이번 한 달 동안 실전반을 진행하면서 교대 근무 일정 때문에 주말에 연차를 내기가 쉽지 않았습니다.
이번 달 모든 주말을 최대한 확보해보려고 하다 보니, 정작 가장 중요한 3주차 튜텨링데이 주말에는 연차를 쓰지 못했습니다.(실수)
다음에는 꼭 더 중요한 일정에 맞춰 연차를 사용할 수 있도록 우선순위를 더 잘 조정해야겠다는 생각이 들었습니다.
튜텨님을 직접 뵙고 조원분들과 함께 참여하고 싶었던 마음이 정말 컸는데, 그러지 못해 아쉬움이 많이 남았습니다.
그래도 조원분들께서 정리해주신 튜텨링데이의 핵심 내용과 조장님·유니님의 임보 발표에 대한 튜텨님의 피드백 덕분에,
저도 혼자서 다시 정리하며 제 임보에 적용해볼 수 있는 부분들을 하나씩 찾아볼 수 있었습니다.
앞으로는 이번에 배운 내용을 차근차근 제 임보에 직접 적용해보며 보완해나가려고 합니다.
유니님 임장보고서 피드백 정리+배울점
임보 작성의 기본 방향
임보는 단순 기록이 아니라 ‘왜 쓰는지’가 명확해야 한다.
처음 부분에 ‘임보 목적’과 ‘알고 싶은 내용’을 분명히 적어두면, 방향을 잃지 않고 일관성 있게 정리할 수 있다.
각 장표마다 요약페이지를 넣는 것도 좋다. 핵심 포인트를 한눈에 볼 수 있도록.
생활권 분석
지방 생활권은 4개 정도로 나눠두면 나중에 비교·평가가 쉽다.
순위·느낌 키워드로 정리하면 좋다.
입지
인구
인구 늘어나는 지역은 공급(주택) 계획과 함께 확인해야 한다.
단순히 인구 수만 보는 것이 아니라 “주택 수요가 계획에 반영된 곳인지”를 보는 것.
소득
가구소득과 직장 연계도 같이 고려해야 한다.
어느 수준의 가격까지 감당 가능한 수요층인지 파악해야 함.
직장
중소도시는 직장수요가 곧 외부수요로 이어질 수 있다.
학군
학군이 좋아도 신축 선호 수요가 더 크다.
즉, 학군보다는 신축이 전세가 회복이나 거래에 더 유리하게 작용하는 경우가 많다.
(00는 000로 유명하지만, 신축 단지의 전세가가 더 빠르게 회복됨.)
결론: 아파트 가격은 학군보다 신축의 영향이 더 크며,
학군 수요와 신축 수요를 균형 있게 봐야 한다.
환경
환경(택지지구, 주변 인프라, 도로망)은 신축과 함께 수요 판단의 핵심 요소.
지방 교통
지방은 수도권처럼 밀도가 높지 않으므로 택지정보와 외곽도로 접근성이 중요하다.
00는 도로망이 중요하며, 외곽도로로 쉽게 빠져나올 수 있는 지역의 아파트를 선호하는 경향이 있다.
교통(도로) 연결도 중요하다.
새 도로나 외곽도로, 직장 접근성과 연결되는 교통망을 반드시 체크해야 함.
비교 분석 팁
비슷한 구도끼리 비교해야 한다.
→ 예: 다른 생활권과 신축끼리 비교할 때는 동일한 조건(입지·연식·규모 등)을 맞춰야 의미 있다.
임장 정리
임장 시 원페이지(생활권지도, 지역개요, 임지지도 등)를 활용해
전세가, 입지요소, 핵심비선호요소를 시각적으로 정리하면 좋다.
임장 시 확인할 질문
“이 지역의 수요는 어디서 오는가?”
“전세가 잘 받쳐주는가?”
“실수요자 입장에서 교통·환경은 어떤가?”
전세 및 시장 상황
0000처럼 ‘000하늘채’ 등 전세매물이 잘 도는 지역은
투자가치가 없는 게 아니라 오히려 안정적 투자처가 될 수 있다.
전세가 안정되면 매매가도 안정적으로 유지된다.
전세가가 높게 형성된 단지는 시장이 나빠도 회복이 빠르고,
정부대출 세입자가 많을수록 전세가 상승은 제한된다.
임보 구조 / BM 작성법 관련
장표마다 요약페이지를 넣고, 개요·시세·분석을 한눈에 볼 수 있게 구성.
선호요소뿐 아니라 비선호요소도 함께 기입해야 함.
생활권별 비교 장표를 만들어두면
나중에 지역별 투자 전략 세우기 쉬움 (예: 전주·청주·천안 등 비교).
임보는 계획서처럼 작성하라
“향후 매도/매입 전략을 세우는 도구”로 삼는다는 관점이 중요.
핵심 정리
“임보는 내가 왜, 무엇을 위해 보는지를 적어야 방향을 잃지 않는다.”
“생활권은 4개 정도로 나누고, 교통·신축·수요·환경을 입체적으로 보라.”
“중소도시는 직장수요가 곧 외부수요다.”
“학군보다 신축, 전세가보다 회복력.”
“현장임장은 원페이지로 정리하고, 비슷한 단지끼리 비교하라.”
조장님 임보 피드백+ 배울점
임장보고서 기본 방향
임장지를 분석할 때는 단순히 입지만이 아니라 ‘느낌·목표·이유’를 명확히 적는 게 중요하다.
→ ‘이 지역을 왜 봤는지’, ‘무엇을 알고 싶었는지’, ‘궁금했던 포인트’ 등을 구체적으로 써야 한다.
투자 관점에서도 결론이 한 줄이라도 반드시 들어가야 한다.
시세트래킹
시세 트래킹 시점과 생각 흐름을 같이 적어두면, 나중에 다시 비교 분석하기에 좋다.
중소도시 분석 관점
중소도시는 구간 이동이 가능하고 생활권이 넓기 때문에, 선호도를 세분화해서 봐야 한다.
구간이동이 가능한 도시일수록 직장수요와 전세수요의 연결성을 세밀하게 파악해야 함.
직장·학교 등 수요요소가 탄탄해도 매매까지 이어지지 않는 경우가 있다.
(특히 구도심형 구축 지역: 예. 0000)
따라서, 중소도시는 수월하게 구간이동이 가능한 ‘생활형 도시’인지,
아니면 구축으로 고착화된 ‘정체형 도시’인지를 구분해야 한다.
지적편집도·상권·직장 연계
임보에는 지적편집도를 적극 활용해야 한다.
상권이나 직장군의 규모·특징을 구체적으로 표시하고,
직장군이 어떤 산단(산업단지)이나 기관으로 구성되어 있는지도 함께 적으면 좋다.
직장군, 병원, 학교 등이 어디까지 실제 연결되는지도 확인 필요.
(예: 00 외곽에는 직장이 많지만, 실거주자는 오히려 중심부에 모여 전세수요가 몰리는 경우가 있음.)
직장수요로 인해 전세가 잘 받쳐주는 단지가 있음 → 대표적으로 00아이파크, 나홀로라도 수요 탄탄.
학군 vs 신축 / 직장수요
신축 인접지역은 항상 고학년 수가 적고, 저학년이 많다. → 젊은 엄마층 유입 많음.
학군보다는 직장수요와 신축효과가 더 중요하게 작용한다.
예: 00고로 유명한 00도 실제로는 신축단지 수요가 더 강함.
“아파트 가격은 학군보다 신축이 더 크게 좌우된다.”
전세수요 또한 신축단지 위주로 형성되는 경향.
분양, 공급, 경쟁률
청약 경쟁률과 분양 시기는 항상 함께 봐야 한다.
→ 경쟁률이 높다고 무조건 좋은 건 아님.
좋은 입지일수록 경쟁률이 높고, 시장이 나쁠 때는 경쟁률도 낮아짐.
청약 경쟁률이 높은 지역일수록 실수요자들이 선호하는 곳이므로,
추후 매매·전세가 회복력에도 긍정적 영향을 준다.
공급 시점과 경쟁률 흐름을 기록해두면 향후 분양·입주 예측에 도움이 됨.
시장상황 및 전세 흐름
시장상황은 기록으로 남겨두는 습관이 중요하다.
→ 시기별 가격 흐름을 복기할 때 매우 유용함.
전세수요가 탄탄해도 매매로 이어지지 않는 경우가 많다.
특히 구축 위주 지역은 전세 수요는 있으나 매매 탄력성이 떨어진다.
정부대출 세입자 비중이 높은 지역은 전세상승 여력 제한.
시세트래킹 및 비교 분석
시세 트래킹을 할 때는 단지별 상승·하락 이유를 함께 기록해야 한다.
단순 시세표보다는 “왜 움직였는가?”를 파악하는 게 핵심.
비슷한 랜드마크 단지끼리 비교해야 의미 있는 결론을 도출할 수 있다.
→ 예: 중소도시 내 비슷한 브랜드, 준공연도, 직장 접근성 기준으로 비교.
지도상 위치와 교통 축, 직장권 연결성을 고려해 시각화(지도 표기)하면 이해가 쉬움.
투자 전략 포인트
직장수요·상권·분양 타이밍·교통망을 종합적으로 연결해야 한다.
공급 상황까지 더해 “이 투자금으로 어디까지 갈 수 있을까”를 항상 염두에 둬야 함.
→ 중소도시는 수도권과 달리 생활권 간 이동성과 공급량의 균형이 중요.
시장상황을 읽는 힘을 기르기 위해
“현재 시장에서 상승 중인 지역 vs 하락 중인 지역”을 구분해 기록해두는 게 도움이 된다.
핵심 정리
“중소도시는 구간 이동이 가능하고, 직장·학교·택지의 연결성을 입체적으로 봐야 한다.”
“지적편집도에는 단순 지도 외에도 직장규모, 교통축, 상권 특징을 함께 넣어라.”
“전세수요는 탄탄해도 매매로 이어지지 않는 경우가 많다.”
“시장 상황을 꾸준히 기록하라 — 그게 나중에 나만의 데이터가 된다.”
“시세트래킹은 상승·하락 이유를 함께 기록해야 한다.”
“비슷한 랜드마크끼리 비교해야 진짜 차이를 볼 수 있다.”
공통 피드백
임보의 기본 방향
임보는 단순한 보고서가 아니라, “왜 이 지역을 분석했는가”, 무엇을 알고 싶은가”가 명확해야 한다.
각 장표마다 요약페이지를 추가해 핵심 포인트를 한눈에 보이게 정리하면 좋다.
‘알고 싶은 내용’과 ‘결론’을 반드시 적어두면, 임보의 흐름과 방향성을 잃지 않는다.
작성 중간중간 생각의 이유·근거를 적어야 나중에 복기할 때 명확히 보인다.
중소도시 분석 관점 (조장님, 유니님 공통 피드백)
중소도시는 구간 이동이 가능하기 때문에, 직장·학군·택지의 연계성을 함께 봐야 한다.
직장수요가 많아도 매매로 이어지지 않는 경우가 많음. (전세수요는 있으나 매매 탄력성 낮음)
따라서, 수요의 “질적 구성”을 구분해야 한다 → 전세수요 중심 지역인지 / 실매수 수요 중심 지역인지
예: 00의 경우, 00고로 유명하지만 실제 거래는 신축 중심의 00지구가 더 강세.
→ 이유: 중앙권 직장이 00 쪽과 더 가깝기 때문.
단지 비교 및 투자 분석
단지 분석 시, 단지별 투자할만한 결론을 함께 내야 한다.
단순히 자료만 모으지 말고 “이 단지는 매매·전세가 같이 갈 수 있는가”를 판단해야 한다.
단지분석 시 아실 그래프를 활용하라.
① 매매와 전세가가 함께 움직이는지
② 전고점을 돌파했는지
③ 매매가/전세가가 영향받는 주요 시점은 언제였는지 파악.
과거 투자 시나리오 복기도 중요하다.
→ 최고 전세가율, 과거 투자금 수준을 보고 지금의 시장을 판단.
현재 전세가율이 올라간다면 → 매매가 하락의 끝자락일 가능성.
투자금 대비 수익률과 하락 시 리스크(전저점까지 하락 가능성)도 함께 검토해야 함.
학군·직장·생활권
학군이 좋아도 신축 수요가 더 강하다.
→ 신축은 젊은 세대·저학년 위주 수요가 몰리며, 고학년 비중은 낮음.
직장 접근성과 교통축은 실제 거래 수요에 직접적인 영향을 준다.
→ 예: 00아이파크는 외곽 직장과의 연결성이 높아 신축 전세수요가 높게 유지됨.
법인사업체 300인 이상, 공공기관·병원 밀집도 등 실제 근로자 수를 데이터로 확인하면 더 정확하다.
전세·매매 흐름 / 시장상황
전세수요가 많다고 반드시 매매로 연결되지 않는다.
→ 특히 구축 지역은 전세는 잘 나가도 매매 회복은 느림.
전세가가 잘 받쳐주는 지역은 시장이 나빠도 회복이 빠르다.
정부대출 세입자 비중이 많을수록 전세가 상승 여력은 제한.
시장상황을 기록해두면 나중에 복기할 때 매우 유용하다.
(지역별 상승/하락 구간, 전세가율 변동 등)
시세트래킹 / 비교분석 포인트
시세트래킹은 단순 가격표가 아니라, “왜 이 단지가 움직였는가”를 같이 기록해야 한다.
→ 매매/전세가 함께 움직이는 단지는 안정적 투자처일 가능성이 높음.
비슷한 랜드마크 단지끼리 비교해야 의미 있는 결론이 나온다.
지방은 단지 간 1~2천만 원 차이에도 레벨 차이가 크게 벌어진다.
→ 단지 레벨에 따른 격차를 세밀하게 봐야 함.
비교임장지 튜터링 포인트
싸다고 무조건 좋은 게 아니라, 공급량·직장축·생활권 수준이 함께 봐야 한다.
위상과 생활수준을 보면 지역의 구매력이 드러난다.
선호도·투자금·수익률을 균형 있게 봐야 하며,
1순위 단지에 투자할 수 없다면, 2순위지만 수익률이 좋은 곳을 선택할 수도 있다.
튜텨님 종합 조언
“좋은 매물부터 먼저 봐라.”
저층·저가 매물만 보지 말고, 조건 좋은 매물과 함께 비교해야 한다.
대출은 내 연 저축액 안에서만 활용.
무리하지 않고, “대출로 갈 수 있는 단지”와 “무대출로 가능한 단지”의 레벨 차이가 분명해야 의미 있다.
입주시기별 시장상황을 고려하라.
시장이 좋으면 입주 많아도 회복 빠르지만,
시장이 나쁠 땐 전세가 회복까지 6개월 이상 걸릴 수 있음.
전세수요 구조(정부대출, 실수요층)를 파악해야 향후 상승여력 판단 가능.
핵심 문장 정리
“임보는 ‘왜’ 쓰는지가 가장 중요하다.”
“중소도시는 직장·택지·생활권이 연결된 구조를 이해해야 한다.”
“학군보다 신축, 전세가보다 회복력.”
“지방은 1~2천 차이에도 레벨이 갈린다.”
“좋은 매물부터 봐라. 비교는 항상 위에서 아래로.”
“시장상황은 기록이고, 그 기록이 나중에 투자 감각이 된다.”
배운점 느낀점
튜텨링데이를 통해 임보는 단순히 기록을 남기는 게 아니라, ‘왜 이 지역을 분석하는지’ 목적을 명확히 해야 한다는 걸 느꼈습니다
생활권을 볼 때는 교통, 직장, 신축, 환경을 함께 고려해야 하며, 중소도시는 직장수요와 전세수요가 어떻게 연결되는지를 세밀하게 파악해야 하고
지방은 학군보다 신축의 영향이 크고, 지방은 단지 간 격차가 커서 더 정교한 비교가 필요하다는 점도 인상 깊었습니다.
무엇보다 시세와 시장 흐름을 꾸준히 기록해두는 습관이 결국 나만의 투자 감각으로 이어진다는 말이 와닿았습니다.
튜텨링데이 후기 정리를 복기하며
이번에는 직접 참여하지 못했지만, 조원분들이 정리해주신 덕분에 현장의 분위기와 배움을 간접적으로 느낄 수 있었습니다.
임장보고서를 작성하면서 단순한 분석이 아닌, 투자로 이어지는 사고방식과 관점 자체를 배운 시간이었다고 생각합니다.
다음에는 꼭 현장에서 직접 참여해 함께 배우고 이야기 나누고 싶다는 마음이 들었어요
이번에 배운 내용을 하나씩 제 임보에 적용해가며, 임보라는 영역에서 조금씩 성장해보고자 합니다.
포도링11 튜텨님 그리고 튜텨링데이 피드백을 꼼꼼히 정리해주신 조장님과 조원분들께 진심으로 감사드립니다.
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