[실준71기 2제부터 우리는 영앤2ㅣ치조_집문서] 2주차 강의 후기

임장다니고 임장 보고서 작성하느라 강의 완강이 늦었지만, 기억이 휘발되기전에 후기를 남겨보고자 합니다!

이번 권유디님의 2주차 강의는 임장 보고서 작성에 필요한 꿀팁 및 분석기법을 알려주시는 실질적인 강의임과 동시에 저에게 피부에 와닿는 말씀으로 공감이 많이 되었던 강의였던것 같습니다.

📍 1강. 지도와 인구 파악하며 지역 미리보기

처음에 1강을 수강하며, 아니 이런 정보를 왜 이제서야 알려주시지? 지난주에 알려주셨으면, 임장보고서 작성하기 더 수월했을텐데라는 원망을 가지고 들었던것 같습니다. ㅎㅎㅎ

하지만 조장님이 자기가 고생하며, 임장보고서를 작성하지 않은 상태에서 강의를 들었다면, 해당 정보의 소중함을 몰랐을 것이기에 지금 듣는게 더 낫다고 하시는 말을 듣고 확실히 필요성을 인지한 상태로 들었기에 강의의 필요성을 더 절실히 느낄 수 있었던것 같습니다.

🗺️지도를 통해 얻을 수 있는 정보

지도에서 얻을 수 있는 정보가 이렇게 많다는 걸 새삼 깨달았습니다.
지하철 노선을 기준으로 강남·여의도·시청 등 주요 업무지구까지의 이동 시간으로 지역 가치를 판단하고,
행정구역별 분위기 차이나 지적편집도의 색상만으로도 지역의 성격을 미리 읽어낼 수 있었습니다.
법정경계와 지적편집도를 함께 보면, 직장·주거·소비 기능이 어떻게 분포되어 있는지도 유추할 수 있다는 점이 흥미로웠습니다.

👪 인구를 통해 얻을 수 있는 정보

 인구 데이터는 곧 주택 수요의 방향을 보여주는 지표라는 것도 배웠습니다.
수도권은 교통 접근성이 좋아 단순 인구수보다 이동 경향이 중요하고,
지방은 인구 자체가 수요를 의미한다는 차이를 명확히 짚어주셨습니다.
특히 인구가 **늘어나는 지역(신축, 일자리, 교통개선)**과 **줄어드는 지역(노후, 일자리 부족, 높은 집값)**의 특징을 통해
앞으로의 지역 변화를 예측할 수 있다는 점이 실질적으로 와닿았습니다.

마지막으로, 20~30대는 교통 접근성을, 10~40대는 학군을 중시한다는 연령대별 수요 분석은
임장을 준비하는 데 큰 도움이 되었습니다.

또한 1강은 알찬 내용뿐만 저에게 인상깊은 메세지도 많이 주었던 강의였던것 같습니다.

"투자금으로 아파트의 가치를 분석하지 않고 투자하는것은 수능 시험을 보고 대학교의 위상 및 등급을 모르고 지원하는것과 비슷하다"라는 말에 준비를 잘 해놓고(투자금 마련), 결정을 잘못하면 두고두고 후회한다는 메세지가 학창시절 및 수능을 겪어봐서 그런지 피부에 확 와 닿았던것 같습니다.

또한 요즘 잘 때마다 "이걸 매주 해야하는건가? 앞으로 매달 이렇게 임장을 다닐 수 있을까? 매일매일 이렇게 살 수 있을까?" 생각하면서 잠들곤 했는데, 유디님도 똑같은 생각을 하셨다는 이야기를 들으면서 다들 똑같은 과정을 다 겪는거구나라는 생각이 들었습니다. 그러면서 "임장 보고서 왜 써야해? 하기 싫어라는 생각이 들었을때, 내가 원하는 과업을 위해서 필요한가? 필요하면 하는거다"라는 말을 되새기며, 힘들어도 점점 나아질 노후를 생각하며 오늘도 시세정리를 이어가고 있습니다.

🏫 2강. 직장·교통·학군으로 핵심 수요 파악하기

열반 기초반에서 다뤘던 내용이라 처음엔 중복되는 느낌이었지만,
이번에는 훨씬 깊이 있게 데이터를 해석하고 실제 임장 보고서 작성과 연결하는 법을 배울 수 있었습니다.

입지를 판단할 때는 직장·교통·학군·환경·공급의 5가지 기준을 중심으로 분석해야 한다는 점이 핵심이었습니다.
특히 수도권은 직장 > 교통 > 학군, 지방은 인구 > 직장 > 학군의 순서로 판단 기준이 달라진다는 게 인상 깊었습니다.

• 직장: ‘돈을 버는 곳’이 곧 수요의 중심이라는 말이 기억에 남습니다.
  7대 업무지구(강남·광화문·여의도·가산·판교·마곡·DMC)를 중심으로
  종사자 수, 대기업 수, 평균 연봉이 주택가격과 직결된다는 점을 구체적으로 배웠습니다.
• 교통: “역세권의 힘이 연식의 힘을 넘어설 수도 있다.”
  오래된 단지라도 출퇴근 접근성이 좋으면 그 입지가 가격을 지탱한다는 설명이 와 닿았습니다.
  특히 수도권의 주요 노선(1·3·5·7·9호선, 신분당선 등)이 입지를 결정짓는 핵심 기준임을 실감했습니다.
• 학군: 단순히 학교가 있는 곳이 아니라, 장기 거주 수요를 만드는 힘이라는 걸 배웠습니다.
  중학교 학업성취도와 특목고 진학률이 학군의 질을 보여주는 현실적인 지표라는 점이 유용했습니다.

결국, 이번 강의를 통해 입지를 볼 때 ‘좋은 지역’을 감으로 판단하는 것이 아니라
직장·교통·학군 데이터를 통해 수요의 근거를 찾는 방법을 배우게 되었습니다.

🌳 3강. 환경·공급·호재로 투자 기회 잡기

이번 강의는 입지의 세부적인 판단 기준을 다루며, “좋은 환경은 사람들이 머무는 이유”라는 문장이 가장 기억에 남았습니다.

백화점, 스타벅스 같은 브랜드 상권은 기업이 이미 지역의 소비력을 검증한 결과물이기 때문에 이들이 들어온 곳은 일정 수준의 생활 인프라가 갖춰진 지역이라는 사실이 새로웠습니다.
또한, 지방의 경우 교통보다 쾌적한 환경과 인프라 구성이 주거 선호도를 더 좌우한다는 점도 배웠습니다.

공급 부분에서는 “공급이 많다고 나쁜 게 아니다”라는 말이 가장 인상 깊었습니다.
좋은 입지에 신축이 늘어나는 것은 단기적으로 리스크지만, 장기적으로는 주거 환경이 개선되어 지역 가치가 올라가는 과정이 될 수 있다는 관점이 신선했습니다.
결국 중요한 건 “공급의 양”이 아니라 “공급이 일어나는 위치”였습니다.

마지막으로, 호재에 대한 비유가 명확했습니다.

“하락장에서는 호재가 찬밥이지만, 상승장에서는 불붙는 기름이다.”

즉, 타이밍과 시장 분위기에 따라 같은 호재라도 효과가 달라진다는 점을 명확히 알 수 있었습니다.

💰 4강. 저평가를 찾는 시세 정리

이번 강의에서는 단순히 싸게 사는 법이 아니라,
데이터로 저평가 단지를 찾는 실전 분석법을 배웠습니다.

매매는 4층 이상 중 가장 낮은 매매 호가, 전세는 층과 상관없이 가장 낮은 전세가를 기준으로 조사하는 방식이 구체적으로 다가왔습니다.
네이버 부동산에 정보가 없으면
① 최근 3개월 실거래가 → ② KB시세 → ③ 전화임장 순으로 확인해야 한다는 팁도 매우 실용적이었습니다.

또한 전고점이 높은 단지는 그만큼 시장에서 가치가 인정받은 단지라는 점이 설득력 있었습니다.
시세 정리를 하다 보면 비슷한 입지인데도 가격 차이가 나는 단지를 보면 왜 그럴까 생각하며, 이유를 찾아가는 과정에서 많은것을 배울 수 있다는 생각이 들었고, 그 이유를 현장에서 직접 확인하는 습관이 중요하다는 말이 특히 기억에 남습니다.
결국 저평가 단지를 찾는 과정은 단순히 ‘싸다’가 아니라, ‘왜 싸게 보이는가’의 이유를 분석하는 과정임을 깨달았습니다.

🚶 5강. 단지 임장, 눈으로 보는 입지의 현실

단지임장은 단순히 ‘보는 것’이 아니라,
실제 입지의 장단점을 눈으로 검증하는 과정이라는 점을 배웠습니다.

• 외부 관찰: 지하철역에서 단지까지 걸어가는 길의 질, 보행 편의성, 주변 상권 구성을 세밀하게 살펴야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
  “길의 거리보다 길의 질이 더 중요하다”는 문장이 확실히 와닿았습니다.
• 내부 관찰: 동간 거리, 조경, 관리 상태, 자재, 지하주차장 구조 등은 실제 거주 만족도와 직결되는 요소입니다.
  연식이 오래된 단지라도 관리가 잘 되어 있다면 충분히 가치가 높을 수 있다는 점을 느꼈습니다.
• 시간대별 관찰: 평일 저녁에는 주차 상황과 단지의 조명·분위기를,
  주말 낮에는 주민들의 생활감과 커뮤니티 분위기를 살펴보며 기록하는 습관을 가지라는 팁도 유익했습니다.

마지막에 들었던 문장이 마음에 깊게 남았습니다.

“시작 → 한다 → 반복 → 익숙해진다 → 버틴다 → 잘한다.”

결국 꾸준함이 쌓이면 통찰이 된다는 말처럼,
임장은 반복할수록 감이 생기고, 그 감이 곧 나만의 데이터가 된다는 사실을 실감했습니다.

처음하는 단지임장 및 시세조사로 고달프고, 힘든 한주였지만, 강의수강과 과제를 하며 하루하루 부동산 투자자로 성장하고 있다는 마음가짐으로 내일 또 투자자의 삶을 살아보려고 합니다.

그럼 전 다시 시세조사하러 가보겠습니다~