안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
오늘부터 갑작스레 날씨가 많이 쌀쌀해졌네요.
감기에 걸리기 쉬운 날씨니 꼭 조심하셨으면 합니다.
지나주 규제의 여파로 토허제가 본격적으로 시행된 20일 이전에 집을 사고자하는 수요가 몰리면서 주말에 많은 지역들이 꽤나 거래가 많았음을 직/간접적으로 느끼고 있습니다.
그리고 벌써부터 아래와 같은 기사가 나오기 시작합니다.
규제 지역을 피해간 대표적인 지역인 구리, 군포, 동탄 등으로 사람들이 몰리면서 가격이 올라가는 풍선 효과 조짐을 보인다는 내용이죠.
과거 상승장에서 이 풍선효과인해 규제 지역이 나오면 그 옆으로, 다시 또 규제 지역이 나오면 다시 또 옆으로 이렇게 수요가 이동하면서 전국이 다 오르는 대세상승장이 이어졌습니다.
이런 경험 혹은 경험을 했던 사람들의 말만 듣고 많은 분들이 풍선효과릉 생각하며 매수를 하려고 하시는데 아래 글의 내용을 읽고 한번 더 생각을 해보셨으면 좋겠습니다.
풍선효과의 이해
풍선 효과라는게 단순히 규제 지역이 아니라는 이유만으로 수요가 몰리고 가격이 오를 것이라는 생각해서 매수를 하신다면 다시 고민하셔야 합니다.
지난 상승장에서의 규제는 지금과 다르게 규제지역을 지정하는데 있어서 단계가 있었습니다. 규제로 인해 집을 사기 어려워진 수요가 그 다음 선호하는 지역으로 넘어가고 지정되면 그 밑으로 다시 넘어가는 순서였습니다.
하지만 지금은 과거의 모습과 조금 다릅니다. 서울 전역 및 경기도 내 분당,과천 등 상급지 이외에도 수원 등의 지역이 규제지역에 지정이 되었다는 것입니다. 즉, 순차적으로 올라갈 여력을 두지 않고 큰 판을 묶어버린 것이죠.
그렇기에 현재 남아있는 지역들보다 사람들이 더 좋아하고 수요가 많은 지역들 중에는 크게 회복을 하지 못한 곳들이 남아있었습니다. 이런 상황에서 내가 보고 있던 곳들보다 외곽에 위치한 곳으로 바로 넘어가면서 수요가 몰리기에는 다소 어려울 수 있습니다.
그 이유는 아래 두가지 입니다
첫번째는 현재 시장은 여전히 실거주 중심의 시장이라는 것입니다
물론 투자 수요가 아예 없다고 말하기는 어렵지만 계속된 취득세 중과, 최근의 전세자금대출 규제는 투자 수요가 늘어나기에는 굉장히 어려운 상황으로 만들었습니다.
두번째는 대출이 가능한 수요의 선택입니다.
실수요 중 현재 대출 여력이 남아있는 대상은 생애최초로 집을 구입하거나 서민실수요자(무주택)에 해당하며 소득과 주택 가격의 조건이 붙습니다.
그렇다면 이들의 선택이 중요해질텐데 서민실수요자의 조건이 8억 이하의 주택임을 감안하면 당장 외곽보다는 서울내에서 아직 덜오른 지역을 먼저 볼 가능성이 높습니다. 실거주가 목적이기에 토허제는 크게 상관이 없는 것이지요.
이런 이유로 오히려 시간이 지남에 따라 비규제지역이 아닌 규제지역임에도 덜 오른지역으로 수요가 몰리는 상황이 생길 수도 있습니다.
단순히 비규제지역이 오를거라는 생각이 위험할수도 있음을 아셔야합니다.
그리고 한가지 더,
비규제지역을 매수하게 되는 경우
내 상황에 따라 비규제지역을 선택해야만 한다면 그 안에 가장 좋은 것을 사는 것이 중요합니다.
결국 시간이 지나면 언제나 시장이 보여준 모습처럼 하락을 하게 될것이고 현재 규제 지역은 비규제지역이 될 것입니다. 그렇다는 건 더 좋은 지역에 선택지가 생긴다는 이야기가 되고 추후 보유나 매도의 과정에서 아쉬움이 남을 수 있습니다.
마지막으로 지역 뿐 아니라 투자 대상에 대한 풍선 효과가 생길 수 있습니다.
아파트에 대한 규제가 많아지면서 규제에서 자유로운 비 아파트에 관심을 갖게 되는 것이죠. 이번 규제에서도 대출은 피해갔구요.
이럴때 규제를 피해서 투자하겠다고 아파트가 아닌 것을 매수하시는 걸 경계하세요. 추후 가격이 올라가면서 돈을 벌 수 있을것 같지만 상승 이후도 꼭 생각하세요.
잃지 않는 투자를 이어가셨으면 좋겠습니다.
