추석 이후, 정부에서 새로운 부동산 대책이 나올 것이란 예측이 돌았었는데요.
연휴가 끝난 10월 15일,
국토교통부는 「주택시장 안정화 대책」을 발표했습니다.
9.7 공급대책 이후 근 한달 만의 추가규제인 10.15 부동산 대책.
대책으로 인해 급히 반차를 내고 계약하러 달려갔다는 기사도 보일 정도로
발표되자마자 패닉에 빠졌다는 주택시장.
쏟아지는 정보와 물음표 속에서 혼란스러우실 분들을 위해,
오늘은 과연 이 10.15 부동산 대책이 어떤 내용을 담고 있는지 간략히 알아보고
가장 많이 궁금해하시는 질문과 그 답을 정리해보았습니다.
10.15 부동산 대책, 가장 많이 묻는 질문 FAQ
1. 이번 10.15 부동산 대책의 가장 주요한 내용이 뭔가요?
이번 10.15 부동산 대책의 주요한 내용은
기존 강남3구와 용산(강남, 서초, 송파, 용산) 외에
서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지)까지
투기과열지구, 조정대상지역으로 확대됐다는 것입니다.
“투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되면 어떻게 될까?”궁금하실텐데요,
이번 지정안 내용에는 크게 대출, 세금, 청약 3가지 부분이 달라져요.
[서울 전역 + 경기 12곳에 적용되는 정책]
1. 대출 규제 강화
주담대 LTV 70% → 40% 축소, 전세자금대출, 신용대출, 이주비대출 등 모든 수단 제한
단, 생애최초는 LTV 70% (디딤돌 대출은 1개월 이내 전입의무 부과)
주담대 대출 제한 (현재는 금액 상관없이 모두 6억 제한, 변경은 시가에 따라 차등 제한)
25억 초과 : 2억
15억 ~ 25억 이하 : 4억
15억 이하 주택 : 6억
스트레스 DSR 기존 1.5% ~ 3.0% > 변경 3.0% ~ (즉, 대출 한도가 감소함)
기존에는 전세대출이 DSR 계산에 포함되지 않았으나 이제는 이미 1주택자라면 DSR에 이자상환분을 반영 (즉, 대출 한도가 감소함)
2. 세금제도 강화
양도세 중과 부활 (2주택 +20%p, 3주택 +30%p, 2026.5.9까지 유예)
양도세 1세대 1주택 비과세 요건 강화로 기존 보유 2년에 거주 2년 추가
취득세 중과 : 2주택 8%, 3주택 12%
3. 청약 전매 제한
1순위 자격요건 강화 (청약통장 2년 경과 등의 요건 필요)
수도권 3년, 지방 1년 전매 제한
또한 이번 대책으로 이미 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정된
서울 전역, 경기 12곳은 토지거래허가구역으로도 추가 지정됐어요.
이른바 ‘토허제’ 지역이 됐는데요.
토허제가 지정되면 거래 전 사전 허가 필수, 취득 후 2년 실거주 의무가 생겨요.
즉, 이제 집을 사고 팔기 전에는 구청 등의 허가를 받아야 하고 취득하고 2년은 꼭 집에 실제 거주해야 합니다.
2. 이번 대책은 규제 시행 날짜가 다 다르다던데 무슨 말인가요?
LTV 축소나 토허제 적용 등의 날짜가 실제로 달라요.
그래서 한 눈에 볼 수 있도록 적용 날짜를 정리해봤어요!
번호 | 정책 | 효력 발생 날짜 |
|---|---|---|
1 | 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 | 25/10/16(목) ~ |
2 | 주담대 최대 한도 시가에 따른 차등 적용 | |
3 | 스트레스 금리 3.0% ~ 상향 조정 | |
4 | 1주택자 전세대출 이자상환분 DSR 적용 | 25/10/29(수) ~ |
5 | 토지거래허가구역 추가 지정 | 25/10/20(월) ~ 26/12/31(일)까지 |
3. 지금 계약 진행 중인데, 규제 효력 전에 사면 괜찮나요?
위 표에서 1,2,3번에 해당하는 정책은 이미 효력이 발생했어요.
하지만 토지거래허가구역 지정은 10월 20일(월) 효력이 발생 예정이라서
정책이 발표는 되었지만 10월 19일까지는 그 효력이 없어요.
다시 말하면, 서울 전역, 경기 12곳에 10월 19일까지 맺어진 계약들은
허가를 받을 의무가 없고
2년 실거주 의무도 없어요.
하지만 주담대 최대 한도, 스트레스 금리 적용은 10/16(목)이미 효력 발생했으니
만약 계약을 진행하신다면 대출을 꼭 고려하셔야 합니다.
16일부터 이미 적용된 주담대 시가 차등 적용 규제에서,
이때 시가는 실거래가가 아닌 KB 시세의 일반 평균가를 기준으로 한다는 사실도 참고하시면 좋아요.
(KB시세가 없을 때는 한국부동산원 가격을 참고)
특히 대출 차등 적용이 이뤄지는 15억 / 25억 부근 집이라면
꼭 KB시세를 확인하셔야 합니다.
(※ 대출은 꼭 은행마다 상담을 받아 직접 확인해보시길 바랍니다!)
4. 앞으로 투자가 아니라 꼭 실거주(내집마련)로만 매매가 가능한가요?
형식상 투자금지라고 언급한 것은 아니지만, 정리하면
- 허가를 받아야만 매입할 수 있고,
- 허가 조건은 “본인 또는 가족이 실제 2년 거주”이며
- 임대, 단기 매매, 투자 전매 목적은 허가가 나지 않으므로
임대, 단기 매매, 투자 전매 목적은 어려울 수 있어요!
5. 이미 1주택자인데 대출이 안 나오는 거라면 갈아타기도 이제 어려운 건가요?
갈아타기는 가능해요.
기존 주택을 처분한다는 조건부로요.
| 구분 | LTV 적용 가능 여부 | 설명 |
|---|---|---|
| 무주택자 | ✅ 40%까지 가능 | 규제지역에서도 주택담보대출 가능 (단, DSR 등 별도 한도 내) |
| 1주택자 (처분조건부) | ✅ 40%까지 가능 | “기존 주택을 일정 기간 내 처분하겠다”는 조건으로 허가 시 대출 가능 |
| 1주택자 (처분 조건 없음) | ❌ 0% (대출 불가) | 기존 주택을 계속 보유한 상태로 추가 구입하는 것은 불허 |
참, 이번에 새로 생긴 신용대출 규제로
1억원 초과 신용대출 보유 시 1년간 규제 지역 내의 주택 구입이 제한된다는
정책도 있으니 이 부분도 챙겨주세요!
6. 생애최초로 내집마련을 하는 사람도 대출 규제 영향을 받나요?
생애최초로 내집마련을 한다면,
생애최초 구입자는 예외적으로 LTV 70%까지 허용돼요.
물론 전입 의무 6개월 이내가 붙습니다.
다만, 디딤돌 대출을 이용할 경우 전입 의무는 6개월이 아닌 1개월 이내인 점 참고해주세요.
추가로 그럼 생애최초 주담대 디딤돌 vs 보금자리, 뭐가 더 유리한지 궁금하다면?
바로 아래 링크에서 대출전문가의 답변을 확인하실 수 있어요.
▶︎10.15 대책 이후, 생애최초 대출의 진짜 현실과 대응 전략
이번 10.15 부동산 대책은
9.7 공급대책 이후 단 한 달 만에 나온 추가 규제입니다.
일각에서는 최근 급등한 서울 집값 급브레이크 조치로 보기도 하는데요.
오늘 정리한 6가지 질문과 답변이
10.15 부동산 대책에 대한 여러분의 물음표에 도움이 되기 바라며..
마지막으로 간단히 정리해보면
투자는 제한되고, 실거주 중심으로 시장이 재편되면서, 대출 여력은 줄어드는데요.
그렇기 때문에 더더욱 단순한 호재나 악재에 기대기 보다
나의 상황과 내게 유효한 정책을 세밀하게 이해하는 것이 중요해 보입니다.
만약 혼자 나의 상황이나 내게 맞는 전략을 이해하는 것이 어렵다면,
바로 아래 링크에서 이번 10.15 부동산 대책에 대한 전문가의 전략과 인사이트를 확인해보세요.
📌놓치면 후회할 10.15 부동산 대책 전문가 칼럼
