안녕하세요.
불확실한 시장 속에서도 길을 찾는 부동산 투자자, 오지랖 때문에 한가할 수 없는 (안)한가해보이입니다.
요즘 “현금 부자만 집 산다”는 말,
유난히 마음에 콕 박히는 분들 많으실 겁니다.
더욱이, 오늘부터 서울 전체와 주요 수도권의 아파트 투자가 당분간 할 수 없게 되었습니다.
하지만 시장의 문이 완전히 닫힌 적은 단 한 번도 없었습니다.
다만, 조금 더 깊이 보고, 조금 더 길게 준비해야 할 뿐입니다.
규제가 강할수록, 돈보다 빛나는 건 판단력이에요.
남들이 멈출 때 배우는 사람은, 결국 길을 찾습니다.
| 반복되는 시장의 흐름, 하나
"
시장은 늘 순환한다. 그리고 준비한 자에게만 열려 있다
”
2015년~2018년은 ‘저금리·수도권 회복기’였습니다.
실수요와 투자수요가 함께 움직이며 ‘강남 재건축 → 수도권 확산’으로 번졌죠.
그때도 모두가 말했습니다.
“이제 너무 올랐다.”
하지만 준비된 사람은 그 시기를 ‘기회’로 바꿨습니다.
2019년~2021년은 ‘폭등기’, 정책과 유동성이 교차한 시기였습니다.
규제가 거듭되었지만 시장은 방향을 바꾸지 않았고,
많은 이들이 ‘늦었다’는 불안 속에 뛰어들었습니다.
그 결과, ‘남들보다 조금 늦은 결정’이 가장 비싸게 돌아왔죠.
2022년~2023년은 ‘금리 충격과 하락기’였습니다.
이자부담, 거래절벽, 심리 위축.
모든 요소가 겹치며 시장은 ‘급정지’ 상태가 되었지만,
그 속에서도 거래된 매물의 공통점은 ‘실거래 기준 합리적 가격’이었습니다.
2024년~2025년은 예측할 수 없는 급등의 시기였습니다.
그리고 2025년 10월 20일 다시 변곡점이 될 시기가 되었습니다.
시장은 다시 움직입니다.
단, 언제나 같은 방식으로, 다른 사람들에 의해 반복될 뿐이죠.
| 반복되는 시장의 흐름, 둘
“
예측보다 중요한 건 ‘지금의 가격을 제대로 보는 눈’이다
”
정책·금리·뉴스는 매일 바뀌지만,
그보다 빠르게 변하는 것은 사람들의 심리입니다.
지금 같은 불확실한 시기에는 다음 세 가지를 꼭 점검해보세요.
1. 최근 실거래 낙폭이 큰 단지가 있었는가?
시장의 하단은 바로 여기서부터 형성됩니다.
2. 호가 인상에 거래가 동반되는가?
거래 없는 상승은 진짜가 아닙니다.
3. 대체 단지 대비 가격 메리트가 유지되는가?
입지와 구조가 준수한데 ‘덜 주목받는 곳’을 눈여겨보세요.
시장 전체를 맞추려 하지 말고,
‘지금 당장 내 눈앞의 가격’이 합리적인지부터 점검하는 것이
진짜 공부의 시작입니다.
| 반복되는 시장의 흐름, 셋
“
환경 탓보다 내가 당장 할 수 있는 것부터 바꾸자.
”
우리가 바꿀 수 없는 것은 많습니다.
금리, 규제, 정책. 하지만 내 예산 구조와 공부 습관은 바꿀 수 있습니다.
1. 예산 구조화
DSR·원리금 한도 내에서, 2~3년 현금흐름을 직접 시뮬레이션하세요.
‘가능한 집’이 아니라 ‘감당 가능한 집’을 찾는 과정입니다.
2. 협상력 강화
거래절벽 시기일수록 매도자 협상 여지는 넓어집니다.
잔금 조건, 옵션, 특약 등 ‘조건의 유연성’을 살펴보세요.
3. 전세 레버리지 재해석
전세 불안이 뉴스로 커질수록, ‘전세끼고 매수’ 기회,
즉 규제가 완화되고 다시 투자할 수 있는 기회가 다가옵니다.
| 반복되는 시장의 흐름, 넷
“
과거의 빈틈은 다시 온다. 다만, 준비된 사람에게만 보인다.
”
2015년, 2020년, 2023년.
언제나 “거래 급감 + 호가 고집”의 구간이 있었습니다.
그 순간마다 실거래와 호가의 간극이 벌어지고,
그 안에서 시장의 새로운 ‘저점 거래’가 만들어졌습니다.
앞으로도 마찬가지입니다.
규제로 인해 거래가 급감하지만 호가를 고집하는 시기가 찾아오고,
지속되는 거래 절벽이 결국 저점 거래로 이어지게 될 수 있습니다.
규제 완화 이후 거래량이 다시 움직이기 시작할 때,
그것이 바로 다음 순환의 시작점이 될 가능성이 높습니다.
그 기회를 놓치지 않으려면,
매일 공부하고, 매주 실거래를 들여다보는 습관이 필요합니다.
배운 사람은 남들이 아무 것도 하지 않을 때,
기다리고 준비하며 운을 내 것으로 만듭니다.
하지만 그 운은 우연이 아니라 이해와 선택의 결과로 만든 스스로의 실력으로 찾아오게 됩니다.
시장은 흔들려도, 내 실력은 흔들리지 않게.
지금의 시장은 불안하지만,
공부하고 준비하기엔 오히려 가장 좋은 시기입니다.
기회는 늘 ‘지금 준비하는 사람’의 몫이니까요.
조용히 쌓인 실력은 결국, 문이 다시 열릴 때 당당히 들어설 열쇠가 됩니다.
