생각보다 센 규제가 나왔습니다. 바로 오늘 10월 20일부터는 부동산 거래 ‘올스톱’ 입니다. 서울 전지역 그리고 경기도 12개 지역에 대해 규제지역도 모자라, 토지거래허가구역까지 묶였습니다. 지금까지 이런 적은 없었습니다. 굉장히 종합적이고 다각적인 접근을 하셔야 할 것으로 보입니다.
그마나 좋은(?) 점은 서울 전지역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구 그리고 토지거래허가구역으로 ‘동시에’ 묶었다는 점입니다. 해당 구역마다 영향이 다르므로 대출, 청약, 정비사업, 세제 등 각각 따로 따로 알아보셔야 합니다.
(그림 1) 규제지역 현황, 보도자료 참고
이중에서 우리는 조정대상지역으로 지정되면 달라지는 부동산 세금 5가지를 보도록 하겠습니다.
첫째, 2번째 주택부터 취득세 8% 중과세율이 적용됩니다.
1주택자가 2번 주택을 조정대상지역에서 취득할 경우 8% 취득세율이 적용됩니다. 다만 2번 주택을 취득하고 3년 내 1번 주택을 처분한다면 2번 주택은 8% 중과가 아닌 기본세율, 즉 1~3% 취득세율을 그대로 적용합니다. 2번 조정 주택 취득시 처음부터 9% 취득세를 내는 것은 아닙니다. 일단은 기본세율(1~3%)취득세를 낸 다음, 3년 내 종전주택을 처분을 못할 경우 8%와의 차액과 가산세를 내야 합니다.
따라서 2주택을 유지하고자 한다면 처음부터 8% 취득세율을 부담하거나 그렇지 않으면 종전주택을 3년 내 처분하는 전략으로 가야 합니다.
둘째, 양도일 기준 조정대상지역 주택 매각시 다주택자 양도세 중과가 시행됩니다.
2주택 이상이면서 조정대상지역 주택 매각시 양도세 중과가 적용됩니다. 이 경우 1)장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2)기본세율에 가산세율(2주택은 20% 포인트, 3주택 이상은 30% 포인트)이 붙기에 세부담이 상당히 커집니다.
(그림 2) 다주택자 양도세 계산사례, 제네시스박 제공
보시는 것처럼 취득가 10억, 양도가 20억, 필요경비 0.5억, 10년 보유, 단독명의일 때 일반과세는 약 3.1억 원 양도세가 나오지만 3주택 중과 적용시 7.1억 원으로 무려 4억 원을 더 부담해야 합니다. 다만 26.5.9까지는 양도세 중과를 한시적으로 유예 중이니 만약 매각을 한다면 그 전에 매각, 아니면 계속 보유할지 혹은 증여 등을 할지 결정해야 합니다.
셋째, 취득당시 조정인 경우 양도세 비과세를 위해서는 ‘2년 거주’를 해야 합니다.
양도세 비과세는 상당한 혜택입니다. 다만 취득당시 조정인 경우라면 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능합니다. 이는 추후 조정에서 비조정으로 해제가 된다 하더라도 계속 그러합니다.
반대로 취득당시 비조정이라면 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 가능한데, 나중에 조정으로 묶인다 하더라도 2년 거주 요건은 생기지 않습니다. 다만 매각시 다주택이라면 위에서 말씀드린 양도세 중과가 걸릴 수 있습니다.
즉 양도세 비과세에 있어서 2년 거주요건은 취득일로 판단하고, 다주택자 양도세 중과는 양도당시로 판단합니다. 둘을 꼭 구분하시기 바랍니다.
넷째, 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 올라갑니다.
이전에도 저는 ‘증여를 하실거면 빨리 하세요’ 라고 강조를 드렸었는데요 조정대상지역 소재 주택을 증여할 때에는 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 올라가기 때문입니다. 가령 10억 상당의 주택이라면 3천 5백 만원에서 1억 2천 만원으로 증여세가 오르는 것이니 그 부담이 상당하죠? 그렇지만 추후 양도세 중과 혹은 보유세 부담이 될 수도 있으니 팔기 아까운 물건은 지금이라도 증여하시는 것을 고려해보시기 바랍니다.
다섯째, 개인 매매사업자는 비교과세가 적용, 그 메리트가 떨어지게 됩니다.
조정대상지역에서 개인 매매사업자를 하는 것은 이제 의미가 없어졌습니다. 비교과세를 적용하여 세부담이 더 높은 쪽으로 과세하기 때문입니다. 따라서 주택 매매업을 계획중이시라면 비조정대상지역에서 해야 합니다.
여기까지만 보더라도 세금 규제가 상당합니다. 여기에 대출, 청약, 정비사업의 경우 투기과열지구 지정으로 인한 효과를 봐야 하고 마지막으로 토지거래허가구역이므로 사전 허가 및 곧바로 전입을 해야 합니다. 매우 복잡하죠? 특히 바뀐 세금의 경우 최신 내용 업데이트 및 본인 상황에 맞게 대응을 하셔야 할 것으로 보입니다. 이에 현재 모집중인 올해 마지막 그룹코칭을 활용해보시는 것도 좋겠습니다. 여기에 10월 대책 관련하여 최신 내용도 업데이트 드릴 예정이니 부동산 세금은 이 강의 하나로 종결지으시기 바랍니다!
그럼 저는 계속해서 관련 내용 전달드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
올해 마지막 그룹코칭 입니다!
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