[지투기 임장3번에 계약1건, 2년안에 5억벌죠 바루바] 2강 강의후기

이번 2강은 잔쟈니 멘토님께서 창원을 뿌셔주셨다. 창원을 이야기해주시면서 지방 투자에 대한 감을 잡게 해주셨다.

지방에서는 각 지역별로 선호요인이 있고, 그 사이클과 그 수요 안에서 가격이 결정되며, 공급상황에 따라 사이클이 천차만별이라고 한다. 이를 잘 파악하고 가치 순서를 잘 매겨두면, 언제 어디서든 돈만있으면 투자할 수 있는 진정한 투자자가 될 수있다고 말씀하셨다.

현재 창원은 공급이 정리되어가고 있고, 미분양이 해소되고 있는 상태이다. 옆의 부산이라는 큰 형님이 공급이 없어지면서 가격이 서서히 올라가고 있는 상태로, 천장이 개방되고 있는 상태라서 창원 또한 날라갈 준비를 하고 있는 것이다.

현재 선호하는 신축은 가격이 올랐지만, 여전히 선호 구축이나 다른 생활권의 대부분의 단지들이 저평가 구간에 위치한 창원은 소액투자의 기회를 주는 곳이라고 하셨다.

창원에서는 4개구가 있는데, 그 중에서 선호요인인 상품성이 좋은 물건을 하기에는 마산쪽이 좋은 것 같다. 성산구는 상품성이 좋은 단지를 하기에는 가격이 올라버렸거나 물량이 잠겨버린 입주장 물건으로 투자하기 좀 어렵기 때문이다.

너무 입지가 좋은 성산구에 초신축들이 25년에 들어와버려서 현재 매매가 눌려있는 마산신축이나 성산/의창구 준신축, 구축들이 많다. 잘 찾아보면 정말 투자할 단지들이 많이 나올 것 같다.

그리고, 전세가가 생각보다 많이 높아 놀랐다. 전세가율이 74%정도 되니 그럴 수 있게다는 생각은 들면서도 옆동네 큰형님인 부산이나 저멀리 대구행님의 일반적인 신축 전세가가 3~3.5억정도인데에 반해 창원은 준신축도 3.5억이 넘고, 전세가 3억이 안되는 단지들은 선호도가 많이 떨어지는 단지들이 대부분이었다.

창원은 올해내내 입주장이었는데도 전세가가 부산보다 높은 것을 보고 참 수요가 많은 동네구나 싶은 생각, 투자해도 정말 괜찮겠구나 하는 생각이 들었다.

이번에 창원을 앞마당으로 만들면서 생활권 나누기가 좀 어려웠는데, 멘토님께서 생활권을 잘 나누어주시고 설명해주셔서 분임, 단임과 선호요인 파악하기가 많이 수월했다. 역시 강의에 나오는 지역을 하는게 여러모로 좋은 것 같다.

그리고, 입지분석도 완벽하게 해주셨는데, 내가 분석한 내용들과 비교해보면서 검증하고 보완하는데 매우 도움이 되었다. 

시세지도 읽는 법도 알려주셨는데, 선호신축은 그 지역 반등신호를 나타내는 단지, 선호구축이나 덜선호신축은 대세흐름을 보는 단지, 가성비 구축은 말단까지 온기가 퍼져 매도신호를 나타내는 단지라고 설명해주셨다.

앞으로 시세트래킹할때 이렇게 나누어서 가성비 구축까지 트래킹을 해야겠다는 생각이 들었다.

그리고, 창원은 성산구만 볼게 아니라, 마산까지 같이 보면서 정말 크게 봐야 창원투자가 가능하겠다는 생각이 들었다. 창원 신축 입주로 인해 마산 기축들의 전세가가 빠지고, 전세가 잘 안나가는 현상을 보면 창원은 성산구/의창구라는 입지와 재건축 단지들의 입주를 잘 살펴서 투자를 해야하고, 성산구축이나 마산신축을 보면서 물건을 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.

마지막으로 멘토님께서 모든 문제들에 극복과 해결이란건 별로 없다고 하셨다. 그보다는 시행착오를 통해 내가 능숙해지면서 점차 나아짐이 그런 문제들을 매끄럽게 해결해나갈 수 있게 해준다고 하셨다. 나의 실력을 키워 투자의 난이도를 낮추는 방법이 그 모든 일들을 수월하게해주는 방법이라고 하셨다.

나는 내년에 이직을 하기로 결심하면서 꽤 긴시간동안 나의 가치를 높이는 일에 전념해야하여 투자 공부를 못하게 될 것 같다는 생각이 들었는데, 결국에는 꾸준하게 케파를 늘려나간다면 업무능력이던, 투자실력이던 전부 가질 수 있을것이라는 생각이 들었다. 그럼에도 우선순위가 있고, 현재 내 나이에 맞는 일은 나의 업무에서 먼저 실력을 키워 난이도를 낮추는 것이 우선이라는 생각이 든다. 나의 가치를 올려 월급을 배로 끌어올린 후 투자공부로 돌아와서 실력을 기른다면 왼손에는 고소득, 오른손에는 투자실력을 갖고서 훌륭한 투자자로 성장할 수 있을 것이라고 믿어 의심치 않는다.