금한 것들을 정리해보고자 합니다.

🔎1. 규제(조정, 투기과열, 토허)로 지정된 지역은 정확히 어디인가요?

☞ 서울 25곳, 경기 12곳으로 총 37개 지역이 지정되었습니다.

🔎2. 다 묶은것 같은데 수도권 내 지정이 안된 곳도 있나요?

☞ 네 규제를 피해간 곳도 있네요.

화성시(동탄), 구리시, 남양주시(다산), 안양 만안구, 부천시, 군포시,

고양시, 안산시, 평택시, 인천광역시 등이 눈에 띕니다.

강남 접근성이 좋은 곳들도 많이 보이네요.

🔎3. 전세끼고 투자로 보고 있었는데요. 전세 끼고 매수 가능한가요?

☞ 토지거래 허가구역 내 아파트 매수시 2년 실거주 의무 발생

☞ 허가일로부터 4개월 이내 전입해야 함

☞ 따라서, 매수해서 전세를 놓는 것(X)

☞ 만기가 0-4개월 남은 물건을 매수하여 실입주하는 것(O)

🔎3-1. 기존주택이 있는데 갈아타기 가능한가요?

☞ 기존주택을 매도하거나 전세를 주는 것으로 가능

☞ 기존주택은 허가일로부터 6개월 이내 처리계획을 제출하면 됨

🔎4. 대출은 얼마나 나오나요?

☞ LTV 40%

☞ 매매가 15억 이하(6억 한도),15억~25억 이하(4억 한도), 25억 이상(2억 한도)

☞ 규제 전 매매가 12억 집을 매수시 6억까지는 대출가능했으나, 이제는 4.8억까지만

대출이 되기 때문에 한도가 1.2억이 줄어들게 됩니다. 

🔎5. 토지거래허가구역은 매수할 때 어떤 과정을 거치나요?

☞ 보통 매수-매도인이 합의 후 약정서* 작성(가계약을 체결)한 뒤 

허가신청서를 제출하고 허가증이 나오면 본계약을 체결하는 방식으로 진행됩니다.

🔎6. 취득세에서 달라지는 부분은요?

☞ 현재는 2주택일 경우 1-3%취득세가 적용되던 것이 8%로 올라가게 됩니다. (지방교육세 포함 8.4%)

☞ 예를 들어 2호기를 규제 지역인 관악구(6억 가정) 단지에 할 경우 취득세 660만원이있던 것이

5,040만원으로 늘어나게 됩니다.

🔎7. 양도세 부분에서 주목할 점은요?

☞ 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제가 전면 배제됩니다

예를들어 양도차익이 1억(보유 3년, 단독명의 가정)일 경우 본래는 기본세율로 적용되어

1500만원이 양도소득세로 책정되지만, 중과가 되면 2주택자의 경우 +10%가 가산되어 2900만원,

3주택자의 경우 3800만원정도의 양도세를 납부해야 합니다.

현재는 한시 유예중이긴 하나(22.5~26.5) 26.5. 10일을 기점으로 전면배제가 다시 시행될 예정입니다.

🔎8. 그래서 , 언제부터 적용한다는 걸까요?

☞ 10월 16일 내일부터 바로 시행됩니다.

따라서, 현재 매수 진행중인 분들은 오늘 내로 계약을 완료(계약서+계약금)하셔야

규제 이전 조건으로 매수할 수 있습니다.

- 토지거래 허가구역 지정 효력은 10.20일부터입니다. 20일 이전에 계약을 체결해야 허가받을 의무

및 실거주 의무가 부가되지 않습니다.

🔎9. 챙겨야 할 것이 또 있을까요?

☞ 자금조달계획서 꼼꼼히 준비하기

기존에는 자금조달계획서만 간단히 작성하면 되었으나 관련 증빙자료도 챙겨두어야 할 필요가 있습니다.

(예금잔액증명서, 대출관련증빙, 금전대여관련증빙, 차용증 등)

특히 부부 공동명의로 취득 시 놓칠 수 있으니 유의해야 하며(부부간 증여재산공제 6억 가능)

개인적으로 해결하기 어려운 세금관련 문제는 전문 세무사와 상담도 받아보시면

좋을 것 같습니다.

🔎10. 너무 혼란스러워요. 어떻게 마음을 진정시켜야 할까요?

☞ 매수 진행 중이었던 분

오늘까지 계약분은 규제 전 조건이 적용되오니, 빠르게 계약서를 작성하시기 바랍니다.

매수자-매도자 대면하지 않아도 전자계약서로도 작성 가능하니 부동산 중개인분과 상의하시기 바랍니다.

☞ 생애최초 구입요건에 해당하시는 분

LTV70%유지되기 때문에 내집마련 계획을 잘 세워보시고 관심단지들을 열심히 둘러보시면 좋겠습니다.

생애최초는 아니더라도 내집마련을 준비중인 분 역시 내집마련 예산을 다시한번 책정해보시고

예산에 맞는 지역과 단지들을 열심히 비교해보시면서 기회를 만들어보시면 좋겠습니다.

☞ 투자를 계획하고 계시는 분

지정되지 않았으나 입지가 좋으면서 가격 또한 매력적인 곳은 없는지도

살펴보시면 좋겠습니다. 그리고 주변의 소음보다는 본질적인 투자원칙

가치와 가격에 더욱 집중하며 감정적으로 휘둘리지 않는 마인드가 중요해보입니다.

🔎🔎 마무리

투자를 시작한지 5년이나 된 저도 오늘의 대책발표는 가슴을 쓸어내리게 하네요.

이제 막 내집마련, 투자를 준비하고 계시던 분들은

얼마나 당황스러우셨을지 공감이 갑니다.

하지만, 장마철이라고 항상 비만 내리지 않지요

장마철이 지나면 

또 해가 뜨고 🌟 맑은 공기를 선물해주듯이

우산을 단디 쓰고 장마철에 잘 대비를 하다보면

언제그랬냐는듯 맑은 날이 다시 찾아올 것임을

5년이 된 지금은 알 것 같습니다.

걱정마세요

그리고 내가 목표한 꿈을 위해 해야 할

중요한 일에 집중해보아요.

모두 힘내세요. 화이팅

(혹시 규제와 관련한 궁금한 점이 있다면 댓글에 남겨주세요.

아는 한도 내에서는 최대한 답글을 적어보겠습니다)

🔎이 글을 동료들에게도 공유해주셔서

앞으로 어떤 준비를 해 나갈지 함께 계획을 세워보세요.