[지투기 31기 지방 2(투)자로 집 값 3배로 Let`s Gooo~! By.01] 2주차 강의후기

★ 창원 분석을 보고 임장지에서 적용해야 할 것들

1. 선호 / 비선호 vs 신축 / 구축

     가. 입지가 좋은, 사람들이 좋아하는 곳 : 구축이더라도 매매가 전세가 방어 / 상승

          * 입지가 좋은 선호 구축이 전세가가 빠지는데 매매가가 버티는 이유는?

             실거주자가 사주니까 버티는 것. 그만큼 선호도가 높은 구축.

     나. 입지가 덜 좋은 신축 : 전세가가 빠지지 않아 버티면서 매매가 하락 → 소액투자 기회 제공

          * 입지가 덜 좋은 신축은 내가 가장 살고 싶은 곳이 아니고, 지역 내 인식 및 선호도에 따라

             전세가와 매가가 빠질 수 있다.

     다. 입지가 안좋은 신축 : Nope. 투자 X

   2. 대도시는 중심부 선호도가 강하다. 중심부의 공급 영향력이 강하다. (부산, 대구)

       모든 지역이 다 중심부를 좋아하는건 아니다. (광주, 청주)

       상품성(브랜드)이 선호도에 미치는 영향이 큰데도 있다.

       그래서 생활권과 거주민의 상태를 보고 인식이 바뀌는 경우도 있음

   3. 분위기 임장 시 빵집, 먹거리 등 생활상권인지, 유흥상권인지, 회식상권인지 확인.

   4. 학군지의 정의 : 우수한 학교 + 학원가(양+질) + 부자 커뮤니티(친구 아이들의 “사”짜나 등의 구성원.. 헬스장X)

   5. 지방임장시 주의사항 ☆

       가. 지방의 특징은 수도권보다 사람이 적기때문에 사람이 있는곳에 모든 요소가 있다.

       나. 상권이 없으면 아무것도 없다. 그래서 학원가에 모텔이 있는 경우도 볼 수 있음. 

   6. 종합병원은 근무자가 3교대이기 때문에 직주근접 소요가 있다.

       * 단, 의사와 간호사들이 살고싶을만한 택지가 있는지 확인이 필요하다.

   7. 부동산지인은 분양을 해야만 공급으로 됨. 그렇기 때문에 현장에서 확인해서 공급분석을 해야함.

   8. ★★ 지역의 가치 설정 : 연식, 중심 접근성, 학군(절대적인 요소는 아니나 부촌 커뮤니티가 있는가?)

   9. 효과적으로 임장하는 방법 ☆

       가. 분임 : 생활권별 특징 파악 및 키워드 정리 (예: #마산역, #로데오상권 #아파트 띄엄띄엄)

       나. 단임 : 개별단지 특징 파악 (특출난 상품성, 거주 선호도 떨어지는 약점)

       다. 시세지도 : 가격결정요소 파악 (생활권간 대표단지 비교, 생활권 내 선호도 확인)

★ 창원 분석을 보고 내가 임보에 적용해야 할 것들

     1. 도시형성과정 (호갱노노 분위지도 - 연식) 외곽도 한번 보자. 

        * 아파트 연식 분포도를 보며 그지역의 좋아하는 곳을 알 수 있고, 신축이 미래의 준구축으로 어떻게 되는지

          볼 수 있음

     2. 총인구와 세대당 인구의 교집합으로 선호거주지를 확인하는게 중요하다.    

        * 아이를 키우는 가정은 30~50대 → 경제활동을 활발하게 하는 가구 → 주택구매 주 수요층

     3. 핵심직장이 어디인가? - 그 지역사람들이 생각하는 중요하게 생각하는 직장이 어디인가?

        * 1인당 평균 월소득 = 부동산 지인 빅데이터 / 산업별 직장개수 = 국가통계포털

     4. 초등학교 학급당 학생수는 독보적인 학군지가 없을 때 크로스체크용으로 사용.

     5. 학군이 지대적인 영향을 미치는지는 해당 지역의 학군지와 먼 아파트 가격과 비교 ☆

     6. 공급비교할 때 부동산지인 그래프만 보는데 지역 대장아파트 아실의 가격그래프까지 비교해서

         위ㆍ아래로 보면 왜 하락하고 비교했는지 분석할 수 있다.(시장의 흐름을 설명할 수 있음)

     7. 지방이든 수도권이든 아래와 같이!! ☆

        가. 시세지도 그려 가격 읽은 후     나. 시세 비슷하게 형성된 곳을 묵어서(그룹핑)

        다. 가치, 선호도, 내 투자범위 내 닿는 곳이 어디인지 확인 

정말 유익했던 잔쟈니님의 2주차 강의!

복기를 통해 다시 한번 머릿속에 집어넣기!!